זכות הרשיון לא ניתנת להעברה

עו"ד גולדשטיין מיכאל (להלן: "המשיב") רכש מאת קרן היסוד (להלן: "המשיבה") זכויות חכירה בחלקת מקרקעין. בעת עריכת המכרז נערכו מדידות בחלקה, ובעקבות כך התגלה כי גיסין רמי ומיכל (להלן: "המערערים"), הבעלים של החלקה הצמודה, פלשו לרצועת קרקע בשטח של 200 מ"ר, אל חלקת המשיבים.

בעקבות כך הגישו המשיבים נגד המערערים תובענה לבימ"ש השלום בנתניה, לסילוק ידם מרצועת הקרקע האמורה. המערערים טענו, כי הינם בני רשות בקרקע. בימ"ש השלום דחה את טענת המערערים ונתן צו לסילוק ידם מחלקת המשיבים.

על פסק דין זה הגישו השניים ערעור לביהמ"ש המחוזי בת"א. המערערים טענו, כי הם בני רשות לדורות - רשות הנלמדת מהתנהגות הבעלים, כשלשם כך הם מציינים את עובדת גידור החלקה על-ידי המשיבה עצמה, באותו מקום שבו, כבר משנות ה-40, היתה גדר שיחים שקבעה את גבולות החלקות הנוכחיים.

לטענתם, הם רכשו את הזכויות במקרקעין מאחד בשם ישי שקיבל זכויותיו מאביו המנוח, כשהרשיון ניתן לו. יותר מכך, טענו המערערים, כי הנסיבות יוצרות ומקימות לזכותם רשות בלתי הדירה. לחילופין נטען, כי אם בכל זאת ייקבע שמדובר ברשיון הניתן לביטול, הרי שמטעמי צדק יש מקום למניעת ביטולו, טענו. אם אף טיעון זה לא יתקבל ויאושר עניין הפינוי, יש לפצות את המערערים על הנזק שייגרם להם, טענו.

פסק הדין בערעור ניתן מפי השופט גרוס בהסכמת השופטות קובו ורובינשטיין.

השופט קובע, כי לא הוכח שניתנה הסכמה מפורשת של המשיבה להחזקת המערערים ברצועת המקרקעין. עם זאת, הולדתו של רשיון במקרקעין אינה חייבת להיות מותנית בהסכמה מפורשת, וניתן להסיק קיומו של רשיון מכללא, הנוצר מכוח התנהגות הבעלים או הסכמתו שבשתיקה משך תקופה ארוכה.

שתיקתה של המשיבה לאורך השנים, העובדה שבמהלך שנים אלו שופצה הגדר מספר פעמים, הכנת תוכניות שיפוץ על-ידי אדריכלים לנכס כולו, הסכמת השכנים להקמת הגדר, והעובדה שמיקום הגדר הוצע על-ידי נציג המשיבה - כל אלה מעידים על הסכמה מכללא למתן הרשות.

אולם, גם המסקנה האמורה בדבר קיומו של רשיון מכללא אין בה כדי להושיע את המערערים, הן על שום שהדברים אמורים ברשיון אישי-פרסונלי שפקע, והן על שום שלא ניתן לדבר בנסיבות המקרה על רשות בלתי הדירה. אחד ממאפייני זכות "הרשיון" הינו, כי המדובר בזכות-אישית-פרסונלית, זכות "In personam", שאינה תופסת כלפי הצדדים שלישיים.

השופט גרוס קובע, כי "צודקים המשיבים בטענתם, כי אפילו אם היתה קיימת במקרה זה רשות בלתי הדירה לטובת המערערים, אזי היא בלתי הדירה רק מול בעל המקרקעין ולא מול צד ג' כלשהו - רק למנוח ולא למערערים. "גם כאן בולטת החשיבות העליונה שמעניקים דיני המקרקעין לעקרון הפומביות ולחשיבות מרשם המקרקעין כמקור היחידי לבירור זכויות במקרקעין. כל עוד אנו דנים במערכת היחסים בין בעל הרשות והסתמכותו, ברמה זו או אחרת, על הבטחת הרשות מבעל המקרקעין, יש מקום לאפשר קיומה של רשות, אולם ברגע שצד שלישי רוכש זכויות בנכס, מסתמך הוא אך ורק על המרשם, וכל עוד לא ידע, והסכים, להמשך הרשות, הרשות מתבטלת.

"מרשם המקרקעין הוא אבן הבוחן העיקרית ליצירת זכות במקרקעין. אין בכוחם של כללי ההשתק המייצרים רשות, ליצור זכות במקרקעין, והיא באה לקיצה על-ידי כל העברה של המקרקעין נשוא הרשות", אמר.

לנוכח המסקנה כי הרשיון לא הועבר למערערים, נסתם הגולל על ערעורם. למרות זאת מתייחס השופט גרוס גם ליתר הסוגיות הכרוכות ברשיון, אשר גם הדיון בהן מוליך למסקנה זהה לגבי דחיית הערעור. אין כל מקום למסקנה, כי רשות בלתי הדירה לפנינו. כלל הוא כי:

"בר רשות מכוחה של רשות גרידא צפוי בכל רגע לדרישת סילוק יד של בעל המקרקעין, אפילו נמשכת פעולתו בנכס על פני תקופת זמן ארוכה. לא די בציפייה בנכס על פני תקופת זמן ארוכה. לא די בציפייה שנוצרה אצל מקבל הרשות להבטיח את המשך קיומה של הרשות גם בעתיד." (זלצמן, "רשות במקרקעין", "הפרקליט" מב(1) 29).

למעשה, יש לבחון כל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו, וכל רשות ורשות ותנאיה שלה. פעמים רשות שיש עימה תמורה ניתנת לביטול על נקלה, ופעמים שרשות חינם לא ניתן לבטלה, או שהפינוי בעקבות ביטול הרשות צריך להיות מותנה בתנאים שונים.

במקרה דנן אין הדברים אמורים ברשות מפורשת שניתנה למערערים, אלא במי שלכל היותר, במקרה הטוב, הפכו לבני רשות מכללא מכוח שתיקת הבעלים משך שנים כה רבות. הפיכת המערערים לבני רשות אין בה כדי לשמש להם תעודת חסינות נגד תביעה לפינוים או לסילוק ידם מהנכס, חרף השימוש הממושך בו.

כמו כן היווצרות רשות בלתי הדירה מכוחה של מניעות, מתקיימת רק במצבים נדירים ביותר. אמנם, המערערים טוענים לקיום נסיבות מיוחדות שכאלה - הסתמכות המנוח על הגבול בפועל, ההשקעות הרבות שבוצעו והזמן הרב שחלף. ברם, המערערים התקשו להוכיח אילו השקעות, אם בכלל, ביצעו ברצועת הקרקע. מכאן נובע, כי אין כל סיבה שהרשות, שכבר צוין כי אך בדוחק יש לקבוע כי ניתנה, תהפוך לבלתי הדירה.

במקרה בו יודעים הקונים, כי חלק מהנכס אותו הם רוכשים אינו בבעלות המוכר; במקרה בו כעבור שנים אחדות פונה אליהם בעל הנכס, מבקש את השבתו אליו והם אף מסכימים לכך, גם אם לא בחתימה מפורשת, וחוזרים בהם לאחר מכן; במקרה בו חלק הפלישה אינו אלא חלק מזערי מחלקה גדולה ומרשימה, כך שסילוק ידם של הקונים מאותה רצועת קרקע לא יגרום כל נזק ממשי לביתם, כשלא השקיעו דבר בשטח הפלישה, ולמעשה לא נתנו כל תמורה ייחודית בעדו, כשלקונים אין על מה להסתמך מלבד זכרונותיו של בעל הנכס הקודם, וכשבעל הנכס הקודם אומר להם במפורש כי אינו זוכר רשיון מפורש שניתן לו - בנסיבות שכאלה אכן ינגוד תשלום הפיצויים את תחושת הצדק ואין כל סיבה שהיא לחייב את המשיבים בפיצוי המערערים.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה, ע"א 2642/00 ביהמ"ש המחוזי בת"א, השופטים: גרוס, קובו, רובינשטיין.

בשם המערערים: עורכי הדין הרטבי וסוכלובסקי.

בשם המשיבים: עו"ד לכנר.