דבר אחד לא נלקח בחשבון: מדובר בשוק מגזרי

לאחרונה אנו עדים לגל של תביעות, בהיקפים של מיליוני ש"ח רבים, המוגשות כנגד שמאי מקרקעין וחברות הביטוח בהן היו מבוטחים ביטוח מקצועי, וזאת בגין שומות שלא עמדו במבחן מימוש הנכסים שהוערכו על ידי שמאים אלה. מתברר, כי מרביתן של התביעות, מוגשות על ידי בנקים למשכנתאות, שמימנו רכישת דירות לזכאים, וגובה המימון הושתת על הערכת השווי של שמאי המקרקעין.

עוד מתברר, כי מרבית נסיונות המימוש התבצע מספר שנים לאחר מתן ההלוואה ורכישת הדירה, כאשר מצב שוק הנדל"ן בכלל, ושוק הדירות בפרט, שונה וגרוע ללא השוואה לעומת המצב בעת שבו ניתנה המשכנתא. עם זאת, לטענת הבנקים התובעים, הרי שאומדני השווי, גבוהים ושגויים גם למועד ביצועם.

בחקירה לא מאומצת של מאפייני התביעות עולה, כי רוב רובן מתייחסות לאזורים ושכונות שאוכלסו בתחילת שנות התשעים על ידי גלי העלייה, ובעיקר העלייה מחבר מדינות בריה"מ לשעבר, אך גם העלייה האתיופית וקבוצות אתניות אחרות, שמצבן הכלכלי, כאשר הגיעו לארץ, היה באופן כללי לא גבוה, בלשון המעטה.

לא זו בלבד, אלא שקבוצות חלשות אלה אינן מודעות לעובדות ולשפה העברית, ומהוות טרף קל לנוכלים ומאכערים למיניהם.

מהם אפוא גורמי הכשל למצב, שבו המימושים מתבצעים בהפרשים של עשרות אחוזים (!) פחות ממחירי הרכישה וההערכה, אם בכלל? האם באמת רק כתוצאה מהערכות שגויות מתרחש אירוע כלכלי נרחב למדי, או שיש לכשל שותפים נוספים ?

אלה שאלות שיש להן השלכות חמורות הן על מצב הבנקים למשכנתאות, אך לא פחות מכך על עמיתי שמאי המקרקעין ולגבי עתידם המקצועי.

להשלמת תמונת הרקע של האירוע, יש להוסיף מספר פרטים מהותיים והם:

* הערכות מתבצעות על ידי שמאים המורשים מטעם הבנקים למשכנתאות.

* הבנקים הם שקובעים את שכר טרחת השמאים (אם כי לטענתם הקביעה הינה למעשה באחריות משרד השיכון), אך התשלום בפועל באחריות ועל ידי הלווה.

* מתכונת השומה והיקפה נקבעת על ידי הבנקים, בטופס הערכה המונפק על ידם וכולל את הנתונים המבוקשים על ידם.

* לגבי טופס הערכה (שנוסח על ידי הבנקים למשכנתאות), יש לציין שלושה פרטים חשובים: אין דרישה להתייחסות לנתונים התכנוניים של הנכס המוערך , קרי: חיוב בבדיקה בוועדה המקומית של היתר הבנייה ונתונים תכנוניים רלבנטיים אחרים; אין דרישה להתייחסות השמאי לאומדן המחיר שבו הנכס יימכר במקרה של מימוש במכירה מאולצת; ברוב הטפסים יש מקום לשורת התייחסות מיוחדת או הערות של השמאי הנכס או הערכה, אם וככל וישנן.

מנתוני הרקע האמורים עולים בבירור שני מאפיינים עיקריים לתביעות המוגשות.

א. התביעות מתרכזות בדירות של אוכלוסייה בעלת יכולת החזר חוב נמוכה, ולכן ממילא ומראש רמת הסיכוי להזדקק למימושן גבוה בהרבה מזה של אוכלוסיות אחרות, למשל זכאים ילידי הארץ, שקרוביהם המצויים בארץ ומשתכרים באופן סדיר ומובטח וערבים גם הם להחזר ההלוואה.

ב. התביעות מתרכזות בכשלים שקרו באזורים מוגדרים או בשכונות מסוימות או אף בבניינים ספציפיים, שיועדו לשיכונן של אוכלוסיות הומוגניות אלו, או שנבחרו על ידם למגוריהם עקב הימצאותם של חבריהם, קרוביהם או אנשי התפוצה שלהם והשאיפה הטבעית לקרבה ולהימצאות יחד, המקלה על קשיי הקליטה.

שני המאפיינים מצביעים על העובדה הברורה, שאין מדובר באירוע של מתן הלוואה מסחרית בתנאים רגילים עם תנאי התנהגות מקובלים של לווה ומלווה, כשם שאין מדובר בנכסים המצויים בשוק הפתוח לביקוש של הציבור הרחב.

כל אחד מהמאפיינים האמורים קשור עם 'שותף' אחר לאירוע דנן:

מתן הלוואות לאוכלוסייה מעוטת אמצעים, יכולת החזר מוכחת נמוכה ולעתים ללא גיבוי מובטח חיצוני של קרובים ואחרים להחזר ההלוואה, הינו החלטה אסטרטגית של מדינת ישראל ובעקבותיה הבנקים למשכנתאות, אשר שימשו בעיקר כמכשיר לביצוע ההלוואות, בגיבוי המדינה ובמחצית כספי המדינה בכל הלוואה (החלטה שלעצמה הינה ראויה מבחינה לאומית, אך צריכה להיות מוכנה למקרי כשל צפויים).

הסיכוי לכשל במתן הלוואות לרכישת דירות לאוכלוסיות אלו היה אפוא צריך להיות ידוע מראש למערכת כולה - מדינה ובנקים למשכנתאות - ובוודאי אינו צריך להפתיע ומן הסתם אף להילקח בחשבון בחישובי מרווחי הרווח וההפסד של הבנקים המעורבים.

ברם, לבנקים המלווים הייתה אסטרטגית הלוואה אגרסיבית, עם המצאות יצירתיות של אפשרויות החזרים למשיכת הלווים, וזאת בנוסף למענקים השונים שהם זכאים להם מכוח החוק.

כך יצא, כי סך כל ההלוואה שקיבל עולה חדש וחסר יכולת החזר ממשית, או כמעט כך, הגיעה לקרוב למלוא מחיר הרכישה של הדירה, ובכך נבעה הפרץ הראשון לכישלונות ולפיתויים לגורמים מושחתים.

העובדה שמרבית ההלוואות מוחזרות פחות או יותר כסדרן, אינה מהווה ראיה לכלום, שכן בעיתות מיתון ומשבר כלכלי וחוסר עבודה כמו בימים אלה, הרי שדווקא הלוואות מוחזרות (בינתיים) הינו היוצא מן הכלל והמפתיע. זאת ועוד. העובדה שטפסי הערכה וההנחיות בכתב לשמאים העוסקים בהערכת הדירות, אינם כוללים דרישה מפורשת לבדיקות תכנוניות ולקביעת מחיר ל'מימוש באילוץ', מצטרפת למסכת אחת לאסטרטגית השיווק האגרסיבית של הבנקים למשכנתאות, אשר התבצעה באופן מודע ופומבי, במתכונת הרחוקה מהזהירות והשמרנות הבנקאית המקובלת, או זו המוכרת מתנאי הלוואות מסחריות מקובלות.

בהעדר שני הנתונים האמורים מטופס הערכה, ובמיוחד העדר ההתעניינות של הבנקים , מה צפוי להיות המחיר ב'מימוש באילוץ', משודר מסר, כי אפשרות זו כלל אינה מעניינת את הבנקים, או שקיומה בכלל לא עולה בדעתה.

מאידך, מבחינת שמאי המקרקעין (וזאת מבלי להמעיט בחלקם באירוע), הרי שאי מתן הזדמנות ליידע את הבנק על אומדנו למחיר 'מימוש באילוץ' , נמנעה מהשמאי ההזדמנות והיכולת לדווח לבנק את דעתו המקצועית למקרה של אירוע מסוג זה.

לא מן הנמנע, כי אילו היה בידי הבנקים את המידע האמור (קרי: דעתו של השמאי לגבי המחיר שצפוי לקבל בעת מימוש באילוץ), הדעת נותנת שאם הוא נוהג באמות מידה מסחריות וכלכליות, היה משנה את תנאי ההלוואות ואת גובהן.

בפועל מסתבר, כי לא מניה ולא מקצתה. לא זו בלבד שהבנקים לא התעניינו במחירי ה'מימוש באילוץ', אלא - שלא כמו בהלוואות המסחריות הרגילות - נתנו הלוואות בגובה מלא (או כמעט כך ) של מחירי הדירות המדווחים או המוערכים, על פי מדיניות מוסכמת כל שהיא.

יוצא אפוא, כי בתביעות האמורות התובעים אינם באים לביהמ"ש בידיים נקיות, אלא דווקא כטובלים ושרץ בידם, שכן הנתונים האובייקטיביים לכשלים במימוש הדירות הם בבחינת כתובת חקוקה על הקיר.

ומה לגבי "תרומתם" של שמאי המקרקעין שפעלו בשירות הבנקים למשכנתאות, להתהוות האירוע נשוא התביעה?

ראשית, ייאמר כבר ומייד, כי הטענה המושמעת על ידי חברים אלה, כי שכר הטרחה הנמוך המשולם עבור "השומות המקוצרות" המבוצעות במסגרת הערכות למשכנתאות, נכונה ככל שתהיה, לא תיבחן במסגרת זו, כפי שגם הטיעון (הדמגוגי לטעמי), שכל שמאי רשאי להחליט אם ברצונו לעבוד עבור הבנקים למשכנתאות בתנאים הידועים, אף הוא לא יידון פה. כל מה שנאמר קודם לכן לחובת התנהלות הבנקים למשכנתאות בפרשה, עומד, מטבע הדברים, לזכותם של שמאי המקרקעין.

עם זאת, למרבית הצער וכעובדה, בטפסי הערכות לא ראיתי ששמאי המקרקעין העירו (במקום המיועד להערות השמאי), כי הם מסבים את תשומת לב הבנקים, כי הנכסים המוערכים מצויים בשוק מיגזרי מובהק, שכללי השמאות הרגילים אינם תופסים בו, או כמעט כך, ועל הבנקים לתת דעתם על קשיי המימוש הצפויים בשוק זה. אילו כך נהגו, הרי שלפחות היו יוצאים ידי חובת ה'גילוי הנאות'.

מהו 'השוק המיגזרי' ומה מאפייניו? תופעת השוק המיגזרי אינה ייחודית למדינת ישראל ומוכרת בעולם שנים רבות, כשנות ההיסטוריה המערבית. הרובעים הסיניים והיפניים בסן פרנסיסקו, בלונדון ובערים אחרות, עבור בשכונות היהודיות החרדיות בברונקס או מושבים שונים בארץ המאכלסים קהילות ממוצא אתני אחיד, או ערים, כפרים ושכונות המאוכלסים בערבים תושבי הארץ, כל אלה מהווים דוגמאות ל'שוק מגזרי'.

אזורים המוגדרים כ'שוק מגזרי' מהווים למעשה שטח סגור בפני שמאי מקרקעין, אפילו הם מזוהים במידה זו או אחרת עם האוכלוסייה המתגוררת בהם. הסיכוי שבשווקים סגורים אלה, אומדני שווי הנוהגים על בסיס עקרון שוק חפשי של "מוכר מרצון לקונה מרצון" ושאר כללי ההיצע והביקוש המוכרים , יגיעו לתוצאות סבירות או תוצאות שיש להן קשר ממשי למציאות המיוחדת של אזורים אלה, הינו ירוד מלכתחילה, אם לא פחות מכך.

לצורך דיון זה אני מוכן לצאת אפילו מהנחת עבודה, שחוזי המכירה המוצגים לשמאי המקרקעין לצורך ולקראת ביצוע הערכתו, מייצגים את המחיר הנדרש על ידי המוכר וישולם לו. למחירי המכירה המדווחים ב'שוק מיגזרי' כל שהוא, על פי רוב אין כל קשר למחירי מכירה של נכסים דומים וסמוכים המצויים באזורים שהם שוק פתוח לציבור הרחב, ושבו פועלים העקרונות הכלכליים המקובלים.

מוכרות הדוגמאות של שכונות מסוימות באשדוד או בערים אחרות, המוגדרות כ'שוק מיגזרי', שמחירי הדירות בהן שונים ממחירי דירות זהות בנתוניהן הנמצאות בסמיכות מקום, אך בשכונות עם אוכלוסייה מעורבת ואינן מזוהות כ'שוק מיגזרי'.

המאפיין החשוב ביותר ב'שוק המיגזרי' הוא העובדה, שעסקאות המכר והרכישה בו מתנהלות הרחק מעין הציבור ולאו דווקא בשקיפות הרגילה או המקובלת. כללי המשחק ב'שוק המיגזרי' שונים ולא שקופים לאורח (שמאי) הבלתי קרוא וימנעו ממנו את המידע האמיתי. כתוצאה מכך, השמאי אמנם מיודע למחירי המכירה שמציגים לו, אך אין לו כל מושג לגבי רמת המחירים שבה גורם חיצוני יוכל למכור את הנכס. השוק המיגזרי פועל עלפי כללי קוד פנימיים, שאחד מסממניו הבולטים הוא אי שיתוף פעולה עם גורמי הממסד החיצוני, מתוך כוונה רציונלית ליצירת רווח כלכלי מהנסיבות הנקרות בדרכו.

מימוש באילוץ של נכס מקרקעין מהווה ללא ספק הזדמנות מעניינת להפקת רווח כלכלי ולהציע מחיר נמוך עבור הדירה המוצעת למכירה על ידי הגורם החיצוני ל'שוק המיגזרי'.

מעבודתי רבת השנים כשמאי של בנקים מסחריים, מוכרת לי יפה העובדה, כמה קשה ולמעשה בלתי אפשרי לממש נכסים למשל במגזר הערבי, או במגזרים "סגורים" אחרים, שבהם פועלים קודים נוספים ושונים מלבד הקודים הכלכליים הרגילים.

מאפיין נוסף הוא, ששוק מיגזרי נתון לשינויים קיצוניים של מחירים עקב ביקושים נקודתיים תקופתיים, ובמקביל גם לדעיכת מחירים מיידית, כאשר ביקושים אלה מסתיימים. גוויעתו של השוק המיגזרי בישראל הייתה אמורה להיות ברורה - ובמיוחד לבנקים למשכנתאות - עם סיומו הצפוי של זרם העלייה.

לסיכום: לאירועי התביעות כנגד שמאי המקרקעין יש לפחות שני שושבינים הנושאים באחריות לאירוע. שיעורה של האחריות שכל צד נושא בה, ראוי שייקבע בערכאות השיפוטיות.

הכותב הינו יו"ר לשעבר של לשכת שמאי המקרקעין בישראל ואינו עוסק בהערכת דירות בבנקים למשכנתאות.