בשקט בשקט - תוספת זכויות

שתי ההחלטות מעניקות הטבות כספיות, ולפיכך, ועל פי סעיף 40 (ג) לחוק יסודות התקציב, נדרשה גם חתימתו של שר האוצר לצורך כניסתן לתוקף. חתימה זו ניתנה ביום 8.8.02. על פי נוסח החלטה 931, מועד כניסתה לתוקף הינו 60 יום מיום אישורה כדין, במקרה זה מיום חתימת שר האוצר.

כניסתה לתוקף של החלטה זו, בסמוך לפרסום פסק הדין של בג"ץ בעניין שינוי יעודן של קרקעות חקלאיות, מעמיד את ההחלטה באור מיוחד, שכן ההחלטה דנה, כמו החלטות שינוי הייעוד שבוטלו, בתוספת זכויות הניתנת לחוכר, מעבר לזכויות המוקנות לו על פי החוזה.

בניגוד להחלטות שינוי הייעוד בקרקע חקלאית, ההחלטה התקבלה "בשקט", בלא דיון ציבורי. יתרה מכך, בעוד שהחלטות שינוי הייעוד במגזר החקלאי נדונו בוועדות ציבוריות משך שנים, הכנתה של החלטה זו לא זכתה לחשיפה ציבורית, וזאת למרות שהשלכותיה הכלכליות גדולות ומשמעותיות.

ההחלטה מחליפה שורה של החלטות מועצה, העיקרית בהן היא החלטה 402 משנת 1988. הכוונה היתה ליצור נוסח מאוחד ומתוקן של ההחלטות. מקריאת ההחלטה עולה ספק אם הניסיון הצליח.

בבסיס ההחלטה עומד העיקרון, כי המינהל יגבה תשלום, דמי היתר, עבור היתר שהוא נותן לחוכר בעל חוזה להפיק מהמוחכר לו הנאה נוספת על זו שרכש. דמי ההיתר הוגדרו כדמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבנייה נוספת במקרקעין, בגינן לא שולמה למינהל תמורה. למרות ההגדרה המתייחסת לבנייה בלבד, דמי ההיתר נגבים גם בעת פיצול מגרש.

ההחלטה מוסיפה הגדרה של חוזה חכירה כחוזה אשר מטרת החכירה הנקובה בו הינה למטרת בנייה של מבנה למגורים, תעשייה, משרדים, מסחר או מלונאות בלבד, ואשר הבנייה במקרקעין המוחכרים מומשה. הדרישה לכך ש"הבנייה מומשה" תיצור אי בהירות במקרים הרבים בהם מומשה הבנייה בצורה חלקית, מסיבות שונות, בעיקר במקרים בהם תוכנית המתאר העניקה זכויות שלא היתה כדאיות כלכלית או אפשרות לממשן. דוגמא נפוצה לכך: הרחבת קומת קרקע במבנה מסחר או תעשייה, במקום בו תוכנית המתאר מאפשרת בניית קומה שלישית אשר לא נבנתה, מהסיבות שנמנו לעיל.

ההחלטה מעדכנת גם את הגדרת השטח המבונה, לצורך חישוב דמי ההיתר, וכוללת בו "שטח עיקרי ושטח שירות, לרבות נפח המבנה". החלטה 402, לעומת זאת, התייחסה ל"שטח רצפה מקורה".

הגדרת "שטח" כ"נפח" הינה, אומנם, חידוש ופיתוח ישראלי מקורי וייחודי בתחום הפיסיקה, אשר בוודאי יידון בפני ועדות פרסים בין לאומיות, אולם מן הראוי היה, כי עד שהחידוש הנ"ל ינותח על ידי אנשי האקדמיה, להביא בפני המינהל והציבור הרחב הגדרה העונה על חוקי ההנדסה המוכרים.

ההחלטה מבטלת את ההסדר שהיה קיים בעבר, לפיו חוכר אשר שילם היטל השבחה בנוסף לדמי ההיתר יהא זכאי להחזר מהמינהל של מחצית מההיטל או דמי ההיתר, הנמוך מבין השניים. מאידך, ההחלטה מפחיתה את שיעור דמי ההיתר, כפי שיפורט להלן.

ההחלטה מבחינה בין מצבים שונים אשר בהם ידרוש מינהל מקרקעי ישראל תשלום נוסף מהחוכר.

"תוספת בנייה" - תוספת שטח מקורה למבנה קיים שתשמש למטרת החכירה המקורית, או הקמת יחידת דיור נוספת. בבנייה צמודת קרקע למגורים ההגדרה חלה על תוספת יחידה אחת בלבד. כשמדובר בתוספת בנייה למבנה קיים, אין חובת תשלום כשסך כל השטח המבונה הינו פחות מ-160 מ"ר. בכל מקרה אחר, דמי ההיתר הינם 31% מהערך המעודכן של זכויות הבנייה הנוספות, או 25%, בחכירה לא מהוונת. השיעורים שהיו קבועים בהחלטה 402 היו 40% ו-51%, בהתאמה.

בתעשייה, משרדים מסחר ומלונאות ההגדרה חלה על תוספת בנייה שלא תגדיל את אחוזי הבנייה ביותר מפי שניים.

החלטה 402 קבעה את שיעור הגביה הנדרש עבור כל תוספות הבנייה, לרבות בחוזה שמטרתו אינה למגורים. החלטה הנוכחית אינה נוקבת במפורש בדמי ההיתר הנדרשים בגין תוספת בנייה לשימוש שאינו מגורים. האם יש כאן חידוש משמח או טעות ניסוח?

כן נקבע, כי כאשר חושבה התמורה אותה שילם החוכר למינהל על פי שטח מבונה בפועל ולא על פי מלוא זכויות הבנייה אשר ניתן היה לבנות בעת הקצאת המקרקעין ייגבה תשלום עבור כל השטח הנוסף, ללא ה"פטור" של 160 מ"ר.

במקרים אלה יהא שיעור דמי ההיתר במגזר העירוני בחכירה מהוונת 51% (ו-40% בחכירה לא מהוונת) מהערך המעודכן של זכויות הבנייה הנוספות. ההחלטה מתייחסת בעניין זה גם למגזר הכפרי חקלאי וקובעת כי שיעור התשלום בעניין זה יהיה השיעור הנהוג במינהל להקצאה חדשה לגבי אותו ישוב במועד אישור התוספת.

"שינוי יעוד ו/ניצול" - מוגדר כשימוש במגרש למטרה ו/או ליעוד השונים מאלה המוגדרים בחוזה החכירה ו/או לבנייה נוספת החורגת מ"תוספת בנייה".

דמי ההיתר בגין שינוי ייעוד או שינוי ניצול הינם 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד או שינוי הניצול.

בהחלטה 402 היו דמי ההיתר לשינוי ייעוד ו/או ניצול 51% ו-40% לחוזה מהוון או לא מהוון, בהתאמה. דברי ההסבר להחלטה לא מנמקים על איזה בסיס נקבע אחוז התשלום אשר נקבע, ולעניין זה עוד מהדהדים באוזננו דבריו של בית המשפט הגבוה לצדק בנושא הקביעה ה"סתמית" של שיעורי הנחות ופיצוי לחוכרים בעת שינוי ייעוד.

"פיצול מגרש" - מוגדר כחלוקת מגרש המוחכר על פי חוזה חכירה לשני מגרשים או יותר, באופן המאפשר לבנות על המגרשים שנוצרו מספר יחידות דיור גדול יותר או שטח בנייה גדול יותר, כפי שהותר על פי חוזה החכירה.

דמי ההיתר עבור פיצול מגרש הינם 31% מהערך המעודכן של המגרשים שייווצרו עקב הפיצול, למעט המגרש שעליו בנוי המבנה המקורי המותר לפי החכירה המקורית.

ההחלטה מנחה את מינהל מקרקעי ישראל להקשות על חוכרים אשר חוזה החכירה שלהם אוסר על המינהל לגבות מהם דמי היתר, וזאת על ידי מניעת הטבות המוענקות בהחלטות המועצה ועמידה על זכויות המינהל לעדכן דמי חכירה שנתיים (מדוע באמת הוא לא עומד על זכויותיו על פי החוזה?). צריך לקרוא את ההנחיה הזו ולהאמין.

כן נקבע, כי ערך הקרקע לצורך חישוב דמי ההיתר ייקבע על ידי השמאי הממשלתי או מי מטעמו. ההחלטה מוסיפה בכך שהיא קובעת כי המינהל יהיה רשאי לקבוע טבלאות ערכי קרקע לבנייה, למגורים. נגרעה ההנחיה לערוך את השומה לפי שווי קרקע ריקה ופנויה.

בהמשך להחלטות קודמות, ההחלטה קובעת כי המינהל לא יגבה דמי היתר בגין תוספת בנייה בבנייה רוויה. לנושא זה אתייחס במאמר נפרד. כן נקבע (בניסוח שגוי) כי לא יגבו דמי הסכמה בעת העברת זכויות השלובה בשינוי יעוד, ניצול או פיצול מגרש.

חידוש מעניין בהחלטה הוא, כי ההחלטה תחול על חוזי חכירה ביחס למקרקעין מבונים אשר שטחם אינו עולה על 20 דונם. נקבע כי יישום ההחלטה לגבי שטחים העולים על 20 דונם יובא לדיון ואישור בפני ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל.

המועצה לא הנחתה את הוועדה כיצד לנהוג במקרים אלה (להקל? להקשות?). לא ברור גם מדוע גורלם של עשרים ואחד דונם בירוחם שווה לגורלם של עשרים ואחד דונם בתל-אביב, ומדוע עשרים ואחד דונם בדימונה יזכו את חוכרם בהיכרות עם ועדת המשנה הנכבדה ותשעה עשר דונם בתל-אביב לא.

הכותב מתמחה בדיני מינהל מקרקעי ישראל ואגודות שיתופיות.