לאפשר היוון ופיצול בנחלה ובשטח המחנה

ביום 4.2.03 החליטה מועצת מקרקעי ישראל שתי החלטות חדשות, שבמהותן באות להחליף את החלטה 737 והחלטה 717 שנפסלו בבג"ץ הקרקעות החקלאיות. מעניין להיזכר, כי העתירות הראשונות שפתחו את ההתדיינות סביב נושא טעון זה היו דווקא עתירות שהגיעו מהמגזר החקלאי. טענת עתירות אלה היתה, כי החלטות המינהל האמורות (לרבות החלטה 727), מהוות פגיעה בזכויות החקלאים. יותר מכל, אנקדוטה היסטורית זו מצביעה על הפער העצום בין ציפיות המגזר החקלאי לבין המציאות המשפטית בהחלטת הבג"ץ האמורה.

אפשר כמובן - כפי שנהוג במקומותינו - להמשיך בקרב, גם אם שכחנו למה יצאנו למלחמה. אפשר לקדש את המאבק על זכויות בקרקע, בין שתהיינה זכויות החקלאים ובין שתהיינה זכויות אחרים (עיירות פיתוח, כלל אזרחי המדינה, הסקטור הערבי וכד'), בהיותו מאבק. לטעמי, על אף היות הסוגיה מרתקת, הן משפטית, הן היסטורית והן סוציולוגית, הרי שסוגיה זו הינה משנית בחשיבותה לצורך האמיתי, הוא הצורך במתן פתרון כולל ומאוזן לסוגיית הקרקעות החקלאיות.

השאלה החשובה ביותר כיום היא מי ירים את הכפפה ויטפל בנושא הקרקעות החקלאיות בתפיסה כוללת ומקיפה, שדנה בכל ההיבטים הקשורים לנושא זה. לטעמי, המגזר החקלאי לא זקוק להחלטות תחליפיות להחלטות שנפסלו, אלא להחלטה כוללת ומוסדרת, שמכוננת מציאות משפטית חדשה וברורה. החלטה מעין זו צריכה להתקבל אגב שקילת מכלול ההיבטים הקשורים בסוגיה זו, תוך שימת דגש מיוחד על שטח המחנה של היישוב החקלאי: עיגון זכויות בנחלת המגורים, מתן אפשרות לפיתוח תעסוקתי, קליטת חברים ותושבים אחרים ליישוב על דרך פיצול נחלת המגורים וכד'.

לצערי, ההחלטות שהתקבלו במועצה אינן מבשרות פסיעה בכיוון הרצוי. כל עניינן של החלטות אלה הינו חזרה על ההחלטות שנפסלו, תוך החמרה משמעותית של תנאי העיסקה וכדאיותה. החלטות אלה אינן מטפלות בחסמים שנוצרים עקב המהלך של הטלת מגבלות סטטוטוריות ומניעת גמישות מסחרית רצויה בשוק חופשי, ועל כן רב הסיכוי כי הן תהפוכנה לאות מתה בקובץ החלטות המועצה.

כך, למשל, אין בהחלטה בעניין ההרחבות כל טיפול בעובדה שקיבוץ המבצע הרחבה, נדרש להוצאות עצומות בתחום תשתית היישוב הקיים. יש לזכור, כי הרחבה פירושה הכפלת מספר המשפחות ביישוב. הקיבוץ - כיישות מוניציפלית - נדרש לשדרג תשתיות קיימות (דרכים, חשמל, ביוב, מים וכד'). הוא נדרש להרחיב כבישי גישה וכבישים פנימיים, לבצע חניות ליד הגנים ומבני ציבור, להרחיב תשתיות קיימות ולחדשן, הכל לפי דרישות ועדות התכנון והמועצה האזורית. העלויות הכרוכות בשדרוג תשתיות אגב הרחבה נאמדות במספר מיליוני שקל ליישוב - מה המקור לכך?

כך, למשל, אין טיפול בהחלטה בעניין ההרחבות בכל הכרוך בהסרת שעבודים מהשטח המיועד להרחבה. המינהל הוא שיצר התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנקים, בגין חוב הקיבוץ כלפיהם. האם מישהו נתן דעתו על העובדה שנושה לא יסיר שעבוד, אם הוא אינו מקבל תמורה כלשהי בגין הסרתו. מצב בו המינהל התחייב כלפי נושה לרישום משכנתא, הינו מצב היוצר הסתמכות אצל אותו נושה, כי התחייבות זו הינה בעלת ערך. קשה לצפות שהוא יוותר על התחייבות זו ללא תמורה.

בנושא החכרת קרקע למטרות תעסוקה, התמונה סבוכה עוד יותר. משבצת המקרקעין שהוחכרה לקיבוץ במסגרת הסכם החכירה, חושבה לפי תקן נחלות שנקבע במחצית המאה שעברה. מושג הנחלה בא אז לייצג חטיבת קרקע בגודל מספיק לפרנסת משפחה חקלאית אחת. מאז קביעת גודל "הנחלה" ההיסטורית ועד היום נשחקה עד דק יכולת ההתפרנסות של החקלאי מהנחלה.

בהכללה רבתי ניתן לקבוע, כי שטח משבצת שיועד ל-100 נחלות מספק כיום פרנסה ראויה לכ-10 משפחות. זה מצב עובדתי שנובע משחיקה במחירי התוצרת החקלאית, מעליה דרמטית בתפוקות, מירידה בייצוא החקלאי, ממשבר המים ועוד גורמים החורגים מרשימה זו. המסקנה המתבקשת והבלתי נמנעת היא, כי יש לפתח פתרונות תעסוקתיים חלופיים לתושבי היישוב החקלאי. כל דרך אחרת פרושה "ייבוש" היישובים. פיתוח הפתרונות התעסוקתיים האלטרנטיביים הוא הבסיס הנורמטיבי להחלטה 717, כמו גם לזו שבאה במקומה.

אם בוחנים את תנאיה של ההחלטה החדשה לאור האמור לעיל, ספק רב אם תנאי ההחלטה המוצעים מהווים פתרון לבעיה שהיא מתיימרת לפתור. בהינתן מצבם הכלכלי של היישובים החקלאיים הם נדרשים לגייס משקיעים למפעליהם, הקיימים ו/או העתידיים. הסיכוי לגיוס משקיע שגם ישלם דמי היוון מלאים, גם יפדה את השעבוד המוטל על המקרקעין וגם ישקיע במפעל הקיבוצי, נדמה כדמיוני, אף בימים טובים מאלה.

הקו שמותח משה ליכטמן במאמרו מיום 9.2.03 בין היישובים החקלאיים לבין עיירות הפיתוח שגוי מבסיסו. ראשית ועובדתית, אין זה נכון שעיירות הפיתוח מוגבלות בבניית בניה צמודת קרקע לתפארת מדינת ישראל. שנית וחשוב מכך, יש בטיעון זה הנחה מובלעת, לפיה אם לא נאפשר לאזרחי המדינה החפצים בכך לרכוש בית צמוד קרקע ביישוב כפרי, הם יבחרו להתגורר בבית צמוד קרקע בעיירת פיתוח. הנחה זו - לטעמי - פשוט אינה נכונה. הטיפול בעיירות הפיתוח לא צריך להיעשות על ידי מניעת פיתוח ביישובים החקלאיים.

הפתרון הראוי והמתבקש בימים אלה הוא בקבלת החלטה מפורטת ומקיפה, שתגדיר, תבסס ותחזק את זכויות החכירה של החוכר החקלאי בנחלת המגורים שבמושב, או בשטח המחנה של הקיבוץ. החלטה זו, מן הראוי שתתייחס באופן פרטני למושב ולקיבוץ, על הדגשים המיוחדים למי מהם (היבטים תכנוניים ואחרים). החלטה זו צריכה לאפשר היוון של זכויות החוכר ופיצול מגרשי מגורים בשטח המחנה בתנאים המקבילים לחוכר העירוני, תוך עידוד הגדרת ייעודים תעסוקתיים בשטח המחנה. רק החלטה ברוח זו תעניק תחושת בטחון ותאפשר ביסוס וצמיחה של ישובים אלה.

התמקדות ההחלטה האמורה בשטח המחנה תמנע חזרה לוויכוח העקר בעניין הקרקעות החקלאיות. אלה יכולות להמתין. השאלה היא רק מי מוכן להרים את הכפפה ולנסח החלטה מעין זו.

הכותב מייצג קיבוצים בהליכי שינוי והבראה ובעסקאות נדל"ן.