הזכות החוזית גוברת על העיקול

בתאריך 17.11.99 נחתם הסכם מכר בין משפחת נתני (להלן: "המבקשים") לבין משפחת קזז (להלן: "קזז"), לפיו התחייבו קזז להעביר את זכות החכירה בדירתם למבקשים בתמורה לסכום השווה ל-120 אלף דולר.

נקבע כי התמורה תועבר לקזז במספר תשלומים כדלקמן: סכום השווה ל-5,000 דולר במועד חתימת ההסכם, סכום השווה ל-100 אלף דולר לא יאוחר מיום 31.12.99, ויתרת תמורה בסך 15 אלף דולר תשולם במעמד קבלת החזקה בדירה ומילוי כל תנאי ההסכם על-ידי קזז. עוד נקבע בהסכם, כי קזז מתחייבים למסור את החזקה בדירה עד ליום 15.1.2000, וכי עד ליום זה קזז ירשמו ויעבירו את כל זכויותיהם בדירה על שם המבקשים.

הדירה אינה רשומה במרשם המקרקעין, והזכויות בדירה רשומות בספרי המינהל ובספרי החברה המשכנת.

המבקשים שילמו לקזז את מלוא התמורה מיד בסמוך לרכישת הדירה, והפקידו את יתרת התמורה בידי נאמן העיסקה. הם קיבלו חזקה בדירה באמצע חודש דצמבר 1999, וביום 5.1.2000 העביר הנאמן לקזז את יתרת התמורה.

לאחר חתימת הסכם המכר - ועוד בטרם נרשמו הזכויות ע"ש המבקשים בחברה המשכנת - הוטל עיקול על הדירה לטובת מורביצקי רונית (להלן: "המשיבה"), על סך 8,000 שקל, בגין חובם של קזז למשיבה.

בעקבות כך הגישו המבקשים לבית המשפט המחוזי בתל-אביב המרצת פתיחה, במסגרתה נתבקש בית המשפט להצהיר, כי העיקול הנ"ל בטל ומבוטל, ולפיכך זכאים המבקשים להירשם כבעלי הזכויות בדירה בספרי החברה המשכנת ומינהל מקרקעי ישראל. התובענה נדונה בפניה השופטת ציפורה ברון.

כאמור, הצדדים חלוקים בשאלה מתי הועברו הזכויות בדירה. נשאלת השאלה, האם יש במקרה זה חשיבות למועד העברת הזכויות, ואם כן, מתי היתה העברת הזכויות, האם לפני העיקול או לאחריו.

לאור ההלכה שנפסקה בבית המשפט העליון, שאלת ההתמודדות בין הפעולות הנוגדות של העברת הזכויות והעיקול תלויה בשאלה, האם העברת הזכויות קדמה לעיקול, או שהעיקול קדם להעברת הזכויות.

במקרה שבפנינו - קובעת השופטת ברון - כאשר מדובר בהעברת זכויות לא רשומות במקרקעין, הרי שהנכס הנמכר הוא זכות, ועל כן חלים על העניין חוק המכר וחוק המחאת חיובים, במובן זה שקזז המחו את זכויותיהם החוזיות בדירה למבקשים.

בית המשפט העליון קבע, כי במקרה בו מדובר בהעברת זכות לא רשומה במקרקעין, והמחאת הזכות קדמה לעיקול, גוברת העברת הזכות על עיקול שהוטל לאחר מכן (ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך ואח', וכן ע"א 2328/97 דן כוכבי, עו"ד, נ' אוריאל ארנפלד, עו"ד, ואח'). על כן, היה צורך לברר, באותם פסקי דין, מתי התגבשה העברת הזכות.

בפס"ד טקסטיל ריינס קבע בית המשפט, כי העברת הזכות מתגבשת על-פי כוונת הצדדים הבאה לידי ביטוי בהסכם המכר. לאור כוונת הצדדים במקרה שבפניו, נקבע כי העברת הזכות התגבשה לא עם חתימת הסכם המכר, אלא עם תשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה בנכס.

בפס"ד נוסף קבע בית המשפט העליון, כי התחייבות לביצוע עיסקה כשלעצמה, אף ללא רישום, גוברת על זכות של נושה שהטיל עיקול על הנכס (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199).

בית המשפט קבע, כי בכל מקרה של התמודדות של בעל זכות חוזית, גם כאשר מדובר בזכות אובליגטורית לכאורה, בה טרם התגבשה העיסקה הריאלית, בין במקרקעין, בין במטלטלין ובין בזכויות, גוברת הזכות החוזית על הזכות של הנושה שהטיל עיקול על הנכס נשוא ההתחייבות החוזית.

אין ספק, כי לאור ההלכה שקבע בית המשפט עליון בפס"ד בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, אין כל תוקף לעיקול אשר הוטל על הדירה. מרגע שנכרת הסכם המכר, קרי - יום 17.11.99, קיבלו המבקשים זכות שביושר ביחס לדירה, ובמצב דברים זה לא יכולה היתה המשיבה להטיל עיקול על הדירה.

יחד עם זאת, השופטת ברון מבררת מהו המועד בו הועברה הזכות בדירה למבקשים, מאחר ובעלי הדין חלוקים בשאלה זו. הכרעה במחלוקת זו תאפשר לנו לברר, האם אף לאור ההלכה שנקבעה בפס"ד טקסטיל ריינס, יוצא כי אין תוקף לעיקול, במידה ובשעת הטלת העיקול הועברו כבר הזכויות האובליגטוריות בדירה לידי המבקשים.

בענייננו, צו העיקול נמסר לחברה המשכנת ביום 11.1.2000. על כן, המועד בו תפס העיקול הוא 11.1.2000. על מנת לברר האם במועד זה כבר הועברה הזכות בדירה לידי המבקשים, יש להידרש להסכם המכר ולברר מה היתה כוונת הצדדים לעניין המועד בו התגבשה העברת הזכות.

על-פי הסכם המכר, התחייבו קזז למסור את החזקה בדירה לידי המבקשים עד ליום 15.1.2000. מסירת החזקה הותנתה במילוי כל התחייבויות המבקשים על-פי הסכם המכר. כמו כן, התחייבו קזז לרשום ולהעביר את כל זכויותיהם בדירה על שם המבקשים, בספרי החברה המשכנת והמינהל, עד ליום 15.1.2000. נקבע, כי חלק ניכר מהתשלום עבור הדירה, דהיינו סכום השווה ל-100 אלף דולר (מתוך 120 אלף דולר), ישולם עד ליום 31.12.99. תשלום יתרת התמורה נדחה למעמד קבלת החזקה בדירה, והוא הותנה במילוי כל התחייבויות קזז, על-פי הסכם המכר.

התוצאה היא, שהמועד עליו הסכימו הצדדים כמועד בו תושלם העברת הזכויות בדירה לידי המבקשים הוא עם תשלום התמורה המלאה ומסירת החזקה בנכס. לפיכך יש לקבוע, כי העברת הזכות מקזז למבקשים הושלמה, כאשר שילמו המבקשים את מלוא התמורה והמוכרים מסרו להם את החזקה בנכס.

כאמור, הדירה נמסרה למבקשים במהלך חודש דצמבר 1999, וביום 5.1.2000 הועברה לידי קזז יתרת התמורה בעבור הדירה.

מכל האמור עולה, כי קזז העבירו למבקשים את זכויותיהם בדירה ביום 5.1.2000. התוצאה היא, שהבעלות בדירה עברה למבקשים לפני שהוטל העיקול. כאשר הוטל העיקול, לא היתה עוד בידי קזז זכות שניתן לתפוס או לעקל.

יוצא, כי גם על-פי ההלכה שנקבעה בפס"ד טקסטיל ריינס, העיקול שהוטל לטובת המשיבה לא תפס.

התוצאה הסופית: ניתן צו, ולפיו העיקול על הדירה בטל ולפיכך זכאים המבקשים להירשם כבעלי זכויות המקרקעין בדירה, בספרי החברה המשכנת ומינהל מקרקעי ישראל.

ה"פ 1516/00, ביהמ"ש המחוזי בת"א, השופטת ציפורה ברון.

בשם המבקשים: עו"ד צורף.

בשם המשיבה: עו"ד מילמן.