במאמרים בשבוע זה ובבאים אחריו, ננסה לסקור מספר אפשרויות להשקעה בנדל"ן בארה"ב.
אחרי סדרת רשימות זו, תבוא סדרת רשימות שתתייחס להשקעות נדל"ן באירופה ובמדינות
שונות בעולם.
לכל מדינה קיימים מאפייני המס שלה, ומכך נגזרות דרכי השקעה שונות ממדינה למדינה.
בארה"ב מקובלות מספר דרכי התארגנות, ולהלן נסקור את חלקן. בתחילה נתאר דרך
התארגנות שאיננה כה
מתוחכמת, אך הינה רווחת ביותר. בדרך זו יחיד מחזיק חברה ישראלית (IL), המשקיעה
בחברה בארה"ב (U.S). המבנה בשרטוט או תרשים זרימה יראה כלהלן:
כפי שנסקר ברשימותינו הקודמות, במבנה זה מכירת הנדל"ן בארה"ב תביא למס שולי
בשיעור של 35% במישור החברה האמריקאית, משיכת הרווחים לישראל תביא למס בשיעור
של 12.5%, אשר ינוכה במקור. אחרי ה-1.1.03, יוטל לכאורה מס משלים בישראל (ל-25%),
אולם במידה והחברה הישראלית מחזיקה בלמעלה מ-10% מהחברה האמריקאית, יותר לה
בזיכוי המס האמריקאי ששולם. קרי, עד לרמת החברה בישראל ישתלם מס כולל בשיעור
של 43.125%, ועל כך עוד צריך להוסיף מס בשיעור של 14.22% (רבע מ-56.875%) במשיכה
ליחיד, ובסה"כ מס של 57.35%, ותקבול נטו ביד היחיד של 42.65%.
במקום שיטה זו הצענו, כי החברה האמריקאית המחזיקה במקרקעין תהיה LLP ,LLC,
או SUB chapter .S. Corporation. החברה הישראלית תהפוך לשקופה בארה"ב ע"י ביצוע
הליך פשוט של בחירה (election).
המשותף לכל סוגי תאגידים אלו הוא, שהם תאגידים שקופים בארה"ב. בישראל ניתן
לבקש עד סוף נובמבר 2002, כי החברה הישראלית תחשב למשפחתית, וכי החברה האמריקאית
תחשב לחברת בית. שתי חברות אלו, לפי הוראות המעבר לתיקון 132, תיהפכנה אוטומטית
לשקופות אם לא יבקשו בעלי מניותיהם עד 30.1.03, וכן עד 60 יום מיום ביטול סעיף
64א לחוק (חברה משפחתית), כי לא תהפוכנה לחברות שקופות.
במידה ולא ביקשו בעלי המניות כאמור, כי אז ברירת המחדל היא, כי חברות הבית
והמשפחתית תיהפכנה לחברות לשקופות. לא נעסוק כאן בשאלה כיצד חברות אלו יחשבו
כשקופות, שעה שאינן מקיימות את הוראות סעיף 64א1, באשר בעלי מניותיהם אינם
יחידים תושבי ישראל. אך בהתנגשות זו, שבין ההוראות הקוגנטיות של המהפך לחברה
שקופה מחברת בית וחברה משפחתית, המצויות בסעיפים 89 ו-90 לתיקון 132, לבין
יסודות חברה שקופה ב-64א1, ודאי שעוד ידונו בתי משפט רבים, שכן הוראות אלו
מתנגשות ואינן תואמות.
במידה והפכו החברות לשקופות בארה"ב ובישראל, כי אז תוצאות המס ישתנו באופן
מפתיע. בארה"ב יראה את היחיד כאילו הוא מכר את נדל"ן ישירות, ועל כן חבות המס
תהיה בשיעור של 20% מס (בתנאי שהנ"ל זכאי ל-Long Term Capital gain), ובישראל
יחשב היחיד (החל מ-1.1.03) כחייב ב-25% מס, תוך קבלת זיכוי מס מלא על 20% ששולמו
בארה"ב. קרי, היחיד ייוותר עם 75% נטו, במקום עם 36.57% (הנטו מוכפל).
היה והיחיד הצליח לשכנע את רשויות המס בישראל, כי רק החברה הישראלית היא בבחינת
חברה שקופה, או אז ישלם בסה"כ 20% בארה"ב (long term capital gain), ו-20%
נוספים בישראל (רבע מ-80%) על חלוקת דיבידנד החברה האמריקאית דרך החברה הישראלית
השקופה ליחיד, וייוותר עם כ-60% בידו.
נזכיר עוד, כי אחרי הרפורמה יכולה החברה הישראלית, במידה ואיננה שקופה, לקבל
אף ללא אמנה זיכוי ממס לפי סעיף 126(ג) לפקודה. או אז, סה"כ המס יהיה עד ליחיד
- המס האמריקאי הכולל, כ-43%, וכן כ-14% מס נוסף, קרי כ-57% מס. אפשרות נוספת
הקיימת עד תום שנה זו, הינה להגר את החברה הישראלית לסינגפור (לדוגמא) ללא
אירוע מס, ואז לחלק את הדיבידנד ללא חבות מס נוספת בישראל.
בשבוע הבא נדון על מבנה השקעות שונה, בו יחיד מקים חברת Off shore BVI, לדוגמא,
המשקיעה בנדל"ן בארה"ב.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
