איכות השפיטה היא המשתנה המסביר

במסגרת לימודי מוסמך בניהול נתקלתי במחקר אמריקאי, שעסק בפרמיה הקיימת בשווי חברות שהתאגדו דווקא במדינת דלוואר בארה"ב. המדינה ידועה בכך, שרוב החברות מתאגדות בה והמחקר עסק בגורמים לתופעה. לאחר ניתוח כמותי של המאפיינים הגיעו החוקרים למסקנה מובהקת, כי איכות השפיטה היא המשתנה המסביר. הפרמיה בגין איכות השפיטה מגיעה עד ל-7% ומוסברת בכך, שבעולם עסקי בו חוסר הוודאות הוא מרכיב מהותי, שפיטה צפויה ואיכותית מהוה תרומה מהותית לעסקים. לדעתי בישראל היו משלמים פרמיה גבוהה בהרבה, אם היו חלופות.

אדם רכש, בתחילת שנות ה-90, דירת גג, בקומה 18, באזור יוקרתי בצפון ת"א. מאז שנכנס לדירת החלומות החדשה, בכל חורף דולפת התקרה ובכל קיץ מרימים את הריצוף במפלס הגג בכדי ליבש ולאטום מחדש. בשנת 98 הכנתי חוות דעת לגבי ירידת הערך בנכס, לאור הכישלונות המתמשכים בתיקון. בית המשפט מינה מומחה, שטען כי ניתן לתקן את הליקוי ולכן בשלב זה אין ירידת ערך. בפועל התגבשה פרקטיקה לפיה מתקנים בכל שנה ושנה ובכך דוחים את תשלום הפיצוי.

הגם שהמומחה מטעם בימ"ש טען, כי בסבירות גבוהה ובשנה אחרי כן בסבירות גבוהה מאוד, הדליפות לא ישנו, בא הגשם הראשון ושטף את הטיעון של הדיון הקודם. מבין היתרונות של מים, אפשר לומר, שאת עצמם הם לא משקרים. שנה לאחר הגשם הראשון עלה המומחה לדוכן והעיד, כי התיקונים עליהם המליץ, בעונת ייבוש הגג, בוצעו באיכות גבוהה ולשביעות רצונו המלאה. מיד לאחריו עלה לעדות מהנדס מטעם החברה היזמית (מהגדולות בישראל) וטען כי התיקונים, שכה השביעו את רצון המומחה, לא בוצעו כלל. מכל מקום ובאיחור של 4 שנים, הבין גם בית המשפט כי את הקונצרט המשולב במומחים שכותרתו "יתקנו הנערים לפנינו" יש לסיים.

הוראת בית המשפט היתה חד משמעית: אין יותר נסיונות תיקון, הדיון מתמקד רק בהיקף הפיצוי. בוטחים בנצחונם, לאחר שכל טענותיהם הוכחו אחת לאחת באמצעות יצוג משפטי מלא ומקצועי, קיבלו התובעים פסיקה המאמצת את חוות דעת המומחה מטעם בהמ"ש. אותו מומחה שבע רצון שלעדותו אין רגליים. שמאי הצדדים שמו את הדירה בכ-800,000 דולר, כמו גם המומחה מטעם בית המשפט. היקף ירידת הערך, למקרה בו לא ניתן לתקן את הליקוי, נקבע ל-5%, שהם 40,000 דולר. הטענה כי חמשת האחוזים מצויים בתוך תחום אי הדיוק שבאומדן, לא הועילה. יקבל הבעלים את הפיצוי וימכור את הנכס בשוק ב-95% משוויו, מומחה זה מומחה. לאחר 10 שנים של סבל ניחתה על התובע גם הפסיקה הזו. למען הדיוק שבפרטים, בית המשפט פסק גם שהוצאות עדיו של התובע יכוסו בשעור של 50%. ומדוע רק 50%? אם 5% נכון אז גם 50% מההוצאות נכון (בכדי להקריא זאת כראוי צריך סיוע משלמה ניצן).

איך אמרה האישה (התובעת)? חלום חיי זה להזמין את המשפחה לגג בחגים, אבל תמיד זה בייבוש, אתה יודע .. כשקנינו את הדירה כבר לא הייתי בת 18.. על זה נאמר - מומחים כסגולה לאריכות ימים. אני בויצמן 1 וליבי בקצה המערב, בואכה דלוואר.

מקרה אחר, הפעם משעשע: איש נחמד, רו"ח במקצועו, ביקש חוות דעת לשוויה של זכות בעלות בדירה ברחוב ליברמן בת"א וכן לשווי זכות הבעלות בנכס כתפוס ולשווי זכויות הדייר המוגן, הכל בכדי לנהל מו"מ עם הבעלים ולנסות לקנות את הבעלות בדירה. לימים מתעורר סכסוך על דמי השכירות המוגנים בנכס וחוות דעתי מגיעה לבית המשפט.

הבעלים בדירה, שלא מוכן למכור את זכותו לדייר, לפי שומתי, טוען בבית משפט, כי השומה גבוהה מהסביר. בא כח הבעלים, שלא מצליח להביא שמאות סותרת, מקבל סיוע מהשופט עצמו. כבודו, סגן נשיא בימ"ש השלום בת"א, טוען במפגיע, כי הוא יודע בדיוק מה שוויה של דירה ברחוב ליברמן. אני מגיב בצניעות, שאם לא נדרשים למומחים אני מוכן לרדת מהדוכן כבר עתה. כלל לא הייתי מודע להתפתחות שחלה בסוגיית "הידיעה השיפוטית". מאז שנתקלתי בה לראשונה בצעירותי, מהשאלה האם זורחת השמש במזרח, הגענו הישר לרח' ליברמן, 3 חדרים והול... זו רזולוציה.

ולסיום, לפני כמה שנים בתביעה על ניהול מו"מ שלא בתום לב, הוגשה חוות דעתי על הרווחיות הצפויה מפרויקט מסוים. גם כאן לא הועמדה חוות דעת סותרת ושופטת בית המשפט המחוזי תקפה בעצמה את המשפט האומר, כי כל הערכים הנם ללא מע"מ. השבתי ש"היזם הוא עוסק לעניין מע"מ". כבודה המשיכה וטענה, כי היא בעצמה (מנסיון היא מדברת) משלמת את המע"מ בכל עיסקה ועיסקה. הפעם פרטתי: "הנחתי שנוכה מס תשומות וכי הועבר מע"מ עסקאות לרשויות מע"מ". הס הושלך באולם, ושוכני השורה הראשונה החלו לבדוק את קצוות נעליהם או את שלום שולחיהם בשורות העורפיות. לאחר כמה שניות של נצח פסקה כבודה שהעניין ייבדק בשלב מאוחר יותר. אולי ננסה גישור. אולי פישור. אולי ייקבע כי אין יותר פשרות ולא צריך להריץ הסתברויות על התיק ולפזר סיכון ע"י כמות, כפי שנהוג בשוק ההון. פשוט מתמקדים באיכות.

הכותב הוא שמאי מקרקעין.