קיבוצים: רישום הבתים על שם החברים בסד זמנים

קיבוצים רבים נחפזים לפעול לרישום בתי החברים עוד בשנה זו. החלטות 751 ו-692, שעניינן שינויים במבנה הארגוני של הקיבוץ והמושב השיתופי, לא נדונו בבג"ץ הקרקעות. ההחלטות עוסקות בעיקר בנושא רישום בתי האגודה על שם החברים. בין היתר קובעות ההחלטות, כי תיערך תוכנית חלוקה למגרשי המגורים לצורך אישור על פי חוק התכנון והבנייה, בהתחשב במצב הבינוי בפועל, באופן שכל מגרש יהיה בגודל המינימלי הנדרש.

נקבע, כי לגבי כל מגרש ייחתם חוזה חכירה בין החבר למינהל בנוסח המקובל למגורים במושבים, הכולל סעיף לפיו נדרשת הסכמת האגודה להעברת הזכויות. ההחלטות קובעות הסדר תשלומים מיוחד בכל הנוגע לתשלום דמי החכירה בגין המגרשים שיירשמו על שם החברים.

סעיף 8 להחלטה 751 קובע, כי המגרשים יוחכרו ל-49 שנה, תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים, על פי הערכת השמאי הממשלתי לקרקע ללא פיתוח, כאמור בהחלטת המועצה מספר 737. סעיף 10 להחלטה קובע לגבי דמי החכירה לחברים הגרים בבתים קיימים ביישוב במועד השינוי שיעורי תשלום מיוחדים, בהתאם לאיזור מגוריהם: 66% במרכז הארץ, ו-36% ו-22% באיזורי עדיפות לאומית ב' ו-א' בהתאמה.

הסעיף מעניק הנחה נוספת לחברים ותיקים הגרים במקום מעל ל-15 שנה, בשיעור של 2% לשנת ותק, אולם לא פחות מ-11% (למעט איזורים בהם קיים שיעור מופחת לתשלום של 0%). ההחלטה מאפשרת דחיית תשלום דמי החכירה עד למועד העברת זכויות עתידית (העברה לצאצא - לא נחשבת לעניין זה).

עיון בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מהשנה האחרונה יכול ללמד, כי שיעורי דמי ההיוון הנקובים בהחלטה הינם, דווקא, גבוהים יחסית. כך, למשל, זוכים מי שפלשו למקרקעי ישראל הממוקמים בכפרים ערביים עד למארס 1975, להסדר עם המינהל בתשלום דמי חכירה של 51% (החלטה 919 מינואר 2002). תושבי הכפר שייח דנון זוכים בתשלום בשיעור 31% (החלטה 934 מיוני 2002), תושבי העיר תמרה זוכים בתשלום בשיעור 31% (החלטה 923 מינואר 2002), ולא התייחסנו כלל להטבות הזהב לחוכרים העירוניים.

בנוסף, ניתן לאבחן בין פסק דינו של הבג"ץ, שהתייחס להחלטות המעניקות הטבות לחוכרים על אף האמור בחוזה, בקרקע שיעודה שונה, לחתימה על חוזה חכירה לדורות עם חבר, אשר אין חולק על זכותו לגור בבית מגוריו.

חשש נוסף הגורם ליישובים לקדם את רישום הבתים כבר בשנה זו נגרם עקב החלטת הממשלה על ביטול הנחות ליישובי הפריפריה, העלולה לגרום להעלאת המחירים. ראוי לציין, כי ייתכן שהחלטה זו תבוטל לאור החלטתו האחרונה של ראש הממשלה בעניין. זאת ועוד, לאגודות המבצעות את מהלך העברת הבתים לחברים עשויים להיות יתרונות מס משמעותיים בביצוע ההעברה תוך שימוש בתקנות ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה - הקלות מס בקשר להסדרי הסיוע לחקלאיים) התשנ"א 1990, אשר תוקפן יפוג בסוף שנה זו.

יש לזכור, כי למירוץ אחר רישום הבתים יכולות להיות גם השלכות אחרות, הנובעות בעיקר מחוסר הבהירות של ההחלטה, ומהשינויים הצפויים בסיווג הקיבוץ.

גורמים במינהל סבורים, כי בהחלטה על רישום הבתים וקביעת "תאריך קובע", הוא תאריך ההחלטה על רישום הבתים, יש כדי לגרום להפסקת התפתחותו של הקיבוץ, עד כדי מניעת הקצאת בתים לחברים חדשים אשר ייקלטו בו.

בהעדר הסדר ברור לגבי המשך קליטת חברים ופיתוח הקיבוץ, ישנו יתרון להמשך קליטת חברים קודם ל"תאריך הקובע". היתרון בהמשך קליטה כזה מובהק במיוחד במקרים בהם תקן הנחלות של הקיבוץ אינו מלא. לאור ההסדרים הנדונים כיום ניתן להעריך, כי בסופו של דבר תוקצב לכל אגודה מכסת נחלות אשר תהיה קשורה לתקן הנחלות המאושר, אך גם לתקן המאויש בפועל במועד שיקבע (מעין תאריך קובע "מתגלגל" עד למכסה שתיקבע).

הגדרתו "ההיסטורית" של הקיבוץ, המופיע בתקנות האגוה"ש (סוגי אגודות) כוללת דרישה להתאגדות על יסודות בעלות הכלל בקניין.

קיבוצים אשר פנו לאחרונה לרשם האגודות השיתופיות לאישור מהלך של רישום בתים, קיבלו תשובה לפיה הרשם שומר על זכותו לשינוי סיווג הקיבוץ, בהתאם למסקנות ועדה הדנה בנושא בימים אלה, בראשות פרופ' אליעזר בן רפאל.