העיוות בהערכת שווי דרך ב-10% משווי למגורים

עם כל הכבוד והערכה, גולדשטיין אינו היחיד שעדיין מרוצה מקיומו של עיוות מקצועי זה, וצר לנו על כי יש עדיין מספר חברים טובים הנאחזים ב'קרנות מזבח' ישן וסדוק ומסרבים להכיר בחידושים ובהתקדמות בחשיבה ובתיאוריה המקצועית, חלקם משום שטרם הפנימו את התובנה הבסיסית של הנושא, וחלקם בגין שיקולים צרים ולא רלבנטיים.

עם זאת, לשמחתנו ולשמחת המקצוע, מאז פורסם פס"ד טלגם (פרלמן נ' הוועדה המקומית רעננה ומע"ץ, ת.א 165/97 - שאחד מהח"מ היה שותף פעיל בו), נראה שהרוב המכריע של השמאים הפנים את הרציו של פסה"ד ומפעיל אותו במקרים הרלבנטיים, עם ההערה המשפרת שנתן בשעתו השמאי אהוד המאירי.

ברור לנו גם, כי כל שינוי בתיאוריה מקצועית, וכל חידוש עקרוני, היה מלווה, בכל דברי ימות עולם, במאבק בין העולם הישן השוקע לבין העולם הנולד העולה, מאבק שסופו ידוע מראש, וככל הנראה אין ברירה אלא שגם פה יפה הפסוק "בעצב תלדי בנים". ולגופם של דברים.

הקשר בין שווי קרקע המיועדת לדרך ולהפקעה לבין שווי קרקע למגורים, דומה לערך לקשר בין שווי קרקע לפרדס לשווי דירה בדמי מפתח... אין זה סוד כי ביהמ"ש פוסק לפי הנתונים, העובדות, הניתוחים והעדויות המונחות לפניו, ואם אין הוא מוצא טעות יסודית בכל החומר שלפניו - הוא יפסוק מן הסתם על פי חוות דעת זו או אחרת, יעדיף עדות אחת על פני רעותה וכיו"ב.

יוצא איפוא, כי מבחינה מקצועית גרידא, עלולה תוצאת הפסיקה לצאת פגומה ולו רק בגין אי הצגה נכונה ומתאימה של הנושא לביהמ"ש, ולעתים גם בגין העובדה הפשוטה כי גם שופטים הם רק בני אדם ולא תמיד מסוגלים להיכנס לכל הנבכים של מקצועות שונים שהם אמורים לפסוק בהם. זאת הסיבה שאין לנו כל טענה שהיא לפסיקת ביהמ"ש.

הדיכוטומיה: טבעה של דרך ציבורית שהיא מצויה וחולפת על פני איזורים שונים, יישובים קטנים וגדולים, מקומות ללא יישובים כלל, מדבריות ומקומות נופש וכיו"ב כהנה וכהנה. על פי "תיאוריית שווי דרך של 10% ממגורים", שגולדשטיין ואח' הינם מחסדיה, יוצא איפוא, כי הדרכים בישראל מורכבות מפסיפס של קטעי שווי שונים, בהתאם להשתנות ערכי שווי המגורים שבקרבתן. ומה עושים במקרה שהדרך עוברת, רחמנא ליצלן, במדבר יהודה או בים המלח, שם אין מגורים לגזור מהן שווי דרך?

ומה יעשו חברים נכבדים אלה, כאשר הדרך חולפת ליד "מגדל שלום" בתל-אביב, ומיד לאחריו בצמוד לבנייני מסחר ומשרדים ישנים בני ארבע קומות וללא מגורים בסביבה? ומה יהא על התיאוריה כאשר יש לפצות פעם עבור קטע המצוי ליד נצרת, פעם ליד כפר מנדא ופעם ליד קרקעות חקלאיות מרוחקות?

נכונותה של תיאוריה ושל התיזה הנוכחית בכלל זה, נבחנת בעמידותה בתנאי קצה. הקביעה של שווי דרך כ-10% ממגורים אינה מבוססת על שום תיאוריה מקצועית של ממש, אלא על פסיקה ארכאית יחידה ומקרית לחלוטין (ראה דברי הסבר בפס"ד טלגם הנ"ל) , שהובילה, למרבית הצער, לנוחות הבלתי נסבלת שהחליפה את שיקול דעת המקצועי לאורך שנים ארוכות.

הרציו המקצועי הנכון (והיחידי) לפיו אפשר לבחון את שוויו של נכס כל שהוא, ובוודאי נכס ייחודי כמו זה דנן, הינו 'ערך השימוש' שלו. ערך השימוש של דרך במרכז חיפה או בעמקי הגליל או במדבריות יהודה - חד הוא. הנתון שגורם אולי לבלבול הינו שווי הקרקע במצבה התכנוני שקדם להפיכתה לדרך, שלית מאן דפליג שהוא שונה ממקום למקום ומקטע לקטע.

ברם, אין בין שווי קודם זה לבין שווי בייעוד הדרך ולא כלום. השונות היא רק בגובה הפיצוי שיש לשלם עבור הקטעים השונים המופקעים, אשר יהיה מבוסס ותואם את שווי הקרקע שהופקעה ותו לאו. כל פרשת פס"ד חממי (ע.א 474/83), המוזכרת בכתבה כעוגן הצלה והוכחה פורתא לנכונות "תיאוריית ה-10% ", כבודה במקומה מונח, אבל היא אינה רלבנטית למקרים אלו.

ואם דעתם של חסידי "תיאוריית ה-10%" עדיין לא הופסה, הרי שניתן לדייק את גובה הפיצוי על פי תיקון אהוד המאירי, שאומר כי שווייה של הקרקע שייעודה לדרך ולהפקעה ייקבע נקודתית על פי אפשרויות שימוש הביניים עד להפקעתה הלכה למעשה. בדרך זו לא יימנע הסבל בגין קביעת שווי של קרקע כ-"אפס" באופן גורף, אלא ייבחן לגופו במבחן "שווי שימוש הביניים", ובא לציון גואל.

בהזדמנות זו נרצה להזכיר לחברינו מ"כת ה-10%", ולבתי המשפט הנכבדים הדנים ושידונו בסוגיות מהסוג דנן, כי אין לשכוח שמבחן השוק של קרקע המיועדת לדרך ולהפקעה ולרישום ע"ש הרשות המפקיעה, היה ונותר כמבחן הראשי, אם כי לאו דווקא היחידי. כמו בתיאוריות רבות, גם 'תיאורית שווי הדרך' נבנית בדרך הדדוקציה, קרי בדרך של שלילת מצבים בלתי הגיוניים.

יצירת קטעי פסיפס שווי שונים הנה אחת מהתוצאות הבלתי מתקבלות על הדעת של "תיאוריית ה-10%", מבחן שווי השוק של קרקע המיועדת לדרך ולהפקעה ורישום ע"ש הרשות הינה המבחן הנוסף והמשלים להסרתו של מכשול מעוות זה. נוסיף ונטעים, כי רק תחת התיאוריה הנכונה האמורה, הרי שבטבלאות איזון והקצאה בהן קיימות דרכים במצב נכנס ובמצב יוצא הנמצאות "מתחת לקו" בטבלה, יש זכות קיום שמאית ומשפטית, שכן כל כפולת שטח בשווי אפס נותרת אפס, ואינה משנה את הטבלה.

בעוד שעל פי "תיאוריית ה-10%" יש לכפול את שטח הדרכים הנכנסות והיוצאות בערך שהוא שונה מאפס, ומאחר ושטחים אלה שונים בשני המצבים, הרי שלא ניתן יותר ל"הורידן מתחת לקו", אלא לכלול אותן בטבלה הראשית כמו כל קרקע אחרת, על כל הכרוך ומשתמע מכך.

עם זאת, וכשלב ביניים עד להטמעת התובנה של הקונספציה העיקרית האמורה (לא כערך אחוזי משווי קרקע לבניה בסביבה), אפשר להסכים על ערך קרקע מינימלי שיהווה חסם תחתון לערך קרקע המיועדת לדרך ולהפקעה - במתכונת שאינה נופלת מערכי קרקעות שייעודן חקלאי ללא פוטנציאל, אף שאינן ראויות לשמש לעיבוד חקלאי כלשהו (טרשים, מרעה, טופוגרפיה קשה וכיו"ב), הנאמדות בגבולות 1,000-500 דולר לדונם.

הכותבים הם שמאי מקרקעין.