שיקולים תכנונים בלבד

תקנות התכנון והבנייה אינן מחייבות, כי בקשה להיתר בבית משותף תהיה חתומה על-ידי הרוב הדרוש לפי חוק המקרקעין

האם על רשויות התכנון והבנייה לשקול שיקולים תכנוניים בלבד, או שמא שומה עליהן לשקול גם שיקולים קנייניים?

ועדת הערר במחוז ת"א קובעת, כי על רשויות התכנון לשקול שיקולים תכנוניים גרידא, אלא אם כן ברור על פניו כי למבקש אין כל זכות קניינית.

משפחת רז (להלן: "רז") הגישה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגבעתיים (להלן: "המשיבה") בקשה להתקנת מעלון חיצוני בבית המשותף בו היא גרה, בשל מצבה הרפואי של רז. הבקשה הוגשה בחתימת בעליהן של שתי הדירות שמולן מתוכנן המעלון, והמעלון ישרת את שתי הדירות גם יחד.

משפחת מרום (להלן: "העוררים") היא בעלת דירה באגף השני של הבניין, המתנגדת להקמת המעלון החיצוני, וטוענת כי הפתרון התכנוני הראוי הוא התקנת מעלון בתוך חדר המדרגות. משפחת אברהם (להלן: "אברהם") נתנה בתחילה הסכמה בכתב לבקשה למעלון חיצוני, אולם לא חתמה על הבקשה להיתר שהגישו רז ואף התנגדה לבקשה לבסוף.

המשיבה דחתה את ההתנגדויות, ואישרה את המעלון. על כך הוגש ערר, שנדון לפני ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז המרכז בראשות עו"ד ענת בירן (רקם).

ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיבה, כי עליה לשקול את ההיבטים התכנוניים של הבקשה ואותם בלבד, וכי מבחינה תכנונית, אין כל מניעה לאשר את הבקשה. הוועדה דחתה את הטענה, כי המשיבה לא היתה רשאית לאשר את הבקשה, מאחר שלא היתה חתומה על-ידי הרוב הדרוש על-פי חוק המקרקעין.

תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, אינן מחייבות כי בקשה להיתר בבית משותף תהיה חתומה על-ידי כל בעלי הדירות, ואף אינה מחייבת כי הבקשה תיחתם על-ידי הרוב הדרוש לפי חוק המקרקעין.

קיימות בפסיקה גישות שונות בשאלת סמכותם של מוסדות התכנון לפעול בהתאם להוראות חוק המקרקעין ביחס לרוב הדרוש לצורך בנייה בבית משותף. בבג"ץ 1578/90 הלן אייזן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב, קבע בית המשפט העליון:

"... אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על-ידי המבקש או בעלי הקניין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הוועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכות בנייה מבחינת דיני הקניין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות בדין לזכאים, אין זכויות הקניין שנויות במחלוקת, תדונה הוועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הוועדות בשאלות הקנייניות לגופו של העניין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד".

בעת"מ 69/99 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה נ' ועדת ערר מחוזית חיפה, קבע בית המשפט המחוזי בחיפה, בדעת רוב, כי על הוועדה המקומית לשקול שיקולי תכנון בלבד, ואל לה לקחת בחשבון שיקולים קנייניים. תיקון 18 לחוק המקרקעין לא שינה את ההפרדה העקרונית בין המישור והזכויות התכנוניים לבין המישור והזכויות הקנייניים.

גישה דומה ננקטה על-ידי בית המשפט המחוזי בירושלים בעת"מ 46/99 למברג נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים. בית המשפט אימץ את פסק דינו של הרוב בבית המשפט המחוזי בחיפה וקבע, כי החובה לפנות לבית המשפט לצורך הוכחת הזכויות הקנייניות מוטלת על המתנגד ולא על מבקש ההיתר, למעט מצבים בהם ברור כי הזכויות הקנייניות בנכס אינן שייכות למי שמבקש את היתר הבנייה. בנסיבות המקרה שלפנינו, קובעת ועדת הערר, אין כל ספק כי המשיבה פעלה כראוי בכך שאישרה את הבקשה להיתר על אף שהיתה חתומה על-ידי הבעלים של מחצית מהדירות בלבד. בפני המשיבה היו מסמכים הנושאים את חתימתם של אברהם והמעידים על הסכמתם לבניית מעלון חיצוני.

שאלת מעמדו של שכן שחזר בו מהסכמתו הראשונה היא שאלה קניינית ומוסדות התכנון אינם מוסמכים להכריע בה. במקרה הנדון, חתימתם של אברהם על שני מסמכי הסכמה, מהווים מבחינת מוסדות התכנון הסכמה מספקת לצורך מתן היתר בנייה. בנסיבות המקרה לא ניתן לומר שברור על פניו כי לרז אין זכויות קניין, ולכל היותר ניתן לומר כי מדובר בנושא שבמחלוקת. הנטל על השכן, המתנגד, שחזר בו מהסכמתו המקורית לבנייה, לפנות לערכאות המשפטיות המוסמכות להוכחת עמדתו הקניינית.

העוררים טענו, כי ניתן לספק מענה לצרכיה הרפואיים של רז באמצעות מעלון פנימי, המחובר למהלך המדרגות באמצעות מסילות. אולם רז אינה מעוניינת במעלון כזה, ולטענתה, אינו מתאים לצרכיה כפי שהוגדרו באישור הרפואי, ואף אינו מתאים לחדר המדרגות הצר בבניין.

ועדת הערר קובעת, כי העוררים לא יכולים להכתיב לרז את הפתרון המתאים לה מבחינה רפואית. רשויות התכנון מעודדות כיום הקמת מעליות בבניינים ישנים. במקומות בהם מתגוררת אוכלוסיה מתבגרת אין להמעיט בחשיבותם של מעליון ומעליונים, המאפשרים לדיירים להמשיך ולהתגורר בדירותיהם גם כאשר מצב בריאותם אינו מאפשר להם לעלות במדרגות.

התוצאה הסופית: הערר נדחה.

ערר מס' 5319/02.

ועדת הערר לתכנון ולבנייה - מחוז ת"א, בראשות עו"ד ענת בירן (רקם).

בשם העוררים: עו"ד קינד.

בשם רז: עו"ד בניאן.

צרו איתנו קשר *5988