משמעויות בג"ץ הקרקעות החקלאיות: זווית מבט אחרת

מרבית מאמרי ביקורת אלו נכתבו ע"י שמאי מקרקעין, רואי חשבון ועורכי דין ידועי שם (להלן - "ידועי השם"), תוך מסירת חצאי אמיתות והימנעות מהתבססות על עובדות הקיימות במציאות. במאמר זה אנסה לפרוס מציאות אחרת, אמיתית יותר לטעמי, המבוססת בעיקר על המצב העובדתי הקיים.

החלטה 727

החלטה זו אפשרה לבעלי זכויות חכירה בקרקע חקלאית להנות מפירות שינוי ייעוד הקרקע, מייעוד חקלאי לייעוד אחר. הוראה עיקרית בהחלטה זו הינה מתן פיצוי בשיעור של 27% מסך השווי המתקבל לאחר שינוי הייעוד באיזור המרכז, בין אם בתמורה כספית מהמינהל ובין אם בתמורה בעין.

שיעור פיצוי של 27% הינו למראית עין. בפועל מדובר בשיעור פיצוי הנאמד בכמחצית מהפיצוי שיקבל בעל קרקע פרטית, אשר חלקתו אף היא עברה שינוי ייעוד.

הסבר לכך טמון בעובדה, שכל בעל קרקע חקלאית פרטית אשר הושבחה על-ידי תוכנית המשנה את ייעוד הקרקע, מחויב בתשלום של 50% היטל השבחה מסך ההשבחה לרשות המקומית, בעוד שעל-פי החלטת 727, המינהל מעביר לרשות המקומית 1% מהתקבולים שהוא מקבל. להלן דוגמה המסבירה את האמור לעיל:

שתי חלקות זהות הסמוכות זו לזו, אחת בבעלות פרטית ואחת בזכויות חכירה מהמינהל - מושבחות, ושווי כל אחת מהן משתנה מסך של 10 ל-100. בעל הקרקע הפרטית מחויב בתשלום 45 - מחצית ההשבחה, כך שהזכויות הנקיות אשר בידיו הינם 55. בעל זכות החכירה מהמינהל מקבל על-פי החלטה 727 - 27% מסך התמורה. שאר מיסי המקרקעין החלים על השניים הינם זהים.

אם נשווה את סך התמורה שמקבל בעל זכות החכירה לסך התמורה שמקבל בעל הקרקע הפרטית, הרי שהראשון מקבל מחצית מהתמורה שמקבל השני.

כמובן, שהתייחסות להיטל ההשבחה הושמטה ממרבית מאמריהם של ידועי השם. במינהל מקרקעי ישראל מצויים והיו מצויים נתונים מדויקים בנוגע לשיעור התשלומים ששולמו בפועל לבעלי זכויות החכירה, אך מינהל מקרקעי ישראל ממעט לנתח ולמסור לפרסום את הנתונים העובדתיים המצויים במסמכיו.

החלטה 737

ההחלטה המאפשרת הרחבת יישובים חקלאים, אשר אפשרה לחוכרי המגרשים לשלם סך של 66% משווי הקרקע, ושיעור זה יוכר כתשלום היוון מלא הזכויות - 91%. בפועל נקט המינהל מהלכים תמוהים כדי לממש החלטה זו, היישובים שילמו על-פי טבלאות מחירים אשר עודכנו מעת לעת, טבלאות אלה לא שיקפו את מחירי השוק של הקרקע ולרוב היו נמוכים בשיעור של בין 20%-10%. כתוצאה, בפועל שולם למינהל שיעור של שכ-50% משווי הקרקע.

למעלה מזאת: הרחבות יישובים אלה נועדו לבני המושב/הקיבוץ. בפועל, שיעור בני המושב/הקיבוץ אשר בנו את ביתם ומחזיקים בחלקות אלה נמוך. כמובן שנתונים מדויקים בנושאים אלה מצויים בידי המינהל, אך באופן לא מפתיע המינהל נמנע מלפרסמם.

דו"ח ועדת מילגרום

לא לחינם מבקש ראש הממשלה לאשר בכל מחיר את דו"ח ועדת מילגרום. ניתוח מסקנות דו"ח מילגרום בנוגע להחלטת המינהל 727 מאפשר לבעל זכות החכירה לקבל שיעור שבין 20%-18% מסך התמורה הנקייה שיקבל בעל קרקע פרטית במקרה של שינוי ייעוד. ידועי השם הציגו תשריט דמיוני, על פיו לאור פסיקת בג"ץ תוקפא הבנייה.

מן הראוי שמינהל מקרקעי ישראל יפעל על-פי רוח הייעוד המקורי אשר הוענק לו בחוק יסוד חוק מקרקעי ישראל, היינו: ניהול מקרקעי ישראל. בפועל, ניהול מקרקעי ישראל מתבצע ע"י גורמים אינטרסנטים זרים, הקובעים את מדיניות התכנון ושינוי הייעוד של קרקעות המדינה אשר נמסרו למינהל כנאמן.

מינהל מקרקעי ישראל כשל בתפקידו כנאמן תושבי המדינה על קרקעות המדינה, הפגין חולשה ואפשר לגורמים אינטרסנטים לעשות בו כבתוך שלהם. הצהרות מנהל מינהל מקרקעי ישראל לאחר פסיקת בג"ץ על אפשרות אי עמידה בצפי שיווק הקרקעות, משקפים את הקבעון והכשל המחשבתי בכל הנוגע לניהול קרקעות המדינה.

המינהל הוא בעל הקרקע, ורשאי לעשות מנהג בעלים בקרקע. מן הראוי שהמינהל והמינהל בלבד יתכנן ויבצע את מדיניות התכנון הראויה הנדרשת על-פי צרכים תכנוניים לאומיים גרידא, בלי להתחשב בחוכר זה או אחר.

עובדה נוספת בנוגע למקרקעי המדינה אשר הושמטה מהשיח הציבורי לאחר פסיקת בג"ץ, הנה כי גופים מטעם המדינה, כגון הסוכנות היהודית, קרן היסוד וקרן קיימת לישראל, השקיעו סכומים הנאמדים בסך של 50 מיליארד שקל בהשבחות והכשרות קרקע שביצעו בקרקעות החקלאיות.

מדיניות פיצוי ראויה ורצויה

המדיניות הראויה לפיצוי חוכר קרקע חקלאית בגין שינוי ייעוד הקרקע והחזרתה למינהל הינה עריכה שומה חקלאית פרטנית בגין אובדן הכנסה נקייה לצמיתות, בהתאם לסוג הגידול בקרקע החקלאית שהופקעה, בתוספת מתן פיצוי עבור הכשרת קרקע אשר נעשתה מכספו האישי של החקלאי.

הכותב הינו עו"ד ושמאי מקרקעין.