מזרח אירופה: האם המגמה החיובית תימשך גם ב-2003?

בהונגריה, צ'כיה, פולין ורוסיה, בהן שוקי הנדל"ן פעילים מאוד, גם בקרב המשקיעים הזרים, העיניים נשואות ל-2003, ונשאלת השאלה האם המגמה החיובית תימשך?

הכלכלות של ארבע המדינות המזרח אירופאיות הנכללות במאמר זה צפויות לצמוח בקצב מהיר יותר מקצב הצמיחה הממוצע של מדינות האיחוד האירופי בשנים 2002-2003, כך עולה מנתונים שמפרסמת חברת הנדל"ן הבינלאומית Jones Lang LaSalle. הונגריה צפויה לצמוח בשיעור מרשים של 4.1%, ואחריה רוסיה עם קצב צמיחה של 4%.

היקפי הביקוש במהלך שנת 2002 היו יציבים יחסית לעומת המספרים שהושגו במערב היבשת, ושיעור הגידול בהשכרת שטחי משרדים עלה ב-19% לעומת שנת 2001. המגמה הזו בלטה במיוחד בווארשה, גידול של 37%, מוסקבה, גידול של 24%, ופראג עם גידול של 11% לעומת 2001. בודפשט יוצאת מן הכלל עם ירידה בשיעור של 5%.

על פי הערכות, עד סוף שנת 2002 צורפו כ-250 אלף מ"ר להיצע בארבעת הערים הללו גם יחד. באיזור כולו, כ-18% מכלל המלאי מצוי בשלבי בנייה, כש-40% ממנו מרוכזים במוסקבה. שיעור הנכסים הפנויים הממוצע לסוף השנה נע בין 11%-12%, בעיקר הודות לשיעור נמוך בבירה הרוסית.

רמות המחירים, במונחים של מטבע מקומי, שמרו על יציבות בבודפשט, ווארשה ופראג, כשבמוסקבה נרשמה עלייה בשיעור של כ-4%. הסנטימנט בשוק ההשקעות המזרח אירופי ממשיך להיות חיובי, עם היקף השקעות שחצה את רף מיליארד האירו בשנת 2002, כמעט כפליים מהיקף ההשקעות בשנת 2001.

הונגריה

הכלכלה ההונגרית צפויה להוביל את רשימת הצמיחה בזירה זו בשנת 2003, כך על פי מחבר המחקר. מדיניות מוניטרית יציבה של ראש הממשלה פטר מדגאסי, יחד עם קצב אינפלציה חד ספרתי שנע סביב 9%, ושיעור מובטלים שהולך ויורד ועומד כיום על 5.5%, המדינה מוכנה להצטרף לאיחוד ב-2004.

יחד עם זאת, שיעור השכרת/רכישת הנכסים בשנת 2002 היה נמוך מאלה שנרשמו בשנת 2001. שיעור הנכסים שהעבירו ידיים עמד על 70% בלבד מההיקף שנרשם בשנת 2001, ורמות המחירים אף ירדו במעט והתייצבו על 215 אירו למ"ר לשנה.

שיעור הנכסים הפנויים בבירה ההונגרית שומר על רמה גבוהה יחסית של 18%, למרות הירידה הקלה במהלך השנה האחרונה. מיעוט של פרויקטים בצנרת עלול ללחוץ מעט את המחירים כלפי מעלה, עם הצטמצמות ההיצע בשוק. ההשקעות בארץ הגולש והפפריקש נותרו חיוביות, ודוגמה בולטת היא רכישת מטה חברת המחשבים קומפאק במהלך הרבעון השלישי של השנה.

פראג

המומנטום של הרפובליקה הצ'כית נעצר מעט ברבעון השלישי והרביעי של 2002, בעיקר "הודות" לשיטפונות שפקדו את המדינה בחודש אוגוסט, נזקים שאומנם קשה לכמת, אך ללא ספק פגעו בשיעור הצמיחה של הכלכלה הצ'כית ב-2002.

על פי הערכות הבנק המרכזי במדינה, הצמיחה תסתכם בין 1.8%-2.3%, לעומת הערכות קודמות הגבוהות במחצית האחוז בהתאמה. יחד עם זאת, ביקושים ערים, בעיקר ממשקיעי חוץ עשויים לשפר מעט נתון זה במהלך 2003. ממשלתו של ולדימיר ספידלה צפויה להתאושש מהמשבר מהר מאוד, מעריכים אנליסטים.

אחד מהפרברים המרכזיים של הבירה הצ'כית, קרלין, המייצג 20% מהיקף הנכסים בפראג רבתי, ניזוק קשות מהשיטפונות, עובדה שאילצה דיירים רבים להעביר את מגוריהם ומשרדיהם לאתרים חילופים.

שיעור הנכסים שהושכרו במהלך השנה הסתכם בכ-85% מההיקף ב-2001. למרות ששיעור הנכסים הפנויים בעיר עלה במהלך המחצית השנייה של השנה מרמה של 9.2% לרמה של 11.1%, זמינות הנכסים האיכותיים ביותר מועטה.

במהלך 2003, לא צפויים להסתיים פרויקטים גדולים בעיר, ורק כ-10,000 מ"ר של שטחי משרדים חדשים עתידים להתווסף לפראג בראשית 2004, כך שרמת מחירים של 252 אירו למ"ר לשנה צפויה לעמוד בלחצים בתקופה הקרובה.

וארשה

הורדה של שיעורי הריבית במדינתו של הנשיא אלכסנדר קוואסנייבסקי, לא תורגמה עוד לצמיחה כלכלית מרשימה. תחזית הצמיחה ל-2003 עומדת כעת על 2.8%, והיא תהיה האיטית ביותר מבין ארבעת המדינות המוזכרות כאן. עם זאת, הביקושים במהלך שנת 2002 היו הערים ביותר בבירה הפולנית, עם היקף נכסים שהושכרו שעלה על ההיקף בשנת 2001.

שיעור הנכסים הפנויים בעיר ירד מ-17.3% ל-16.6%, ורמות המחירים בעיר במונחי אירו נעו סביב 340 אירו למ"ר לשנה עבור שטחי המשרדים בעיר. בנוסף לכך, היקף ההשקעות הזרות הישירות במדינה צמח, ואחת העסקאות הבולטות במהלך השנה הייתה של חטיבת הנדל"ן של GE שרכשה פורטפוליו שכלל 13 קניונים מיזם צרפתי בעסקה שהסתכמה ב-200 מיליון אירו.

מוסקבה

הכלכלה הרוסית ממשיכה להתחזק, וממשלתו של ולדימיר ולדימירוביץ' פוטין מציגה יציבות אינפלציונית מרשימה יחסית של 12% לערך, בנוסף לעלייה משמעותית במחירי הנפט בעולם.

כזכור רוסיה היא אחת מספקיות הנפט הגדולות בעולם. כתוצאה מכך, תחזיות הצמיחה של הפדרציה הרוסית תוקנו לשיעור של 4% שנתי.

שוק הנדל"ן בבירה הרוסית מתחזק אף הוא, ורמות הביקושים עולות אט אט. היקף הנכסים שעברו ידיים במהלך השנה חצה את המספרים של 2001, דבר המצביע גם כן על מגמת התחזקות זו. יחד עם זאת, תחזית הפרויקטים הצפויים להסתיים עד לסוף 2004, משקפת כ-44% מהיקף הנכסים כיום, משמע גידול בהיצע למרות שרוב הנכסים הללו כבר הושכרו על הנייר.

ההשלכות של הגידול בהיקפי ההיצע עוד לא מורגש, ושיעור הנכסים הפנויים בעיר שומר על מספרים נמוכים מאוד של 4.4%, ורמת המחירים היציבה של 2002 נעה סביב 583 אירו למ"ר לשנה.