סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, הינו הבסיס להגשת תביעות בגין שינוי
ייעוד שיש בהם כדי להוריד את ערך המקרקעין. יודגש, כי אין הכוונה לפיצויי הפקעה,
אלא מה שמכונה "פיצויי פגיעה". פירוש העניין, מי שהמקרקעין שלו נפגעו כתוצאה
מאישור של התוכנית הפוגעת, זכאי, תוך 3 שנים מיום שהתוכנית הפוגעת קיבלה תוקף,
להגיש למשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תביעה על ירידת ערך.
לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה וכן לפי תקנות התכנון והבנייה (הגשת תביעה
לפיצויים והדיון בהן), התשל"א-1971, על הוועדה המקומית לסיים את הדיון בתביעת
הפיצויים תוך 90 ימים מיום קבלתה. אם וברצון בעל הזכות להגיש ערר על החלטת
הוועדה המקומית, עליו תוך 30 ימים להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית ולהשיג על החלטת
הוועדה.
נשאלת השאלה, מה קורה כשהוועדה המקומית מחליטה למעשה שלא להחליט. עניין זה
נדון לאחרונה בפני ועדת ערר מחוזית של מחוז מרכז, בפני ההרכב ברשות עו"ד אייל
מאמו, בעניין ערר מס' 048/01 קיבוץ ניר אליהו נ' ועדה מקומית לתו"ב "דרום השרון"
וחברת החשמל לישראל בע"מ.
בעניין קיבוץ ניר אליהו, לקיבוץ זכויות במקרקעין בשטח של 183 דונם. זכויות
של הקיבוץ הן מסוג בר-רשות, לפי הסכם תלת שנתי מתחדש עם מינהל מקרקעי ישראל
והסוכנות היהודית.
התביעה במקורה הוגשה בגין אישור תוכנית מתאר ארצית חלקית, תמ"א 10, לתחנות
כוח ורשת חשמל ומעבר לקווי חשמל ראשיים באזור. חברת החשמל התכוונה להעביר קווי
חשמל במקרקעין אלו והקיבוץ הגיש דרישה לתשלום פיצויי פגיעה לוועדה המקומית.
הוועדה המקומית החליטה להקפיא זמנית את הדיון בתביעת הפיצויים שהוגשה ע"י הקיבוץ.
הנימוק של הוועדה בהקפאת מתן ההחלטה היה, כי מאחר שהחלטה דומה של ועדת ערר
נמצאת בשלב של ערעור בבית המשפט המחוזי, אשר על כן מן הראוי להקפיא את ההליך
עד שייצא פסק הדין של בית המשפט המחוזי.
יודגש כי בעבר, אותה ועדת ערר דחתה טענת חברת חשמל, שטענה, כי בעל זכות לפי
חוזי משבצת תלת שנתי אינו זכאי להגיש תביעה לפי סעיף 197 (החלטה בעניין מושב
חגור), ועל החלטה זו קיים הליך ערעור תלוי ועומד.
הקיבוץ טען בערר זה, כי הוועדה המקומית לא יכולה להחליט על הקפאת הדיון ועליה
לדון בתביעה לגופה ו/או למנות שמאי מכריע. ועדת ערר קיבלה את הערר של הקיבוץ
וקבעה, כי אמנם הוועדה המקומית לא רשאית היתה להחליט על הקפאת ההליך.
ועדת ערר ביססה את הזכות של בר-רשות להגיש תביעה לפיצויים, על פסק הדין התקדימי
(ע.א 54/88 מנדלבאום נ' ועדה מקומית ראשל"צ) שקבע, כי גם דייר מוגן רשאי וזכאי
להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. כלומר, לא רק בעל זכות קניין
יכול להגיש תביעה לפיצויי פגיעה, אלא קשת רחבה של בעלי זכויות.
כמו כן, ועדת הערר בראשות עו"ד אייל מאמו קובעת: "יש בעלי נכסים הסבורים, כי
אם ייתנו לזכויות השוכר כותרת של "בר-רשות", הרי בכך הם מחלישים את זיקתו אל
הנכס ומחזקים את עצמם. ברור לנו, כי הכותרת אינה קובעת אלא התוכן של ההסכם
כמו גם הוראות דין או נסיבות אשר לפי הדין יש להן משמעות כחלק מתנאיו".
נראה, כי ועדת הערר, בין היתר, מבססת את עמדתה על כך, שלמעשה זכות בר רשות
גורעת מזכות הבעלות של הבעלים, כמו שדיירות מוגנות גורעת מזכויות הבעלות, וככזו
בר רשות יכול לתבוע פיצויים.
כמו-כן הוועדה קבעה, כי הדין מחייב את הוועדה המקומית להכריע בהליכים שבפניה.
הוועדה השוותה עניין זה גם עם עיכוב ביצוע של פסק דין. כידוע, פסק דין כספי
אינו מעוכב בבית המשפט (למעט מקרים חריגים ביותר), ואין ספק כי תביעה לפיצויי
פגיעה על סמך סעיף 197 הינה תביעה כספית לכל דבר ועניין.
אין ספק, כי להחלטה של ועדת ערר יש השלכה מיוחדת גם לאור בג"ץ הקרקע החקלאית
244/00, עמותת שיח חדש ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, אשר לא ייחס חשיבות מכרעת
לאינטרס ההסתמכות והציפייה של החקלאי בעת שינוי יעוד.
נראה, כי סוגיה זו של פיצויי "בר-רשות" בגין תוכנית פוגעת עוד תעסיק את בתי
המשפט, עד שנקבל הכרעה חד משמעית מבית המשפט העליון בנוסח פסק הדין מנדלבאום
הנ"ל.
להחלטה זו של ועדת ערר השלכה גם במישור הפרקטי, באשר תכנון תשתיות במדינה מביא
רשויות להפקיע שטחים חקלאיים נרחבים, עם זכויות שונות ומגוונות של החקלאים.
נשאלת השאלה: האם אותו אינטרס הסתמכות, שלא זיכתה את בעלי חוזים מעין אלו בבג"ץ
הקרקעות לקבלת הקרקע לאחר שינוי ייעוד, יכול להוות בסיס לקבלת פיצוי פגיעה?
נראה, כי על המערכת השיפוטית לקבוע אמות מידה ברורות לעניין פיצויי פגיעה בחוזים
מעין אלו, באשר הבעיה נוגעת לכמות גדולה מאוד של מושבים וקיבוצים ואפילו חקלאיים
פרטיים שמחזיקים בחוזים מעין אלו, כי להבדיל מבג"ץ הקרקעות שנידונה בו בעיקר
סוגיית זכות החקלאים לעתיד לבוא עם שינוי הייעוד, כאן הוויכוח הוא על אומדן
שווי החזקה כפי שהיא.
הכותב הינו מחבר הספר "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
