דיור מוגן

במהלך חמש השנים, התקבלו בממשלה כחמש החלטות גורפות, שכולן חייבו את הפינוי. אך ההסכם הושג רק לאחר שחברות הדלק ויתרו על דרישתן לפיה הממשלה תקים עבורן אתר חילופי לאחסון דלק. רק עתה מתברר שהקמת המתקן אינה בוערת כל כך, וכי החברות יצליחו להסתדר, לפחות בשלב הראשון, גם בלעדיו.

הסכם הפינוי נעשה במסגרת החלטת מועצת מקרקעי ישראל 933, העוסקת בתשלום דמי היתר בגין שינוי יעוד קרקע עירונית. על פי ההחלטה, משלם החוכר 31% בעבור תוספת הזכויות, ואילו המדינה אינה משלמת את מחצית היטל ההשבחה, כפי שהיה בעבר. מאחר שהחלטה 933 כוחה יפה למתחמים ששטחם עד 20 דונם, יש צורך הפעם באישור מיוחד של מועצת מקרקעי ישראל.

שווי של 2 מיליארד דולר שטח מתחם פי גלילות, מצפון לרמת אביב ג', כ-1,600 דונם. שווי הקרקעות בו לאחר שינוי היעוד ולאחר אישור תוכנית המינהל, מוערך בכ-2 מיליארד דולר. רוב השטח נמצא בשטחה המוניציפלי של רמת השרון, ומיעוטו בשטח תל אביב. זאת, למרות שגיאוגרפית השטח קרוב יותר לשכונותיה הצפוניות של האחרונה.

כ-1,000 דונם מהמתחם מצויים בבעלות המינהל; חברת פי גלילות, השייכת למדינה ולחברות הדלק, חוכרת מהמינהל בהסכם חכירה לדורות כ-167 דונם, שהם כ-10% מהשטח הכולל; 100 דונם נמצאים בבעלות פרטית של חברות הגז אמישראגז, פזגז וסונול; ו-300 דונם שייכים לבעלים פרטיים המיוצגים על ידי שורה של עורכי דין פרטיים. 350 דונם מוחכרים על ידי המינהל לחברה קדישא, שמסרבת לפנותם, למרות שקיבלה אתר חילופי בצומת ירקון.

על פי ההסכם שנחתם, וכחלק מהחלטת מינהל 933, תשלם חברת פי גלילות למינהל כ-60 מיליון דולר בעבור 167 הדונם שהיא חוכרת, וזאת לפי 31% מהפרש שווי הקרקע החדש לעומת השווי הישן - ותקבל את הקרקע לידיה. עתה מוטל על חברות הדלק להוכיח שהשווי המקורי של הקרקע גבוה יותר, וזאת במטרה להקטין את גובה דמי ההיתר. על פי ההסכם, יוטל על חברת פי גלילות לממן את העברת המכלים, שתעשה מתוך סכום זה. לפי שעה, טרם אותר מקום למכלים חדשים, אך במינהל קיימות מספר תוכניות לגבי שטחים אפשריים לקליטת המכלים.

עוד הוסכם, שאם בתוך 15 שנה לא ניתן יהיה לשווק את הקרקע, תשלם המדינה לפי גלילות את דמי הפינוי, והקרקע תעבור למדינה. גובה דמי הפינוי ייקבע על ידי גורם חיצוני.

במקביל, מנהל המינהל מו"מ עם חברות הגז על פינוי המתחם. על פי הערכות, הפיצוי שיקבלו יהיה כ-100 מיליון דולר. פינוי מתקני הגז מורכב הרבה יותר, לכן איפשר בית המשפט לסיים את הפינוי עד לקיץ 2004. עד לפינוי התחייבו החברות להקטין את כמות הגז שבמקום, ולדאוג למיגון המכלים.

הבעייתיות הרבה של הוצאת מכלי הגז מהמקום, נובעת מהעובדה שלחברות הגז, פזגז ואמישראגז, בבעלות משותפת של משפחת פרדיס ודלק, אין מתקני ניפוק חלופיים, ולכן יש צורך להקים מתקן ניפוק מרכזי חדש. בפני החברות שלוש חלופות: אשדוד, מושב יסודות וקריית אתא. בנוסף, מוטל עליהן להקים מתקן ניפוק לאיזור המרכז, הצורך 70% מהגז. הצורך בהקמת מתקן ניפוק נובע מהרצון למנוע נסיעת מיכליות גז על הכבישים, החושפות את הציבור לסכנה גדולה. לפי שעה, טרם נמצא מקום להקמת אתר חילופי.

מינהל מקרקעי ישראל מתכנן עבור מתחם פי גלילות תוכנית גדולה, הזוכה לתמיכת עיריית רמת השרון ועיריית תל אביב, שתקבוליה יממנו את הפינוי.

קרקע פוריה לקשיים תוכנית המינהל, המתוכננת על ידי האדריכלים אדם מזור ואלי פירסט, משתרעת על פני כ-1,200 דונם, ולפיו יבנו באתר 9,000-6,000 יחידות דיור, 700-500 אלף מ"ר תעסוקה, וכן שטח ציבורי פתוח. התוכנית הופקדה להתנגדויות ב-26 ביולי 2002, על ידי הוועדה המחוזית תל אביב, אך טרם אושרה.

לדעת חברים במועצת מקרקעי ישראל, המינהל נחפז מדי כאשר קבע את ערכיה הכספיים של העיסקה לפני אישור התוכנית הסטטוטורית, ולפני שהוסדרה המחלוקת עם חברה קדישא. לדעתם, מוטב היה אם המינהל היה מתנה את העיסקה באישור התוכנית, שרק היא תקבע את ערכיה של הקרקע.

גורמים במינהל מביעים חשש, כי הליכי התכנון ייארכו זמן רב, וזאת מאחר שהתוכנית קרועה בין שתי רשויות מקומיות - שכל אחת מהן חומדת את היטלי ההשבחה ואת הכנסות הארנונה הצפויות מהתוכנית. לדעת הגורמים, טוב היה עושה משרד הפנים אם היה מקים ועדת גבולות, ומעביר את המתחם לשטחה של עיריית תל אביב, או מקים ועדה מיוחדת. לדעתם, הנוסחה הקיימת היא קרקע פוריה לקשיים שרק יעכבו את אישור התוכנית, ויעכבו את שיווק הקרקע.

לפני כחודשיים הודיע המשרד לאיכות הסביבה, כי לא יסכים לשום תוכנית לפני עריכת תסקיר השפעה על הסביבה, שיבדוק את רמת הזיהום לפני שיווק הקרקע. על פי הערכות, עלות טיהור הקרקע באתר תהיה גבוהה מאוד. זאת בשל העובדה שהמתחם - שעסק בניפוק דלקים - ממוקם בדיוק מעל מאגרי המים של אקוויפר החוף. לכן לא ניתן יהיה לעשות שום פעולה בקרקע, לפני טיהורה המלא.