מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון פרסמו מכרז לשיווק מתחם קרקע לבניית
56 יחידות דיור ברובע A באלעד, המועד האחרון להגשת ההצעות הינו 19.01.2003.
מחיר המינימום שנקבע במכרז הוא 1,135,700 שקל, וחיובי פיתוח ועבודות עפר למשרד
הבינוי והשיכון 5,560,000 שקל. לפיכך, מחיר המינימום הממוצע ליחידת דיור עומד
על כ-25 אלף דולר. הערבות הבנקאית שעל מגישי ההצעות במכרז להפקיד הינה בגובה
100 אלף שקל.
אלעד הינו יישוב המיועד לאכלוס על-ידי אוכלוסיה דתית-חרדית, ומצוי בשלבי הקמה
ואכלוס שונים. היישוב ממוקם במרכז הארץ, כ-5 ק"מ דרומית לראש העין, וסמוך לתוואי
כביש חוצה ישראל.
אלעד נבנית כיישוב עירוני, ותכלול את כל השירותים הקהילתיים המקובלים, כדוגמת
מרפאות, דואר, מתנ"ס, מעון יום, גני ילדים ובתי ספר, בנוסף יוקמו שירותים אופייניים
לאוכלוסיה הדתית.
כיום מתגוררות ביישוב כ-2,000 משפחות, והצפי הוא כי בשנת 2005 יתגוררו ביישוב
כ-8,000 משפחות, כאשר ברובעים B ,A ו-D שווקו עד היום קרקעות ל-5,000 יח"ד.
אלעד מהווה מוקד משיכה ונהנית מרמת ביקוש גבוהה של אוכלוסיה בעלת צביון דתי,
בגלל מיקומו המרכזי של היישוב, קירבתו לעורקי תנועה ארציים דוגמת כביש חוצה
ישראל וכביש חוצה שומרון, וכן עקב רמת מחירים נמוכה עד סבירה.
כיום נבנים ביישוב פרויקטים חדשים ע"י חברות בנייה מובילות כגון חברות חפציבה,
מנרב, דונה, י.אליה ובניו, רובננקו, פרידמן חכשורי, באמונה דיור לציבור הדתי
ועוד. רמת המחירים המקובלת נעה בגבולות שבין 110 אלף דולר לדירת 3 חדרים בשטח
90 מ"ר לבין 165 אלף דולר לדופלקס 5 חדרים בשטח 135 מ"ר ו-60 מ"ר מרפסת.
המתחם שהוצע במכרז כולל 2 מגרשים בשטח 2,800 מ"ר כל אחד, ומגרש נוסף בשטח 3,500
מ"ר. בסה"כ שטח המתחם 9,120 מ"ר, ומיועד ל-56 דירות.
על פי תוכנית בניין עיר גז/במ/3/195, מיועדים המגרשים המוצעים לאיזור "מגורים
ב'", עליהם ניתן לבנות 3 בנייני מגורים בגובה 4 קומות כולל קומת קרקע. על המגרש
הגדול ייבנה בניין ובו 28 יח"ד, ואילו בשני המגרשים הקטנים ייבנו 2 בניינים
בני 14 דירות בכל בניין.
על בסיס זכויות הבנייה המותרות, ובהתחשב באופי הבנייה באיזור ורמת המחירים
הנדרשת, נערך על-ידי המכון לשמאות והנדסה ניתוח המכרז והוסקו מסקנות והמלצות
להגשת המכרז.
פרוגרמה תכנונית: בניין בן 14 דירות שיוקם על כל אחד מהמגרשים הקטנים: בקומת
קרקע 2 דירות גן בנות 5 חדרים בשטח 120 מ"ר כל אחת. בכל אחת מקומות א'-ב' 2
דירות בנות 3.5 חדרים בשטח של 95 מ"ר ו-2 דירות בנות 4 חדרים בשטח 110 מ"ר
כל אחת. בקומה העליונה 4 דירות דופלקס בנות 5 חדרים בשטח 135 מ"ר כל אחת.
בניין בן 28 דירות שיוקם על המגרש הגדול: הבניין יהיה זהה לבניינים הקטנים,
אולם עם שתי כניסות ומספר כפול של דירות.
רמת המחירים הסבירה לדירות אלו נעה בין 120 אלף דולר לדירת 3.5 חדרים לבין
170 אלף דולר לדירות דופלקס בת 5 חדרים. הפדיון הכולל הצפוי בפרויקט כ-8 מיליון
דולר כולל מע"מ.
במכרז מינהל מקרקעי ישראל שנערך בחודש יוני 2002, שווקו 242 יחידות דיור בשלושה
מתחמים בסמוך למיקום המתחם המוצע כעת. התמודדו 45 יזמים לרכישת הזכויות בקרקע.
ממוצע ההצעות הזוכות בשלושת המתחמים היה בגבולות כ-37 אלף דולר ליחידת דיור,
כולל עלויות פיתוח.
האומדן הסביר שניתן להציע עבור המתחם מחושב בטבלה. הניתוח מאפשר ליזם שיקול
דעת במחיר המוצע על ידו, בהתאם לעלויות הבנייה האופייניות ליזם ובהתאם לרווח
היזמי המבוקש על ידו.
באומדן עלויות הקמה הובאו בחשבון, בנוסף לעלויות בנייה ישירה, עלויות בנייה
עקיפות הכוללת תכנון, ניהול ופיקוח, מימון, אגרות בנייה, אגרות פיתוח, פרסום
ושיווק, ערבויות חוק מכר.
המחיר בטבלה נקוב באלפי דולר של ארה"ב, לפי שער של 1 דולר - 4.70 שקל.
מסקנות והמלצות: על פי הניתוח שנערך, המחיר הממוצע הסביר אותו ניתן להגיש נע
בגבולות של 31 אלף דולר ליחידת דיור, כולל פיתוח.
הכותב הוא שמאי מקרקעין ומנהל "המכון לשמאות והנדסה". אין לראות בכתבה זו משום
חוות דעת מחייבת.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
