הגנת הדייר: סימני שחיקה בסעיף 33

הוראות דומות קיימות גם בסעיף 38 (ג) לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז - 1967 ובסעיף 86 א' לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש) תש"מ - 1980, אך בניגוד לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, סעיפים 38 (ג) ו-86 א' מסתפקים במציאת סידור חלופי לחייב. כלומר, סעיפים אלו מאפשרים את מכירת הנכס של החייב בשוויו כפנוי, מבלי להפוך את החייב לדייר מוגן של הקונה או של הנושה.

ברי, כי הפיכת החייב לדייר בנכס שהוא מתגורר בו, מוזילה את שווי הנכס לצרכי המימוש של השעבוד ובכך נפגעות זכויות של הנושה. מכוח זה, הבנקים, אשר הינם נותני הלוואות הגדולים ביותר ובאופן טבעי המממשים הגדולים של שעבודים, דאגו במשך שנים להכניס הוראה בשטרי המשכנתא, אשר לפיה, הלווה מוותר על הגנת חוק הגנת הדייר וזאת כמצוות סעיף 33 (ג) האמור.

לאחרונה צמצם בית המשפט העליון את תחולת סעיף 33 (א), וזאת מתוך מגמה כללית של פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר. המקרה נידון בע.א 1679/01, משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' מרים שפיזמן ואח', בפני הרכב של השופטים דליה דורנר, פרוקצ'יה, לוי.

במקרה של שפיזמן, המשיבה 1 היתה בעלים של דירת מגורים, שעליה היתה רשומה משכנתא לטובת בנק טפחות. בין המשיבה 1 למשיבה 2 נחתם הסכם מכר, ובמסגרת הסכם זה, משיבה 2 לקחה משכנתא מבנק משכן. המשיבה 1 חתמה לטובת בנק משכן על "התחייבות לרשום לזכות בנק משכן משכנתא אשר תכלול את כל התנאים שייקבעו על ידי הבנק". לימים, ההלוואה של משיבה 2 לא נפרעה והבנק ביקש להעמיד הדירה למימוש.

בבית המשפט המחוזי בת"א, בפני השופט קלינג, התברר, כי עיסקת המכירה היתה פיקטיבית כקביעת השופט קלינג, ולא באה אלא להונות את בנק משכן, לקבל ממנו הלוואה ולשלם בכך את ההלוואה לבנק טפחות. יחד עם זאת, בית המשפט המחוזי סבר, כי מאחר שבהתחייבות שחתמה משיבה 1 לא קיים אזכור סעיף 33, אשר על כן אין לפרש את חתימת משיבה 1 כוויתור על הגנת הדייר, ולכן היא לא חייבת לחתום על שטר משכנתא הכולל תנאי ויתור, ומכאן הערעור של הבנק.

השופטים דורנר ולוי, שנתנו את עיקר פסק הדין, קיבלו את הערעור והשופטת פרוקצ'יה הסכימה איתם. השופטת דורנר קבעה למעשה, שנס ליחו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. השופטת דורנר הסיקה מנסיבות המקרה שאין בפניה שטר משכנתא אלא "חוזה", ואת החוזה יש לפרש לפי אומד דעת צדדים סבירים והוגנים, המבקשים להגשים את תכליתו של החוזה.

השופטת דורנר קבעה, כי בנסיבות המקרה ברור, כי המשיבה 1 ידעה שהיא תידרש בבוא העת לחתום על שטר משכנתא הכולל תנית פטור, ועל-כן היא מנועה מלהימנע לחתום על שטר כזה.

גם השופט א. לוי מקבל את הערעור, אך מעדיף שלא לקבוע הלכה בעניין גורל סעיף 33 (ג). השופט לוי מסתמך על סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 הקובע: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל, אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".

השופט לוי קובע, כי הבנק זכאי היה להסתמך על הסכם המכר שמכוחו נתן את ההלוואה למימון רכישת הדירה, גם אם הרכישה היתה פיקטיבית. כאן השופט לוי קובע, כי "יש להעניק סעד לצד ג' שהסתמך על החוזה, כאשר נמצא כי הוא הולך שולל על-ידי הצדדים לחוזה".

כאמור, הבנק חשב לתומו, כי נותן הלוואה למי שאמור לימים להירשם כרוכש, קרי הקונה, וכמקובל במקרים אלו, הבנק החתים את המשיבה 2 על הסכם הלוואה הכולל תנאי ויתור, אך הבנק לא דמיין לעצמו, כי ייקלע למצב שבו יצטרך להחתים גם את המוכר על שטר משכנתא. כלומר, לאור המצג השקרי שהעמידה המשיבה 1, היא אינה זכאית להיות מוגנת ואם תרצו "שהחוטא לא יצא נשכר".

נראה כי הפסיקה, אט אט, מכינה את הרקע לביטולו של סעיף 33, ע"י צמצומו באופן משמעותי. נראה, כי מגמה זו מושגת לעיתים על רקע מקרים, שעל פניהם נראים מוצדקים, כגון המקרה הנדון כאן, כאשר הבנק הולך שולל ע"י חוזה פיקטיבי, אך לעיתים צמצום ההגנה נעשה במקרים אשר בהם הפרשנות המצמצמת לא היתה הכרחית.

לדוגמא בפסק דין בעניין רע"א 6770/94 פרמינגר הידוע, בית המשפט העליון קבע בזמנו, כי רק חוכר לדורות, הרשום בפנקסי מקרקעין, מוגן מכוח סעיף 33 האמור, ואילו חוכר לדורות הרשום במינהל מקרקעי ישראל (שזה רוב החוכרים) אינו מוגן, כשלעיתים הרישום או אי הרישום הינו טכני בלבד.

עיון באותו פסק דין מעורר ספק, עד כמה היה הכרחי לבטל הגנה מהותית מכוח חוק רק בשל מחדל טכני של רישום, אך אין ספק, כי המגמה של בית המשפט העליון בעניין הנדון ברורה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.