תקן חשבונאות 16: כך יוערך הנדל"ן

הגישה העומדת בבסיס התקן היא הצגת שווי הנדל"ן לפי גישת העלות - ההוצאות בגין הרכישה פחות הפסדים מצטברים מירידת ערך. המוסד אומר, כי כרגע לא ניתן להשתמש בגישת השווי ההוגן (כלומר: השווי הנוכחי), אך הוא ישקול את השימוש בו בעוד שנתיים. על-פי טיוטת התקן, נדל"ן יוכר כנדל"ן להשקעה אך ורק כאשר "צפוי שההטבות הכלכליות העתידיות, הקשורות לנדל"ן להשקעה, יזרמו אל התאגיד; ועלות הנדל"ן ניתנת למדידה באופן מהימן". השווי הראשוני של נדל"ן כזה יהיה עלות רכישתו בתוספת ההוצאות הישירות הקשורות לאותה עיסקה.

הוצאות לאחר הרכישה הראשונית יצטרפו לערך בספרים כאשר צפוי, שהן יביאו להגדלת ההכנסות שיזרמו לתאגיד. אם מדובר בהוצאות אחרות, הן יוכרו כהוצאות בתקופה בה התהוו.

לגבי שווי הנדל"ן לאחר מכן, קובעת הטיוטה: "לאחר הכרה ראשונית, על תאגיד למדוד את כל הנדל"ן להשקעה שלו לפי העלות בניכוי כל פחת שנצבר וכל הפסדים נצברים מירידת ערך.

"תקן זה דורש מכל התאגידים לקבוע את השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה למטרות גילוי. התקן מעודד תאגיד, אך אינו מחייבו, לקבוע את השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה על בסיס הערכה של מעריך בלתי תלוי, בעל כישורים מקצועיים, רלוונטיים ומוכרים ובעל ניסיון עדכני לגבי מיקום וסוג הנדל"ן להשקעה המוערך".

לגבי קביעת השווי ההוגן, נאמר בטיוטה: "השווי ההוגן של נדל"ן הוא, בדרך כלל, השווי בשוק. שווי הוגן נמדד כמחיר הצפוי ביותר, הניתן להשגה באופן סביר בשוק, בתאריך המאזן, תוך התחשבות בהגדרת השווי ההוגן.

"זהו המחיר הטוב ביותר הניתן להשגה באופן סביר על-ידי המוכר, והמחיר המועיל ביותר הניתן להשגה באופן סביר על-ידי הקונה. במיוחד, אומדן זה אינו כולל אומדן למחיר מנופח או מצומצם, עקב תנאים או נסיבות כגון מימון בלתי רגיל, הסדרי מכירה וחכירה חוזרת, תמורה מיוחדת או ויתור, שהוענק על-ידי צד קשור למכירה".

סעיף מרכזי בטיוטה קובע: "השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה צריך לשקף את מצב השוק בפועל ואת הנסיבות לתאריך המאזן, ולא למועד כלשהו בעבר או בעתיד. אומדן השווי ההוגן הוא לתאריך נתון".

התקן ממשיך ומפרט את הדרכים לקביעת השווי ההוגן, ובראשם - מחירים עדכניים לנדל"ן דומה באותו מיקום ובאותם תנאים. כמו כן מוצעות דרכים לקביעת המחיר במקרים בהם לא ניתן לבצע השוואה כזו. עוד נקבע כיצד יש להתייחס לרכוש נוסף המצוי בנדל"ן, כגון מעליות, מזגנים וריהוט.

עוד נאמר בתקן, כי במקרים נדירים לא ניתן לקבוע שווי הוגן, במיוחד כאשר עיסקאות דומות הן נדירות ולא קיימים אומדנים חילופיים לקביעת השווי. התקן אינו אומר במפורש מה יש לעשות במקרים כאלו.

התקן קובע גם את המקרים בהם ניתן יהיה להעביר נדל"ן מסיווג לסיווג, ואת הטיפול במחיקת נדל"ן להשקעה לאחר מימושו. כן נקבע, כי רווחים או הפסדים מהפסקת שימוש או כתוצאה ממימוש, ייקבעו כהפרש שבין התמורה נטו מהמימוש לבין ערך הנכס בספרים, ויוכרו לצורך דו"חות רווח והפסד של התאגיד.

על תקן חשבונאות 15 לירידת ערך נכסים - ראו "שוק ההון".