כל אזרח מן השורה, קיימת בי הנטייה לעבור לדום ולקבל את פסיקת הבג"ץ ככזה ראה
וקדש. גם אם איני מסכים או הפסיקה אינה נראית לי, הרי אני מזדרז ומטיף לעצמי,
כי זוהי פסיקת אנשים מלומדה וכי קטונתי. בדרך כלל שכנוע עצמי זה עוזר לי. לא
הפעם.
איני מתיימר להבין, להסכים או שלא להסכים, עם פסיקת הבג"ץ, מפי השופט תיאודור
אור. אני מתיימר להבין במקרקעין מתוקף מקצועי וניסיוני.
להלן מספר עובדות. הקרקע במדינת ישראל יקרה מאד בהשוואה למדינות המערב האחרות.
התוצאה היא, כי דירות למגורים בבנייה רוויה ובדירות צמודות קרקע, יקרות מאד.
זוגות צעירים וצרכני דיור אחרים אינם מסוגלים לרכוש דיור לעצמם ללא עזרה מסיבית
של ההורים, או בעזרת מענקים ממשלתיים (במסווה שם כזה או אחר).
התוצאה היא, שלצרכני דיור עם רקע משפחתי, חברתי וכלכלי גבוה - יש דיור סביר,
והאחרים, שאין להם משפחה והורים "עשירים", נשארים לחיות בשכונות מצוקה, בצפיפות
דיור, בערי פיתוח מרוחקות וכדומה.
לעניין יוקר הקרקעות נטען תמיד, כי ישראל מדינה קטנה וצפופה, אין קרקע, ולכן
הקרקעות יקרות. לא כך הדבר. יש שפע של קרקעות באיזורי הביקוש, בין חדרה לגדרה.
אלא מאי, קרקעות אלו מוחזקות בידי החקלאים, מושבים וקיבוצים.
לחקלאים יש חוזים עם מינהל מקרקעי ישראל המאפשרים להם להחזיק בקרקע, בדרך כלל,
49 שנים נוספות, ללא שינוי ייעוד. במרבית החוזים מצוין, כי אם ישונה הייעוד,
תוחזר הקרקע למינהל מקרקעי ישראל.
וכאן אני מגיע להחלטת הבג"ץ. משקבע הבג"ץ מה שקבע, משמעות החלטתו היא, כי קרקעות
חקלאיות לא יוחזרו לחזקת המדינה. החקלאים ימשיכו להחזיק בקרקע, גם אם כיום
החקלאות אינה כלכלית וגם אם מרביתם אינם יכולים כיום להתפרנס מחקלאות.
מדוע? החקלאים משוכנעים, כי מגיע להם פיצוי מוגדל עבור הקרקע שהיתה בחזקתם
עשרות שנים ואשר הם יכולים, עפ"י החוק הקיים, להמשיך להחזיק עוד עשרות שנים.
מבחינה כלכלית הם צודקים. שווי נכס בדחייה של 49 שנים, בהיוון של 6% כמקובל
לקרקע, ערכו הנוכחי כ-6% (שיעור כתה א' בשמאות מקרקעין). דהיינו, לו אני בעל
נכס המוחכר לאחר לתקופה של 49 שנים, בדמי חכירה אפסיים, וארצה למכור את הנכס
שבבעלותי, שוויו היום הוא רק 6% מערכו המלא בייעודו הקיים.
בנתונים אלו אומר החקלאי, ממילא הקרקע בחזקתי, למה שאוותר ואחזיר הקרקע למדינה?
מכאן גם טענתי הראשונה לבג"ץ: כותב השופט אור: "נקודת האיזון הנכונה לדעתנו
היא איפוא בהפחתה משמעותית של התמורה בעת שינוי הייעוד באיזורי ביקוש, תוך
התרת תמריץ כל שהוא לשם מתן מענה להיבטי שוק הדיור".
ועדת רונן וועדת מילגרום לא הגיעו לנקודת האיזון הנכונה. התוצאה המעשית של
עבודת ועדות מכובדות אלו היתה אפסית. החקלאים לא "הסתערו" להחזיר את הקרקעות
למדינה, ואלו שעשו זאת עשו זאת בלחץ הבנקים.
בא השופט הנכבד ועוד מפחית את "נקודת האיזון הנכונה". התוצאה תהיה, שלא יוחזרו
יותר קרקעות לרשות המדינה.
רוב התעסקות ברווח העתידי הצפוי, "רחמנה לצלן" לחקלאים, הגענו לתוצאה המשתקפת
במצב הקיים. הקרקעות במדינה יקרות באופן המעמיד את אפשרות רכישת הדיור מחוץ
לתחום של השכבות החלשות. קודם היה זה ויכוח בין בירוקרטים שונים. היום קיבל
הנושא את אישור הבג"ץ.
טענתי השנייה לבג"ץ הנה בעניין קביעתו, כי מדיניות התכנון הקיימת, אכן ראויה
ונכונה: "מן הצד האחד, ההחלטה אינה עולה בקנה אחד עם מדיניות התכנון הקיימת.
יש בה למשוך אוכלוסייה חזקה יחסית אל מחוץ לערים, תופעה אשר אינה עולה בקנה
אחד עם מגמות התכנון. יש בה להגדיל עומסי התנועה בין הערים לפריפריה, תופעה
לא רצויה לכשעצמה. מצד שני, יש בה לענות על הצורך לחזק את האוכלוסייה ביישובים
חקלאיים".
האם מקבל הבג"ץ את מדיניות התכנון הקיימת "כזאת ראה וקדש"? האם קובע הבג"ץ
כי זו מדיניות התכנון הראויה והנכונה? האם הבג"ץ הוא אכן המוסד הראוי והמקצועי
לקבוע מדיניות תכנון? האם הבג"ץ קובע, כי הוא המוסד המקצועי הראוי לקבוע מדיניות
תכנון, מדיניות פיזור אוכלוסייה, ציפוף האוכלוסייה החזקה בערים, מדיניות תחבורה,
(עומסי תנועה וכו').
כל השאלות האלו נענות כביכול בחיוב. הבג"ץ הוא הריבון.
אם אכן כך הדבר, מן הראוי שהבג"ץ יצעד עוד צעד אחד קדימה ויפסוק, כי המדינה
רשאית להחזיר לרשותה את כל הקרקעות אשר נדרשות למדינה לצורך "שוק הדיור".
איני תומך בצעד כזה כלל וכלל. אבל, אם המדינה אכן בעלת הקרקעות ולחקלאים מגיע
רק "תמריץ כלשהו", מדוע המדינה אינה מפקיעה ותופסת חזקה בכל הקרקעות המשמשות
כיום למחסני מכר למיניהם? אם לחקלאים אין זכויות, מדוע מאפשרים לכל הקיבוצים
והמושבים שימוש שאינו חקלאי, ואין מפקיעים אדמות אלו.
לדעתי, כל השאלות האלו ראויות לבחינה מחדש במסגרת מקצועית, לאו דווקא במסגרת
משפטית, נעלה ככל שתהיה.
לסיכום, פסיקת הבג"ץ מקפיאה למעשה את שינוי יעוד הקרקעות החקלאיות באזורי הביקוש
ומעצימה את המחסור בקרקעות זמינות לבנייה.
התוצאה תהיה העלאת מחירי הקרקע עוד יותר מהמצב האבסורדי הקיים כיום. הנפגעות
העיקריות ממצב עניינים זה, המקבל כעת את "הכשר" הבג"ץ, הן השכבות החלשות. גם
המדינה תיפגע כתוצאה ממיעוט עסקאות בנדל"ן, ולכן תקבל פחות הכנסות ממיסים.
התוצאה - רעה לכולם.
הכותב הוא שמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
