הליכי מימוש משכנתא או מימוש נכסי פושט רגל הינם הליכים ארוכים ומסובכים כאחד.
מצד אחד - זכותו של הנושה, בין אם זה הבנק ובין אם זה נושה רגיל, להיפרע מהחייב
באמצעות מימוש נכסי החייב. מצד שני - החוק מעדיף לתת הגנה מסוימת גם לחייב,
וזאת "מטעמים סוציאליים מובהקים", כדי לא להשאיר את החייב, לדוגמא, ללא קורת
גג מינימלית לו ולבני משפחתו. לצורך כך, סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע:
"(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים
לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתא
או בפשיטת רגל... יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות
החדש...
(ג) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו - (2). אם פורש בשטר המשכנתא שהמחזיק לא
יהיה מוגן לפי סעיף זה...
(ה) מי שהיה לדייר לפי סעיף זה יחזיק בנכס כדרך שהחזיק בו ערב היותו לדייר...".
כמעט בכל התחייבות למשכנתא שהבנקים מחתימים את הלווים, מופיע תת סעיף (2) לעיל.
אחרת, הבנק ימצא עצמו במצב, שאין ביכולתו לממש את הנכס כפנוי, ובכך לעולם לא
יוכל לקבל לפחות חלק גדול מההלוואה. המגמה של הפסיקה בשנים האחרונות הינה לצמצם
את תחולת הסעיף הנ"ל ככל האפשר, וזאת מתוך מגמה כללית של הפסיקה לפרש באופן
מצומצם את הוראות חוק הגנת הדייר. לרבים מהחייבים ופושטי הרגל אין נושה אחד,
אלא רבים. בדרך כלל הנושה הגדול והעיקרי הוא הבנק, אך בהחלט יכולים להיות גם
נושים אחרים, שיש להם עניין להיפרע לאחר הבנק על חובות החייב, אם ישאר משהו.
מתעוררת השאלה, מה התוקף המשפטי של סעיף ויתור הקיים בהסכם המשכנתא בין הבנק
לבין החייב, כלפי נושים אחרים. כלומר, האם הוויתור של החייב בהסכם המשכנתא
כלפי הבנק על הגנת הדייר, מזכה גם נושים אחרים בוויתור כזה? או שמא הוויתור
תופס רק לגבי היחסים הבין חוזיים בין הבנק לבין חייב (ללא קשר לנושים אחרים).
שאלה זו קיבלה הכרעה מבית המשפט העליון בעניין רע"א 1159/01 ניסים דגלדטי ואח'
נ' הנאמן בפש"ר, עו"ד בנימין רוזן ואח', שנידון בפני השופטת דליה דורנר. בעניין
דגלדטי, המבקשים 1 ו-2 נכנסו להליכי פשיטת רגל, והנאמן (מי שממונה מטעם בית
המשפט לממש את נכסי פושט הרגל) ביקש לממש את דירת מגוריהם כשהיא פנויה. על
דירת המגורים של המבקשים היתה רשומה משכנתא לטובת בנק טפחות, שנתן בשעתו את
ההלוואה למימון חלק ממחיר הדירה. אך המבקשים הגיעו עם הבנק להסדר, והבנק ויתר
על מימוש שטר המשכנתא. באותו שטר המשכנתא היה סעיף ויתור, ולפיו אם הבנק היה
מממש את שטר המשכנתא, המבקשים לא היו זוכים להגנה.
הנאמן הסתמך על סעיף זה, שבין המבקשים לבין הבנק, וביקש למכור את הדירה כפנויה.
בית המשפט המחוזי, מפי השופט גבריאל קלינג, קיבל את עמדת הנאמן בקובעו: "איני
רואה צורך להכריע בעניין תחולתו של סעיף 33 לחוק הגת הדייר... באשר גם אם צודק
בא-כוח פושטי הרגל בטיעונו, לא תעמוד למרשיו ההגנה שבסעיף 33 לאור ויתורם עליה,
בהוראה שפורשה שטר המשכנתא, כאמור בסעיף 33(ג)(2) לחוק.. פושטי הרגל אינם כופרים
בחוב לבנק. משאין לפושטי הרגל מעמד של דיירים מוגנים, אין חשיבות לכך שוויתורם
נעשה במסמך שביניהם לבין הבנק בלבד. לו פרעו את חובם לבנק, יכלו לטעון, כי
עם פדיון המשכנתא אין מקום להסתמך יותר על ויתורם על תחולת החוק הקבוע בשטר
המשכנתא, אך כאמור, אין פושטי הרגל כופרים בכך שהחוב לבנק לא נפרע".
השופטת דורנר, שהחליטה לדון בבקשת רשות ערעור כבערעור, קיבלה את ערעורם של
המבקשים וקבעה, כי שטר המשכנתא לחוד וזכויות של הנאמן לחוד. דורנר מקבלת את
הגישה, שיש לצמצם את תחולת הוראות חוק הגנת הדייר בכלל וסעיף 33 בפרט. בעניין
זה, השופטת דורנר מסתמכת על פסק הדין הידוע ע.א 3295/94 פרמינגר נ' מור פד"י
נ' (5) 111. יחד עם זאת, דורנר קובעת:
"אלא שסעיף זה קובע, כי חוקי הגנת הדייר לא יחולו במקרה של הוצאה לפועל של
שטר המשכנתא. הרי במקרה שלפנינו הודיע הבנק, כי אין בכוונתו לפעול למימוש המשכנתא.
בנסיבות אלה, סעיף 14(א) לשטר המשכנתא לא חל, וויתורם של פושטי הרגל על ההגנה
שהקנה להם חוק הגנת הדייר לא נכנס לתוקף".
מכאן יש להסיק, כי ויתור על זכות דיירות מוגנת מהווה ויתור אישי (רק בין הצדדים
להסכם), ולא "חפצי" (כלפי כולי עלמא).
פסק דין זה מעורר שאלה משפטית מעניינת. נניח, באותו מקרה הנדון כאן, שהבנק
כן היה מממש את המשכנתא. אין ספק כי הדירה היתה נמכרת כדירה פנויה. נניח שהמשכנתא
היתה רק כ-30% מהתמורה, כלומר, 70% הנותרים היו נשארים לטובת נושים אחרים.
האם המבקשים יכלו לטעון, כי לגבי אותם 70% הנותרים הם נחשבים כדיירים מוגנים,
וכפועל יוצא מכך, "ערכם השמאי" גדול יותר?
כידוע, עם מימוש הדירה המבקשים יהיו דיירים מוגנים, כלומר, זכותם שווה לפחות
כ-50% עד 60% מערכו כפנוי. אזי לא מן הנמנע, בעקבות פסק דין זה, כי רק אותו
חלק מהתמורה שלא זוכה להגנת הדייר מועבר לצד שיש לו סעיף ויתור (כמו בנק),
ואילו היתרה תחושב לפי אחוז ערכם של המבקשים כדיירים מוגנים. זו שאלה שבוודאי
עוד נקבל עליה תשובה בפסיקה.
הכותב הינו מחבר הספר: "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
