פסק הדין של בית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ בעניין זכויות חוכרי המינהל בקרקעות
החקלאיות, זעזע את המערכת והוריד את כל הצדדים לקרקע המציאות. מחד, ניצבים
קיבוצים ומושבים המחזיקים בקרקע שנים רבות וללא ספק הינם בעלי זכויות בתולדות
ההתיישבות בארץ ישראל. מצד שני, ניצבת המדינה (המינהל), כמייצגת את כלל האזרחים
ועליה לחלק את נכסי הלאום בדרך הוגנת. דהיינו, הוויכוח הוא לא על הכרה ב"גאולת
קרקע" היסטורית, אלא על משמעותה לעניין שווי הזכות הקניינית והמשפטית של החוכרים
החקלאיים.
בלהט הוויכוח שוכחים לעיתים, שלחוכר החקלאי ישנן זכויות מלאות לעיבוד ושימוש
בקרקע החקלאית לתקופה ארוכה. מאידך, למשק ישנם צרכים אורבניים הדורשים שינוי
ייעודן של אותן קרקעות למטרות בנייה. כיצד ניתן לגשר בין זכויות החקלאי המעוגנות
בחוזה, לבין המטרות הלאומיות?
אם נציע לחקלאי פיצוי בגובה שווייה של הקרקע למטרת עיבוד חקלאי בלבד, לא ייווצר
כל תמריץ לשחרר את הקרקע ולהחזירה למינהל. לפיכך הפתרון צריך להיות "חכם",
כי צדק אבסולוטי לא קיים בחיי המעשה. לכן אני מציע לבחון את הפיצוי הראוי על-פי
שלושה פרמטרים:
א. שווייה של קרקע למטרת עיבוד חקלאי.
ב. שווייה של קרקע חקלאית בבעלות פרטית בשוק החופשי.
ג. מספר השנים שהחוכר מחזיק בקרקע.
יש להדגיש, כי על-ידי בחירה בפרמטרים אלה נמנע הוויכוח או הדיון בזכויות בנייה
עתידיות. ניתן לדמות את זכותו של החוכר, המחזיק במקרקעין שנים רבות בתשלום
סמלי, לזכותו של דייר מוגן, אשר אין זה מעניינו ואין לו חלק בזכויות הבנייה
העתידיות, אלא זכותו מותחמת באותה "דירה" שהושכרה לו. אך כאשר מפנים אותו,
הוא זוכה ל"דמי פינוי" הגבוהים מ"דמי המפתח".
נעמיד את החוכר בסיטואציה הכלכלית של בעל פרטי המוכר קרקע חקלאית. שווייה של
קרקע חקלאית פרטית בשוק החופשי נגזר משימושים למטרות חקלאיות וממיקומה. ככל
שהקרקע קרובה לאזור אורבני מפותח, שווייה גבוה יותר. ברור שהשווי הגבוה מושפע
מפוטנציאל גולמי כללי, שאיננו נגזר מזכויות בנייה עתידיות ספציפיות (שלא ידועות),
אלא מציפיות עלומות הנגזרות ממיקום הקרקע. למרות שהן עלומות, "השוק" נותן להן
מחיר. לכן, שווי קרקע חקלאית ברעננה, לדוגמה, גבוה משווי קרקע חקלאית מאותו
סוג בכרכור, וכנ"ל בצפון הארץ או בדרומה.
בנוסחה פשוטה, יוצג שווי השוק של הקרקע החקלאית הפרטית, כסיכום של (A הוא שווי
לעיבוד חקלאי) (B הוא שווי הפוטנציאל). בעל קרקע פרטי שמוכר את חלקתו,מקבל
תמורתה A B.
מה יקבל חוכר חקלאי? על-פי חוזה החכירה, לכאורה הוא זכאי רק ל-A (פיצוי בסיסי).
אבל, כפי שהוצג לעיל, תמורת A אין כל תמריץ לחוכר החקלאי לפנות את הקרקע. לכן
נותר לפצות את החוכר בחלק מ-B. אם כך, על איזה חלק יוותר המינהל (הציבור),
בדרך שתיראה "הגונה", כדי לתת לחוכר תמריץ נאות לפינוי. כאן נכנס הפרמטר השלישי
- "הוותק", מספר השנים שמחזיק החוכר בקרקע. מוצע להוסיף לפיצויי הבסיסי 1%
משווי הפוטנציאל הגולמי-כללי לכל שנת ותק. למשל, קיבוץ שמחזיק בקרקע משנת 1940
הוא בעל ותק של 62 שנה, יקבל פיצוי של 0.62,A B.
לצורך הדגמה מספרית, נציג את הפרמטרים. מהו A? ניתן ללכת בעקבות החלטת מינהל
מס' 727, בה מוצע פיצוי מינימלי לחוכר חקלאי, כאשר קיימת הבחנה בין קרקעות
בעל, שלחין ומטע. בממוצע, לצורך הדוגמא, מדובר על שווי של 3,000 דולר לדונם.
כדי לבדוק את המידתיות של הפיצוי הכולל ביחס לשווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד,
ניתן להניח לצורך הדוגמה, כי שווי הקרקע ברוטו בבעלות פרטית לאחר שינוי הייעוד,
הוא פי ארבעה משווי השוק של הקרקע החקלאית הפרטית (מדובר על שווי לדונם ברוטו
בכפוף לכך שיופרשו כ-50% לצרכי צבור). בטבלה מוצג הפיצוי למחזיק בקרקע 50 שנה.
התוצאה מצביעה על כך, שככל שמיקום הקרקע קרוב יותר למרכז, הפיצוי המוחלט גבוה
יותר. אך אין להתעלם מכך, שכל תושבי המדינה נהנים מהפיתוח הנרחב יותר במרכז
הארץ וערך נכסיהם עלה לאורך השנים. מאידך, הפיצוי היחסי בהשוואה לשווי קרקע
לבנייה גדל והולך ככל שמתרחקים מהמרכז. באזורים מרוחקים ראוי שהמדינה תעמיד
לחוכר החקלאי את הקרקע ללא כל תוספת מחיר לכל ייעוד שיחפוץ. החוכר ייהנה מכך
וכולנו נסכים שאזורים נעדרי ביקוש יפותחו כראוי.
אולם, בימים אלו של מיתון ושפל בשוק המקרקעין, עדין אין בכך בכדי ליצור תמריץ
מספק בקרב החוכרים להשיב את הקרקע.
גם בעלי קרקעות חקלאיות פרטיים לא ממהרים לממשן ולמכור אותן, עקב רמת המחירים
הנמוכה. לפיכך, קבלת פיצוי על בסיס שווי קרקעות חקלאיות כמפורט לעיל, יצור
לכאורה מצב, לפיו חוכרים יעדיפו לחכות עד שהמחירים יעלו ולא יזמו את החזרת
הקרקע למדינה.
בעיה זו ניתנת לפתרון, על-ידי מתן זכות קדימה לחוכר לרכוש את הקרקע לאחר הפשרתה,
ללא מכרז, במחיר מלא, על-פי שומה.
תיווצר התנהלות כדלקמן: יזמי נדל"ן יחברו לחוכרים (כפי שהיה בעבר), במטרה לשנות
את ייעוד הקרקע ולהשיבה למדינה. החוכר יקבל מהמדינה פיצוי בגין השבת הקרקע
על-פי הנוסחה דלעיל, וזכות לחכור את הקרקע ביעודה לבנייה ללא מכרז. עבור זכות
זו, יזמי הנדל"ן יהיו מוכנים לשלם לחוכר, בכך שתתאפשר להם רכישת הקרקע המופשרת
בתנאים "נוחים" ללא מתחרים.
הואיל ומדובר בד"כ ברכישת מתחם קרקע גדול מאוד במזומן, ולא ניתן לעשות עם המינהל
"עיסקת קומבינציה", לא יימצא בקלות יזם אשר יוכל לשלם את מלוא מחיר הקרקע במזומן
מיד לאחר הפשרתה. לכן, על מנת לאפשר למרבית היזמים המצויים בשוק להתקשר עם
חוכרים, יש לקבוע, כי התשלום למינהל יבוצע רק בעת מימוש הזכויות בייעוד החדש,
כאשר הקרקע המופשרת תימכר על-ידי החוכר או תוגש בקשה להיתר בנייה. באותה עת,
יזכה המינהל את החוכר בפיצוי חקלאי. לחילופין, ניתן להגביל את זכות הקדימה
להיקף מסוים של שטח/יח"ד.
לסיכום:
1. החוכר יקבל מהמדינה פיצוי על-פי שווי קרקע חקלאית בהתחשב בשנות "הוותק"
שלו, ללא כל קשר לשווי הקרקע המופשרת.
2. סביר להניח, כי החוכר יקבל סכום נוסף עבור זכות הקדימה, מיזם נדל"ן אשר
יחבור עימו לצורך שינוי ייעוד.
3. המדינה תקבל תשלום מלא עבור החכרת הקרקע לאחר שינוי הייעוד.
התוצאה - המשק יזכה ביזמות פרטית שתעסוק בהכנת מלאי קרקעות זמינות.
ראוי לפתח את הרעיון המוצע ולגבשו לכלל החלטת מינהל.
הכותב היה יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
