מדריך הגנה לקונה בדרך אל הטאבו

הלקח האופרטיבי של פסק הדין הינו, כי מי שרוכש מקרקעין בהסתמך על נסח מלשכת רישום מקרקעין, ומסתבר כי רכש ממי שלא היה הבעלים האמיתי, יהיה מוגן בפני תביעת הבעלים האמיתי של המקרקעין רק בהתקיים מספר תנאים מצטברים:

שהעיסקה בין הקונה לבין המוכר (הבעלים הלא אמיתי) הינה עיסקה בתמורה. כלומר לא מדובר במתנה.

שהקונה בדק את מצב הזכויות, עובר לחתימה על הסכם הרכישה ולמעשה מרשם המקרקעין הטעה אותו לגבי המצב האמיתי של הזכויות (כלומר מרשם המקרקעין לא שיקף את האמת).

שהקונה נרשם כבעל הזכות במקרקעין לפני שנודע לו על תביעת בעל הקרקע האמיתי.

כלומר, תום הלב של הקונה צריך להיות לא רק בעת החתימה על ההסכם, אלא עד שיירשם כבעל הזכויות בפנקסי המקרקעין.

פסק הדין סונדרס הנ"ל סב סביב פרשנות של סעיף 10 לחוק המקרקעין, הקובע: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". אמנם, יש דרישה נוספת להחלת הגנה על קונה, וזה היות הקרקע מוסדרת, אך דיון בענין זה חורג ממסגרת מאמר זה (אם כי יש להדגיש, כי הגנה של סעיף 10 לחוק המקרקעין חלה רק על זכויות שרשומות בפנקסי מקרקעין ולא אלו שרשומות במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברות המשכנות).

כפי שצויין במאמר הקודם, פסק דין זה מכתיב כללי התנהגות חדשים לגבי כל אלה העוסקים במלאכה, וזאת החל מהקונים המסתמכים בתום לב על נסח לשכת רישום מקרקעין, דרך עורכי הדין, העורכים עסקאות, וכלה בבנקים הנותנים הלוואות לקונים, וכן שלטונות המס המנפיקים אישורים לצורך רישום זכויות בלשכת רישום מקרקעין.

כידוע, עיסקה במקרקעין במדינת ישראל מתבצעת בשלבים ובתשלומים, כפי שהקונה מסוגל לשלם למוכר שלו. על פי רוב המוכר משתמש בכספים אלו בכדי לשלם את הוצאות מס החלות על העיסקה, כגון מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה, דמי הסכמה וכו'.

לעיתים קרובות המוכר הרגיל זקוק לכספים המתקבלים מהקונה בכדי שיוכל לשלם בגין נכס מקרקעין אחר שרכש או שהוא מתעתד לרכוש. כמו כן, שלטונות המס לא ינפיקו אישורים לצורך העברת זכויות, אלא אם כן המס שולם, או שהומצאה ערבות בנקאית מתאימה לתשלומי המס.

הדרך הנאותה, הפרקטית והזולה ביותר בכדי שהקונה יהיה מוגן עד רישום זכויות על שמו, הינה כי הקונה ירשום משכנתא על זכויות המוכר לפי כל תשלום ותשלום שהוא משלם לקונה.

חוק המקרקעין התשכ"ט - 1969, קבע חמש סוגי זכויות שמכירתן נחשבת עיסקת מקרקעין. זכויות אלו במקרקעין הן: בעלות, שכירות (חכירה - כלומר שכירות לתקופה העולה על 5 שנים), משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה.

הפרקטיקה הנהוגה היום היא, כי הקונה רושם הערת אזהרה לטובתו לאחר חתימה על הסכם, וכמוהו גם הבנק, הנותן לו הלוואה למימון העיסקה, רושם הערת אזהרה לטובתו. דא עקא, כי הערת אזהרה אינה נחשבת עיסקה, ועל כן נכון להיום, ועם כל העוצמה של הערת האזהרה, אין בה כדי להושיע את הקונה (ראה: ע.א. 558/88 איטונג בע"מ נ' לוי דוד ובניו).

הערת אזהרה רק מגינה על קונה כזה, למקרה של תקלה עתידית, כגון שהמוכר ימכור את הנכס למישהו אחר בעיסקה נוגדת. הערת אזהרה לא מגינה על הקונה לגבי אירוע שהתרחש לפני העיסקה, לדוגמא, שהמוכר אינו הבעלים האמיתי, או שהמוכר מכר בעבר את המקרקעין לאחר.

רישום משכנתא נחשב כרישום עיסקה, ולפי חוק המקרקעין זו דרך אפשרית וקלה (ואפילו שוות כסף מבחינת אגרות רישום בהשוואה לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין). כשהקונה ו/או הבנק שלו רושמים משכנתא, אזי הם מוגנים על כל שקל ששילמו בשל המשכנתא, כי לפני שנודע להם על הבעיה הספיקו בתום לב ובתמורה לרשום עיסקה (הכוונה למשכנתא), ודי בעיסקת המשכנתא כדי להגן לפחות על כספיהם.

נראה כי אין מנוס אלא לנקוט בדרך זו, ולהחדיר שיטת הגנה זו בפרקטיקה, גם אם זה ייקח זמן לא מועט עד ש"השוק" יקלוט אותה.

אמנם יש רתיעה מהמילה משכנתא אצל בעלי מקרקעין, בחושבם כי רישום משכנתא משמעו לאבד את הקרקע, אך לא כך הוא, באשר משכנתא עם תנאים מיוחדים יכולה להגן על שני הצדדים גם יחד.

אמנם קיימת אופציה של עשיית "ביטוח" בחברת ביטוח, אך דרך זו מייקרת את עיסקת המקרקעין, ובימים קשים אלו, באין קונים בשפע, יש לחפש דרכים איך להקטין את עלויות הרכישה.

נראה כי פסק דין זה של בית המשפט העליון עוד יהדהד רבות בקהילה המשפטית, באשר הוא ניתן על רקע של מקרה שלא היה ספק כי המרשם בעת הסכם הרכישה היה כן ונכון. לא ירחק יום והשופטים יידרשו להכריע בסוגיה הנדונה, עת הקונה היה בתום לב מוחלט מכל הבחינות, כמו רוב מוחלט של קוני מקרקעין בארץ, ורק תקלה טכנית (כגון: שביתה במשרדי לשכת רישום מקרקעין וכו') מנעה ממנו לרשום זכויות על שמו לפני שנודע לו על הבעלים האמיתי.

הכותב הינו מחבר הספר "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".