מינהל מקרקעי ישראל וחברת ערים פרסמו מכרז לשיווק 2 מתחמי קרקע לבניית 54 קוטג'ים
דו-משפחתיים בשכונת טירת שלום בנס ציונה. המועד האחרון להגשת ההצעות הינו 2.3.2003.
מחיר המינימום שנקבע במכרז הוא 2,717,600 שקל למתחם בן 20 יח"ד, ו-4,390,800
שקל למתחם בן 34 יח"ד. חיובי הפיתוח הינם 3,346,641 שקל למתחם הראשון ו-5,670,165
שקל למתחם השני. לפיכך, מחיר המינימום הממוצע למגרש לקוטג' עומד על כ-64 אלף
דולר, כולל הוצאות פיתוח.
בסמוך למתחמים המשווקים כעת, פירסם מינהל מקרקעי ישראל מכרז לשיווק 43 מגרשים
נוספים לקוטג'ים לבנייה עצמית - "בנה ביתך".
נס ציונה נחשבת לאחד המקומות המבוקשים בפריפריה הדרומית. העיר מרוחקת כ-20
ק"מ מתל-אביב ומשתרעת על כ-16 אלף דונם. כ-10,000 דונם משטחה הם מטעים ופרדסים.
נס ציונה מונה כיום כ-28 אלף תושבים, רובם מחתך סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה,
הנהנים מאיכות חיים שבאה לידי ביטוי בריבוי שטחים פתוחים ביישוב.
העיר מהווה מוקד משיכה ונהנית מרמת ביקוש גבוהה בגלל מיקומה המרכזי, קירבה
לאיזורי תעסוקה כגון פארק רבין לתעשיות עתירות ידע, המכון הביולוגי ומכון ויצמן
למדע ברחובות, המספקים תעסוקה לתושבי העיר והסביבה. איכות החיים בעיר היא ברמה
גבוהה מן הממוצע הארצי, הבאה לידי ביטוי, בין היתר, ברמת החינוך והשירותים
הקהילתיים.
קברניטי העיר מנסים לשמור על צביונה הכפרי, על כן יש בעיר בנייה מעורבת של
בתים צמודי קרקע, כאשר לצידם בנייני מגורים בבנייה רוויה שמרביתם בני -4 3
קומות בלבד.
כיום נבנים בעיר פרויקטים חדשים על ידי חברות הבנייה מהמובילות בענף, כגון
אפריקה ישראל, שיכון עובדים, מליבו, דלק נדל"ן, א. דורי, שמשון זליג, חיים
זקן ועוד.
המתחמים המשווקים במכרז ממוקמים בחלק הדרום-מערבי של העיר, בין השכונות "כפר
אהרון" ו"טירת שלום". סביבת המתחם מאופיינת בבתים צמודי קרקע מבנייה ותיקה,
לצד בתים חדשים, רובם בני שתי קומות.
שטח המגרשים גדול יחסית, ונע בסביבות 300 מ"ר ליחידת דיור. על פי תוכנית בניין
עיר נס/105/א', ייעוד המגרשים המוצעים הינו "מגורים א'", עליהם ניתן לבנות
קוטג' דו משפחתי בגובה שתי קומות מעל קומת מרתף. מחירי הקוטג'ים בסביבה הקרובה
נעים בגבולות 310 אלף דולר לקוטג' הכולל 6 חדרים וקומת מרתף. על בסיס זכויות
הבנייה המותרות, ובהתחשב באופי הבנייה באיזור ורמת המחירים הנדרשת, נערכה פרוגרמה
תכנונית ראשונית למתחם, הכולל 34 יחידות דיור; על כל מגרש ייבנה בית דו-משפחתי
בן 2 קומות בשטח 170 מ"ר ומרתף בשטח 50 מ"ר.
האומדן הסביר שניתן להציע עבור המתחם מחושב בטבלה. הניתוח מאפשר ליזם שיקול
דעת במחיר המוצע על ידו, בהתאם לעלויות הבנייה האופייניות ליזם ובהתאם לרווח
היזמי המבוקש על ידו.
באומדן עלויות ההקמה הובאו בחשבון, בנוסף לעלויות בנייה ישירה, עלויות בנייה
עקיפות, הכוללות תכנון, ניהול ופיקוח, מימון, אגרות בנייה, אגרות פיתוח, פרסום
ושיווק, ערבויות חוק מכר. המחיר נקוב בדולר של ארה"ב, לפי שער 4.80 שקל.
מסקנות והמלצות: על פי הניתוח שנערך, המחיר הממוצע הסביר אותו ניתן להגיש נע
בגבולות של 95-90 אלף דולר ליחידת דיור, כולל עלויות פיתוח.
הכותב הינו שמאי מקרקעין, ראש המכון לשמאות והנדסה. אין לראות בכתבה זו משום
חוות דעת מחייבת.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
