הדייר מוגן בחופש ההתקשרות

אחד מהנושאים השכיחים הנידון בבתי משפט בענייני הגנת הדייר, הינו קביעת היקף הנכס נשוא החוזה המוגן. מצד אחד, בעל הבית טוען, כי השכיר רק חלק מהמושכר, לדוגמא רק את הדירה ולא את החצר, או לדוגמא רק את החדרים ולא את המבואה. ומצד שני, הדייר מנסה להוכיח, כי אמנם המושכר כלל אי אלו חלקים שהוא מעוניין שייחשבו כמוגנים, גם אם לא נכתבו בהסכם.

חוקי הגנת הדייר למיניהם יצרו תקופות שונות של "זכאות" למוגנות, והתקופה שהכי רלוונטית (וזאת בשל עבור השנים) הינה תקופה שלאחר 20.6.68. לפי חוק הגנת הדייר, דייר שנכנס לראשונה כשוכר במושכר לאחר תאריך זה, יחשב כדייר מוגן רק אם שילם בפועל דמי מפתח.

בפרקטיקה היומיומית נתקלים בהסכמים מוגנים, אשר לא מבהירים ולא מדייקים בתיאור הנכס המוגן. לעניין זה חשיבות עליונה, כי בדיני שכירות, המושכר הוא מה שרשום בהסכם וכמובן מה שצמוד לו והכרחי בכדי להנות מהמושכר.

לעיתים המושכר הינו צירוף של מספר מבנים, אפילו בודדים, שאין קשר הכרחי ביניהם, ומתעוררת מחלוקת - האם ההסכם כולל את כל המבנים אם לאו?

עניין דומה נידון לאחרונה בבית המשפט העליון בעניין רע"א 3088/00 זייתון מאי נ' הפטריארכיה, אשר נידון בהרכב של השופטים, הנשיא אהרון ברק, דליה דורנר יצחק אנגלרד. בעניין זייתון, הפטריארכיה השכירה בשנות ה-70 מתחם של 900 מ"ר לבעלה המנוח של זייתון, ובעד זה קיבלה דמי מפתח. לימים זייתון ז"ל בנה חנות במתחם מבלי לשלם עליה דמי מפתח. הפטריארכיה הסכימה לקיום החנות, ובתנאי שהחנות תיהרס אם הפטריארכיה תבקש זאת.

חרף זאת, ביום 1.7.85 נעשה הסכם מוגן חדש בין הצדדים, ולפתע, בתוך התיאור של המושכר, נכללה גם החנות, מבלי שצוינה עובדת אי תשלום דמי מפתח או עובדת הדרישה להריסתה בעתיד.

בית משפט השלום בנצרת קבע, כי עצם העובדה שהחנות נכללה בתוך הסכם השכירות פירושו, כי העניין כפר על אי תשלום דמי המפתח וכי זייתון הינה דיירת מוגנת בכל המתחם כולל החנות.

בבית המשפט המחוזי נקבע, כי אמנם זייתון הינה דיירת מוגנת במתחם, אך בשל העובדה כי לא שילמה דמי מפתח בגין החנות, אזי לא תהיה מוגנת ועליה לפנות את החנות.

בית המשפט המחוזי קבע, כי מאחר שחוק הגנת הדייר הינו קוגנטי (כלומר לא ניתן להתנות עליו), אזי הצדדים, קרי בעל הבית והדייר, לא יכולים על דעת עצמם ליצור "דייר מוגן" לאחר 20.6.68 מבלי שזה שילם דמי מפתח.

על קביעה זו זייתון הגישה את בקשת הערעור לעליון. השופט אנגלרד, שכתב את פסק הדין, ויתר השופטים הסכימו עימו, קיבל את בקשת רשות ערעור, וקבע כי בית משפט השלום צדק.

השופט אנגלרד הסכים, כי אין להתנות על חוק הגנת הדייר (ראה גם הלכה זו ב: 128/88 נחמני נ' פרץ פד"י מ' (1) 475), אך קבע, כי בכל זאת דין הערעור להתקבל.

השופט אנגלרד קובע: ".. נכון אמנם כי בשל האופי הקוגנטי של חוק הגנת הדייר, אין להתנות עליו ביחסים שבין בעל הבית והדייר. אך, מעיקרון זה אין להסיק כי הצדדים אינם יכולים להסכים על יצירת דיירות מוגנת ביחסים ביניהם. נמצא, כי אין להסכים לתפיסה, כי "דייר מוגן הוא סטטוס שניתן להגיע אליו רק מכוח החוק ובהתקיים תנאים ידועים.

"תפיסה מעין זו נוגדת את העיקרון היסודי של חופש ההתקשרות המושתת על אוטונומיית הרצון. אין כל מניעה עקרונית לכך כי משכיר ושוכר יסכימו ביניהם על הסכם של דיירות מוגנת, וזאת אף בדרך של הפניה כללית אל הוראות החוק".

כמו כן השופט אנגלרד קובע, כי עת בעל הבית מסכים להקמת מבנה על-ידי השוכר ואף גובה דמי שכירות מיוחדים בעד מבנה זה, יש לקבוע, כי דין שכירות המבנה כדין שכירות השטח עליו הוא בנוי.

לקביעה זו של השופט אנגלרד חשיבות מיוחדת, באשר היא נובעת לא רק מחוק הגנת הדייר, אלא ניתן לאמר כי יש לה שורשים גם בחוק המקרקעין. כידוע, חוק המקרקעין ביטל את הפרדת הבעלות בין קרקע לבין מבנה שעליה, שהיתה בדין שקדם לו. אין יותר מצב שבעל הבניין יהיה ראובן ובעל הקרקע שהבניין נמצא עליו, יהיה שמעון. (מה שמכונה ביטול האינשאט).

אמנם בחוק המקרקעין הכוונה היא, שאם ראובן הוא שוכר, אז הוא שוכר לא רק מבנה אלא גם קרקע של המבנה, אך כאן השופט אנגלרד הולך צעד אחד קדימה וקובע, כי לא רק במהות הזכות, קרקע ומבנה ילכו יחדיו, אלא גם ב"טיב הזכות", הקרקע והמבנה ילכו יחדיו.

כמדומני, לקביעה זו יהיו עוד השלכות חשובות בהחלת זכויות במקרקעין מסוגים שונים בנכס.

קרש ההצלה של זייתון בסוגיה שנידונה היה ההסכם הכתוב, שציין במפורש את החנות וכלל אותה בהגדרת המושכר שבהסכם. אחרת, לכל היותר יכלה לקבל מעמד של בר רשות עם המשמעויות שבמושג מורכב זה, שאין כאן המקום להרחיב עליהן.

הכותב הוא מחבר הספר "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".