המשבר הכלכלי, ובעיקר השפל הממושך בענף הנדל"ן, הביא את ועדת רבינוביץ לענייני
מיסוי נדל"ן להמליץ על מתן הטבות ליזמים שיבנו דירות מגורים להשכרה, נוספות
על אלו שהיו קבועות קודם לכן בחוק לעידוד השקעות הון. ההמלצות אומצו על ידי
שר האוצר, שבשם הממשלה הציע הצעת חוק שאושרה ברוב גדול על ידי הכנסת.
במקביל לקבלת החוק, קיבלה מנהלת מרכז ההשקעות החלטה לצמצם באופן דרסטי את התוכניות
שיאושרו על פי החוק. מפאת חשיבותה של ההחלטה למאמר זה, תובא החלטת המנהלה בשלמותה:
"בניין להשכרה למגורים: דירות להשכרה שאושרו על-ידינו לאחרונה היו בנות 6-4
חדרים ויותר, בשטחים של 200 מ"ר לדירה, והושכרו בסכום של כ-1,200 דולר. אנו
סבורים שמטרת החוק היא לעודד בניית דירות קטנות, כדי להושיט עזרה לזוגות צעירים,
עולים חדשים, חיילים משוחרים, לבודדים וכו', ולא לעודד דירות גדולות ויקרות.
כמו כן, הועברה אלינו הצעת חוק בניין להשכרה של השר מאיר שטרית בנובמבר 2000,
העברנו את המלצותינו אך איננו יודעים מה עלה בגורלה של הצעת החוק.
לפיכך, מחלקת הביקורת ממליצה להוסיף לתנאים לקבלת כתב אישור לבניין להשכרה
למגורים את התנאים הבאים: הגבלת מספר חדרים בדירה ל-3, והגבלת שטח הדירות ל-85
מ"ר ברוטו. הוחלט:
1. המנהלה קיימה דיון בנושא הנ"ל והחליטה לקבל את המלצת מחלקת הביקורת. לפיכך,
כתבי אישור לבניינים להשכרה למגורים יכללו את התנאים הבאים:
א. הגבלת מספר החדרים בדירה לשלושה בלבד.
ב. הגבלת שטח הדירות ל-85 מ"ר ברוטו."
למרות חשיבותה של ההחלטה, לא ניתן לה עד כה פרסום כפי שניתן היה לצפות, ב"הוראות
הנוהל" או באתר האינטרנט של המרכז, שמין הסתם הושקע הון רב בבנייתו. ניתן היה
לצפות מרשות ציבורית ששינוי הקריטריונים יפורסם לציבור בכל הכלים המקובלים.
חבל שכך לא נעשה. לא מוגזם גם לצפות, כי ההחלטה לא תיפול "כרעם ביום בהיר",
ותחולתה תהיה חודשים מספר לאחר פרסומה באופן נאות.
למותר לציין, כי גם דבר זה לא נמצא בהחלטת המנהלה.
יודגש, כי השינוי הוא דרסטי במדיניות המנהלה. במקום אישורים לדירות של שישה,
חמישה וארבע חדרים, כלשון ההחלטה, הגבילה המנהלה את האישורים לשלושה חדרים
בלבד. במקום 200 מ"ר כפי שנהגה המנהלה לאשר עד לאחרונה, נקבעו מגבלה של 85
מ"ר ברוטו לדירה בלבד.
מרבית התוכניות (תב"ע) אינן מאפשרות כלל בנייה בשטח כה מצומצם כפי שנדרש על-ידי
המנהלה. משמעותן המעשית של ההגבלות שקבעה המנהלה היא, שלא יתקיים מפגש בין
זכויות הבנייה על הקרקעות שבידי היזמים לבין דרישות המנהלה, וכתוצאה מכך תבוטל
למעשה כוונת החוק לעודד את ענף הדירות להשכרה ובאמצעותו את ענף הנדל"ן.
קשה גם להסביר את התעלמותה של ההחלטה ממצוקתן של משפחות מרובות נפשות, שהרי
לא סביר כי משפחה בת שש נפשות ויותר תצטופף בדירה בת שלושה חדרים ששטחה 85
מ"ר ברוטו.
דירות להשכרה הן מוצר המתנהג באופן שבו גידול בהיצע, מכל סוג שהוא, משפיע על
מחיר המוצר באופן נורמלי. דהיינו, גם גידול היצע בשכונה יוקרתית מוריד את מחירי
הדיור להשכרה בשכונה שאינה יוקרתית. ברם, הכוונה בירוקרטית שלא על פי כוחות
השוק, כך לימדה אותנו ההיסטוריה, גורמת לחוסר התאמה בין הביקוש ובין ההיצע
וגורמת, בסופו של דבר, לבזבוז משאבים - לעודפים במוצר מסוים וחוסר באחר.
אנו סבורים, כי מטרת החוק לסייע לשכלול שוק הדירות המושכרות בישראל על-ידי
הגדלת ההיצע בשוק זה. תוספת דירות לשוק תסייע להורדת מחיר ההשכרה למשפחות גדולות
כמו גם למשפחות קטנות, רווקים וזוגות צעירים.
וזאת לזכור: תנאי הסף לקבלת ההטבות הינו השכרת דירות מגורים לתקופה מוגבלת
בזמן. לאחר תקופת הזמן הנקובה בחוק, רשאים היזמים למכור את הדירות המושכרות,
וכך גם נוהגים היזמים בדרך כלל.
מכאן, שההגבלות החדשות אינן מותירות את מספר הדירות המושכרות כפי שהיה בעבר.
עקב מכירת דירות שאושרו בעבר, צפוי מספר הדירות להשכרה ללכת ולקטון מבלי שיתווספו
דירות חדשות. צמצום ההיצע יגרום באופן מידי להקטנת ההיצע בשוק, דבר שיפגע,
ראשית דבר, באוכלוסייה החלשה, שאת האינטרסים שלה מתיימרת המנהלה לקדם.
הפכנו והפכנו, ולא מצאנו הסבר מה היה לה למנהלה להחפז ולשנות סדרי עולם דווקא
בימים בהם זקוק המשק לכל דחיפה אפשרית. כיצד ניתן להסביר מדוע גוף שתפקידו
לקדם את המשק, מצא לנכון, דווקא עכשיו, להטיל חסמים והגבלות, שלא הוטלו משנת
1959 ע"י מנהלי מרכז ההשקעות ומנהלות לדורותיהם (מאחר וההחלטה היא בוסר, אין
ספק כי היא תשונה. זאת, במקום לבטל אותה לאלתר כפי שנדרש בעת הזאת).
סיטואציות דומות, בהם הפקידות הבכירה מצליחה לקבוע "סדר יום" משלה העומד בניגוד
לזה הנקבע ע"י המיניסטרים והפרלמנט - הינה המוטו של סידרה טלוויזיונית אנגלית
קומית בשם "יס מיניסטר".
מסתבר, כי המציאות אצלנו אינה נופלת מהדמיון, והפעם המנהלה "קשקשה" ב"מיניסטר".
* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
