תנאי מוקדם להחלטה נכונה, בכל בעיה, הוא הצגה מלאה של העובדות הרלבנטיות וכל
מידע רלבנטי אחר. במקום שהמצג העובדתי לוקה בחסר, עלולה להיגרם טירחה רבה ומיותרת,
כפי שקרה בעניין קרית בית הכרם בע"מ, (להלן: "בית הכרם"). במאמר זה אתייחס
למערכת העובדות המיוחדת לפרשת בית הכרם, ולהוכיח כי הנושא שנידון בערכאות המשפטיות
בקשר לפרשנות ויישום סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה לא היה
יכול להיות שנוי במחלוקת, הואיל ועובדתית לא קיימות כלל וכלל "מספר תוכניות
שאושרו בזו אחר זו".
1. תמצית העובדות א. עפ"י תוכנית מספר 688 משנת 1944 (להלן: "תוכנית קנדל")
הותרה הבנייה על כל השטח נשוא הדיון, בשיעור של 50%.
ב. תוכנית מתאר לירושלים מס' 62 (להלן: "התוכנית הפוגעת"), אושרה בשנת 1959.
התוכנית צמצמה את אפשרויות הבנייה לחלק קטן בלבד של השטח, וזאת בשיעור של 25%
בלבד. לא ידוע אם שולמו פיצויים עקב הפגיעה, וגם לא ברור מי הנפגע.
ג. ביום 13.03.1980 פורסמה לתוקף תוכנית 2005/6 (להלן: "התוכנית המשביחה").
אפשרויות הניצול עפ"י התוכנית המשביחה דומות בהיקפן לתוכנית קנדל.
2. שומות ו"פערים" בשומות א. שמאי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן:
"הוועדה") העריך את שווי ההשבחה כהפרש השווי בניצול מלוא הזכויות עפ"י התוכנית
המשביחה לבין השווי עפ"י התוכנית הפוגעת. בתנאים אלה מגיע שווי ההשבחה לסך
8.316 מיליון שקל.
ב. שמאי הבעלים העריך את שווי ההשבחה כהפרש השווי בניצול מלוא הזכויות על-פי
התוכנית המשביחה לבין השווי עפ"י תוכנית קנדל, הראשונית. בתנאים אלה - אין
השבחה.
ג. על פני הדברים נראה, כי סלע המחלוקת בין השמאים נסובה לגבי השווי במצב תכנוני
קודם. השמאי המכריע העדיף את גירסת הוועדה.
ד. מכאן ואילך מתנהל דיון משפטי, המתמשך כשמונה שנים, בדבר הפרשנות הראויה
לסע' 4(5) לתוספת, בשאלה כיצד לחשב את ההשבחה לבית הכרם, האם ב"מדרגות" או
ב"מקפצה". הנושא נידון בכל הערכאות האפשריות, בבימ"ש השלום, בערעור לביהמ"ש
המחוזי בתיק ע.א 205/95, בבקשת רשות ערעור לביהמ"ש העליון בתיק רע"א 7172/96.
ובדיון נוסף בעליון בתיק 3768/98. לפסקי דין אלה חשיבות רבה, וישמשו בוודאי
נר לרגליו של כל שמאי בבואו לשום את היטל ההשבחה בגין רצף תוכניות שאושרו בזו
אחר זו, בתנאי, כמובן, שיש רצף כזה.
3. האם אושרו תוכניות בזו אחר זו?
בתקופת בעלותה של קרית בית הכרם, וכן מיום תחילת התוספת השלישית, אושרה תוכנית
אחת בלבד, כמפורט להלן:
א. ב"כ הוועדה הציגה נסח רישום, ולפיו נרשמה הבעלות בפנקסי המקרקעין ע"ש בית
הכרם ביום 5.9.1962. ביהמ"ש העליון סירב לקבל ראיה זו, הואיל והוגשה בשלב מאוחר
מדי. (ראה בסוף דברי השופט א' גולדברג בתיק רע"א 7172/96). נתון עובדתי זה
מדליק "זרקור ענק", שמשמעותו כי נכון ליום הרישום ונכון לבעלים דאז (מי שמכרו
את הבעלות לבית הכרם) שולם, או אין חוב למס השבחה (כשמו באותה עת). מתאריך
הרישום (הרכישה ע"י בית הכרם) ואילך, פורסמה תוכנית אחת בלבד, במארס 1980,
היא "התוכנית המשביחה". שומת ההשבחה לתוכנית זו אפשרית רק במדרגה אחת בלבד,
ובמקום שיש מדרגה אחת לא ניתן לבנות מקפצה.
ב. בשנת 1959 אושרה התוכנית הפוגעת. שלוש שנים לאחר מכן, בראשית 1962, רכשה
בית הכרם את הקרקע, וכחצי שנה לאחר מכן, ביום 5.9.1962, הושלמה הרכישה ברישום
בפנקסי המקרקעין. כלומר: בית הכרם רכשה את הקרקע בעת שחלה עליה, מזה שלוש שנים,
התוכנית הפוגעת. כעבור 18 שנים, במארס 1980, הושבחה הקרקע בגין התוכנית המשביחה.
אם כך הם פני הדברים, יש הצדקה לקבוע את שווי ההשבחה שצמחה לבית הכרם בתקופת
בעלותה על הקרקע, דהיינו - מהתוכנית שהיתה בתוקף בעת הרכישה, הלא היא התוכנית
הפוגעת, לעומת התוכנית התקפה בעת המימוש, הלא היא התוכנית המשביחה, ובסך 8.316
מיליון שקל. גם בדרך זו קיימת מדרגה אחת בלבד, ולא ניתן לבנות מקפצה.
ג. הוראות המעבר, כפי שפורסמו בסעיף 8 לחוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 18),
וכפי שהוחלפו בסעיף 14 לחוק התכנון והבנייה (1982), קובעות, כי ההוראות בדבר
היטל השבחה יחולו על תוכנית אשר אושרה קודם תחילתו (1.7.1981), אך לא יותר
משש שנים קודם תחילתו (1.7.1975).
הוראות התוספת חלות על תוכניות משביחות שאושרו אחרי 1.7.75, ולעניין בית הכרם
- על התוכנית המשביחה בלבד, ושוב נשארנו עם מדרגה אחת שאינה מאפשרת בניית מקפצה.
4. סיכום ומסקנה הואיל והעובדות הנקבעות ע"י השמאי המכריע הן סופיות ולא ניתן
לערער עליהן, מתבקשת המסקנה כי חובתו של השמאי המכריע (ושמאי הצדדים) לחקור,
לחשוף ולברר עד תום את כל העובדות הרלוונטיות לחישוב ההשבחה. מה שלא ייעשה
ע"י השמאי המכריע לא יוכל להיעשות ע"י בית המשפט.
הכותב הוא שמאי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
