הדייר המוגן והיסוד המקופח

ביום 15.3.2002 נכנס לתוקפו תיקון לתקנות הגנת הדייר, המהווה מעין היענות לקיפוחם של בעלי הבית לפי חוקי הגנת הדייר. לפי תיקון זה, כל מושכר מסחרי המוחזק ע"י דייר מוגן שלגביו לא שולמו דמי מפתח, ישלם החל מיום 15.3.2002 דמי שכירות רגילים המקובלים בשוק, דהיינו בגובה של דייר בלתי מוגן - ללא כל תקרה חוקית, למרות שהוא מוגן, שאין לפנותו מהמושכר אלא באחד ההצדקים כמפורטים בחוק הגנת הדייר, או אם נטש המושכר ללא כוונה לחזור אליו. יוצא, כי החוק משאיר בכך זכויות לדייר זה לאי פינויו מהמושכר, וזאת למרות שהדייר לא השקיע.

בחוקי הגנת הדייר, שנחקקו לראשונה בשנים 1939/40, היו שני מאפיינים הקיימים עד היום: הראשון הוא, שנאסר על בעלי הבית לפנות את הדייר בתום תקופת השכירות. השני הוא, שנאסר להעלות את שכר הדירה, שנשאר מוקפא ללא התחשבות באינפלציה. ברבות הימים, עקב איחור הממשלה בעדכון שכר הדירה, הפך שכר הדירה, ששילמו דיירים אלה, לסכום זעום לעומת מה ששולם טרום החוק.

נאסר גם על בעלי הבית לקבל כל תשלום נוסף שנקרא פרימיום עקב השכירות, או לקבל כל תמורה עקב החלפת הדיירים. יתר על כן, אם דייר שילם סכום כל שהוא לבעל הבית, כדי לקבל מעמד של דייר מוגן, היתה זכותו של הדייר לקבל בחזרה כל סכום ששילם מעבר לשכר הדירה. התוצאה היתה, שבעלי הבית, כדי לא להסתבך במשפטים, נמנעו ברוב רובם של המקרים לקבל כל תמורה נוספת. הדרך החוקית היחידה שנותרה לבעלי הבית, היתה לקבל דמי שכירות לתקופה ארוכה, כלומר עבור 12, 15 או אף 24 חודשים מראש, אך אלו לא שימשו כדמי מפתח.

המחוקק ניסה לתקן מצב, זה וביום 14.8.1958 חוקק חוק דמי מפתח, תשי"ח 1958, שקבע, שמיום צאת החוק ואילך מותר לקבל דמי מפתח. בתיקון התקנות, שתחילתן 11.3.02, המחוקק מתייחס לאותם המקרים של שכירויות בבתי עסק, שבהם לא שולמו דמי מפתח לבעלי הבית, וקבע שלגביהם ישולם שכר דירה בערך שוק מלא.

בתיקון התקנות מ-11.3.02, כאמור, נעשה איפוא תיקון זעום ביותר בקיפוחם של בעלי הבתים. דיירים אשר קיבלו זכויות מבלי ששילמו פרוטה עבור זאת ואף נהנו עד היום מהגבלת גובה תקרת שכ"ד, שהגיע במקרה הטוב לכ-10% מערך דמי השכירות החופשיים, ובמקרה הרע ל-2.5%-2% בלבד - כל אלו ישלמו כיום, סוף סוף, שכ"ד כלכלי מלא.

מאידך, התהיות העולות והקיפוח המתמשך של בעלי הבתים, בעקבות חוקי הגנת הדייר, על אף התיקון הזעיר שבוצע בתיקון מ-15.3.02, הם רבים:

1. לא חל כל שינוי לגבי דירות מגורים המוחזקות ע"י דיירים מוגנים שלא שילמו דמי מפתח. נראה, כי אין הצדקה להמשיך במצב בו דייר מוגן בדירת מגורים משלם לפעמים שכ"ד בגובה מספר שקלים, ועד כ-10% מערך שכ"ד בשכירות חופשית. נראה, כי דייר של דירת מגורים, אשר לא שילם דמי מפתח, צריך להיכלל בתיקון התקנות מ-15.3.02.

2. עיוות נוסף, הן בנושא דירות מגורים והן בנושא בתי עסק, הינו בכך, שבעל הבית אינו זכאי לפדות את רכושו מהדייר המוגן, למרות שלא השקיע פרוטה בקבלת זכות זאת.

3. עיוות נוסף הוא, שהתיקון המזערי בתקנות מ-11.3.02 הינו בעובדה, שהתיקון שנעשה נכנס לתוקפו שנתיים אחרי שהותקן.

חוקי הגנת הדיירים מהווים עיוות כלפי בעלי הבתים וגזילת רכושם ועמלם, והעיקרי שבהם הוא אי מתן תשואה ריאלית לרכושו של בעל בית, אשר המושכרים שלו מוחזקים ע"י דיירים מוגנים. נראה, כי חוק הגנת הדייר מעניק לעיתים הטבות למי שאינו ראוי להן כלל. לעיתים קרובות, מי שמעמיד פנים של מקופח הינו אדם אמיד או בעל עסק פורח, המשלם פרוטות כדמי שכירות וחוסך אלפי שקלים במשך שנה, וזאת על חשבון בעל הבית והציבור כולו.

אמנם המחוקק ניסה, במשך השנים, לתקן במשהו את החוק, ע"י הוצאת עסקים מסוימים ממסגרת התקרה של שכר הדירה המוגבל, אולם עדיין קיימים עסקים רבים שלא זכו למעמד זה, וזאת על אף היותם בעלי הכנסה גבוהה. במשך השנים הוציא המחוקק מתחולת הגבלת שכ"ד רשימת מושכרים מוגנים, שבהם לא נקבעה תקרה מקסימאלית של תשלום שכ"ד. אף רשימה זו הינה מצומצמת.

גם כאשר בוטלה תקרת שכר הדירה בהתאם לתקנות דלעיל, ולמעשה כל דייר כזה יכול היה, באותו סכום של שכ"ד, להשיג מושכר אחר ללא כל בעיה, לא נתאפשר לבעל הבית לפנותו. נראה איפוא, כי הגיע הזמן שחוק הגנת הדייר יתוקן, לפחות לגבי אותם עיוותים שניתן לתקנם ללא פגיעה ביסודות החלשים.

הכותב עוסק בסוגיות הגנת הדייר.