בין בעל הנכס, הרמאי והקונה

ראובן הינו בעלים הרשום של דירה. שמעון חותם על הסכם לרכוש מראובן את הדירה, וזאת בהסתמך על נסח המקרקעין העדכני המעיד על זכויותיו הנקיות של ראובן. שמעון משלם את מלוא התמורה לראובן וזאת לפי ההסכם, ואף מקבל את מפתח הדירה ונכנס יחד עם משפחתו לדירה. שמעון מצויד בשטרי מכר ואישורי מס מתאימים לביצוע העברת זכויות על שמו, בדרכו ללשכת רישום מקרקעין. שמעון נכנס לרשם המקרקעין לרשום את העיסקה על שמו, ואז נודע לו, כי יצחק, שהיה לפניו בתור, רשם צו מניעה על המקרקעין בטענה כי ראובן גזל מיצחק את הדירה.

יצחק ושמעון מתדיינים בבית המשפט, וראובן הרמאי בורח עם הכסף לחו"ל. מהו הדין? סיטואציה עגומה זו יכולה לקרות לכל אחד הרוכש מקרקעין והשאלה המכרעת היא, למי שייכים המקרקעין?

שאלה נכבדה זו נידונה לאחרונה בהרכב מיוחד של תשעה שופטים בבית משפט העליון. העניין היה בע.א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' גיי סטנלי סונדרס ושמעון נוריאני. הדיון היה בהרכב בראשות הנשיא ברק ושמונה שופטי בית המשפט העליון כשאת פסקי הדין העיקריים בתיק נתנו השופטים אנגלרד וטירקל ויתר השופטים הסכימו עם החלטתם.

סונדרס השוהה בחו"ל הינו בעלים אמיתי ורשום כבעל זכות חכירה בדירה בת"א, אשר רכש אותה בשנת 1974. בשנת 1996, נוריאני הגיש תביעה לסעד הצהרתי, לרשום את הדירה על שם נוריאני בטענה, כי רכש אותה מסונדרס וזה האחרון נעלם. לאחר ביצוע הליך תחליף המצאה בחו"ל, ביום 10.3.97, ניתן פסק דין המורה לרשום את הדירה על שם נוריאני. ביום 21.5.97 נוריאני חתם על הסכם ומכר את זכויותיו בדירה למערער. רק ב-9.6.97, נוריאני נרשם במרשם המקרקעין כבעלים של הדירה, כלומר: כשהמערער חתם על הסכם רכישה עם נוריאני, המרשם היה על שם סונדרס. והנה, לפני שהמערער הספיק לרשום את הזכות על שמו, לסונדרס נודע על התרמית והוא הוציא צו מניעה. משום מה, צו מניעה זה בוטל והדרך נסללה לרשום את זכויותיו של המערער על הדירה, כשכמובן המערער יודע על הטענות של סונדרס.

לאחר רישום הזכויות על שם המערער, סונדרס מגיש בקשה נוספת, והפעם נרשם צו מניעה, והמערער וסונדרס התדיינו בבית המשפט המחוזי בת"א בפני השופט קלינג. השופט קלינג קבע, כי מאחר והמערער לא הספיק לרשום זכויותיו בדירה בעודו בתום לב, אשר על כן לא מילא אחר תנאים האמורים בסעיף 10 לחוק המקרקעין, הקובע כי: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוח של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

על קביעה זו של בית המשפט המחוזי הוגש הערעור הנדון. שופטי בית המשפט העליון, פה אחד, דחו את הערעור.

השופט אנגלרד קבע, כי הכוונה למילה "רכש" שבסעיף 10 האמור, הינה רכישת הקניין. כלומר, התנאי שהמערער יזכה בזכויות על פני הבעלים האמיתי, זה רק כשהמערער מספיק לרשום את הזכויות בדירה על שמו.

בעניין זה השופט אנגלרד מזכיר גם את פסק דין (רע"א 2267/95 הרטפלד), אשר קבע כי רק רישום של קונה יכול להגן עליו מפני בעלים אמיתי. השופט אנגלרד קבע, כי ניתן לראות בהתנהגות המערער משום "עצימת עין מכוונת" והתעלמות מ"העוצמה של צלצולי פעמון האזהרה", כלשון השופט אנגלרד. השופט אנגלרד קבע, כי תום הלב יהיה לא רק בעת ההסתמכות על נסח המקרקעין בעת החתימה על הסכם הרכישה, אלא בעת הרישום על שמו של הקונה.

השופט טירקל הגיע למסקנה דומה לזו של השופט אנגלרד, אך, כלשונו, של השופט טירקל: "דרכי כדרכו ושלא כדרכו". השופט טירקל בדעה, כי תום הלב חייב להימשך עד ל"הקניה" של הזכות. השופט טירקל קובע, כי אופיה המפליג של ההוראה שבסעיף 10 האמור הדוחה את זכות בעלים מקורי מול קונה, מחייב לנקוט בזהירות יתר. כלומר, לדרוש תום לב ממושך יותר ועד להקניה ממש במרשם מקרקעין.

השופט טירקל, מחזיק את עמדתו גם מפאת "מדיניות משפטית" בקובעו: "כידוע באות תקנות השוק לאזן בין טובתו של בעלים של נכס לבין טובתו של אחר, הטוען אף הוא לזכות בנכס. איזון זה משתנה, בין היתר, לפי סוג הנכס. בנכסי מקרקעין תהיה הנטייה להסיט את נקודת האיזון לטובת הבעלים, ואילו בנכסי מטלטלין תהיה הנטייה להסיט את נקודת האיזון לטובת הקונה".

השופט ברק הסכים עם מסקנה שהגיעו אליה השופט אנגלרד והשופט טירקל, תוך שימת דגש על "הסובייקטיביות של תום הלב".

המעיין בפסק הדין יוכל להבחין, כי למעשה, ניתן היה להגיע לאותה תוצאה גם בלי ניתוח סעיף 10 לחוק המקרקעין. אחד מיסודות של סעיף 10 האמור, הינו "מרשם לא נכון" בעת החתימה על הסכם הרכישה. במקרה הנדון, בשעת החתימה על הסכם הרכישה, מי שהיה רשום כבעלים היה סונדרס (קרי הבעלים האמיתי) ולא נוריאני, שהיה המוכר (והבעלים הלא נכון). אך בית המשפט העליון ראה לנכון להכריע בשאלה נכבדה של תום הלב של הקונה.

נכון שפסק הדין של בית המשפט העליון עומד על יסודות איתנים של דיני קניין, כגון "רק קניין יכה קניין" כלשון השופט חשין. יחד עם זאת, משמעות פסק דין זה הינה, כי אף קונה מקרקעין אינו מוגן עד שלא יקבל את הזכות במקרקעין על שמו, דבר המערער אינטרס ציבורי שגם הוא ראוי להגנה.

דא עקא, כי במציאות הישראלית, כל עיסקת מקרקעין מתבצעת בתשלומים ולא בתשלום אחד וכנגד העברת זכות. עיסקת מקרקעין במדינת ישראל כרוכה בתשלומים והיבטי מס, שהטיפול בהם ממושך ובוודאי לא עניין לביצוע מיידי כמו רכישת מטלטלין.

פסק דין זה למעשה מכתיב כללי התנהגות חדשים בביצוע עסקאות במקרקעין במדינה. דרך אחת היא "לבטח" כל עיסקה במקרקעין, דבר שלא רווח. דרך שניה היא, כי כל הכסף יישאר בנאמנות אצל צד ג', כגון עורך דין, עד להשלמת העיסקה.

עניין זה מחייב היערכות כללית גם אצל הבנקים נותני משכנתאות ושלטונות המס. לא פעם, המוכר משלם את המס החל עליו מהמקרקעין מהכספים אשר הוא מקבל מהקונה. הפקדת כסף אצל צד ג' לא מביאה אישורי מס ומיותר לציין את הסתבכות הבנק שנתן הלוואה לקונה התמים.

יתרה מזו, אין להסתפק בחקירה ודרישה לגבי מי שרשום כבעלים כעת, אלא יש לחזור לפחות בעלים אחד אחורה בכדי לוודא, שלמוכר הקודם אין טענות נגד הבעלים הרשום. יש כאן התנגשות עם עקרון ששמו "קונקלוסיביות" של המרשם. אמנם במקרה של סונדרס לא היה ספק כי המערער עשה עיסקה על בסיס "מרשם נכון", אך לא עם מי שהיה רשום כבעלים אלא עם מי שטען כי הוא צריך להיות רשום.

האמת היא, כי מקרה של פסק דין זה מזכיר את פסק הדין "מוזאפר" (ע.א 2680/90), אשר שם, מי שחתם על ההסכם עם הקונה היה מי שהתיימר להיות מיופה כוח של בעלים אמיתי כשהחזיק בייפוי כוח מזויף. במקרה מוזאפר, בית המשפט העליון קבע, כי הטעות לא היתה במרשם אלא במסמך חיצוני שנלווה להסכם, קרי ייפוי כוח מזויף, ולכן הקונה לא מוגן.

גם כאן, במקרה של סונדרס, הטעות לא היתה במרשם אלא במסמך חיצוני שנלווה להסכם, קרי, אותו פסק דין שקבע, כי נוריאני הינו הבעלים. ונשאלת השאלה, אם הניתוח המעמיק של השופטים היה לאור מקרה של קונה כמו שמעון שהוזכר בראשית מאמר זה, כלומר קונה רגיל, תמים כמו רוב הקונים במדינה, עדיין תוצאת פסק הדין היתה דומה?

הכותב הינו מחבר הספר "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".