עיקול הוא רק הכרזה על חוב

למעשה, הלכת אהרונוב, העניקה "קדושה" לרכישה בתום לב, גם אם הרכישה טרם הסתיימה ברישום או נרשמה בגינה הערת אזהרה כלשהי. אך גם "קדושה" זו היא יחסית. יש הבדל בין זכות של קונה המתחרה מול קונה מאוחר, לבין זכות של קונה המתחרה מול מעקל מאוחר.

כמובן שהשאלה מתעוררת רק כשהקונה הראשון, מסיבה כלשהי, כגון רשלנות, חוסר ידיעה, סתם הזנחה, לא רושם הערת אזהרה על זכותו ובכך גורם למצב שצד ג' עלול לחשוב, שהמקרקעין נקיים מזכויות צד ג'.

כשהתחרות היא בין שתי רכישות, כלומר, שתי זכויות אובליגטוריות, אזי לרישום או אי רישום של הערת אזהרה של הקונה הראשון, יש חשיבות (ראה מאמרי במדור זה על הלכת גנז מיום 2-3 מארס 2003). אך כשהתחרות היא בין רכישה אחת מול מעקל מאוחר, ידו של המעקל על התחתונה, גם אם הרכישה הראשונה לא קיבלה כל ביטוי חיצוני כגון הערת אזהרה בנסח המקרקעין.

נשאלת שאלה: האם רק הרוכש זכות של מוכר גובר על מעקל, או האם כל סוג של רכישת זכות - כגון משכנתא, או זיקת הנאה או שכירות שנוצרה לפני רישום עיקול - גוברת על עיקול?

שאלה עקרונית זו, נידונה לאחרונה בפני השופט קובי ורדי בה.פ. 175902/02 פרץ גלוריה נ' פרץ שמעון. בעניין פרץ, בנק לאומי למשכנתאות נתן הלוואה לזוג לרכוש דירה, אך מסיבות שלא נפרט כאן, הבנק לא דאג לרישום של המשכון ברשם המשכונות. לימים ולאחר יצירת שטר המשכון, בנק מזרחי רשם עיקול בגין חוב של אחד מבני הזוג על הדירה, מבלי שידע על המשכון של בנק לאומי.

המחלוקת שהתעוררה היתה, האם יש להעדיף את בנק מזרחי, שרשם עיקול לפני שבנק לאומי רשם את המשכון בגין הסכם משכון שנוצר לפני רישום העיקול?

במאמר מוסגר ייאמר, כי שני המתחרים הגיעו להסדר ביניהם על חלוקת הפידיון של מכירת הדירה, אך השופט ורדי, בשל היותו של העניין "עקרוני" ובעל השלכה ציבורית, העדיף להכריע בסוגייה שבפניו, ועם כל הכבוד לצדדים - מוטב שכך.

השופט ורדי, בנתחו את הנסיבות, קבע, כי ידו של בעל המשכון, קרי בנק לאומי, על העליונה, וזאת בשל ארבע סיבות עיקריות. לדעת השופט ורדי, הלכת אהרונוב תחול גם על מי שרכש משכון אך לא רשם את המשכון. כלשון השופט ורדי:

"לטעמי, לאור הלכת אהרונוב, כפי שעם כריתת הסכם מכר מקבלים זכות שביושר ביחס לדירה, כך גם עם כריתת הסכם משכון, מתן כספי ההלוואה וקבלת כתב התחייבות מהבעלים של הקרקע (החברה המשכנת - שאצלה נרשם המשכון) וייפוי כוח בלתי חוזר מהקונים מקבלי ההלוואה, נוצרה לטעמי זכות מעין קניינית שביושר למשיב מס' 4 (בנק לאומי למשכנתאות בע"מ - תוספת שלי מ.ב.), זכות שעולה בדרגתה על זכות אובליגטורית גרידא כמו עיקול".

יתרה מזו, השופט ורדי קובע, כי בהיות העיקול זכות (חוזה מזכות אובליגטוריות), אזי אין למעשה יריבות בין שני הבנקים. בעניין זה השופט ורדי מסתייע בדברי השופטת שטרסברג - כהן בפס"ד אהרונוב, בקובעה, כי עיקול תופס את זכויות החייב בכפוף להתחייבויות שהחייב לקח על עצמו לפני העיקול.

כמו-כן נקבע ע"י השופט ורדי, כי למעשה המשכון התגבש עם הכסף שניתן לצורך רכישת הדירה, ורישום המשכון לא יוצר את המשכון אלא נתינת הכסף. כאן השופט ורדי מסתמך על הלכת ע.א. 96/ 6529 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ריין ואח'. בענין טקסטיל ריינס, נקבע כי המחאת הזכות מתבצעת עם התשלום, ובמקרה דנן השופט ורדי מסיק:

"...כשכל מה שנשאר זה השלמת רישום המשכנתא במעמד רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, וניתן להצביע על כוונת הצדדים לכך, שעיסקת המשכון התגבשה למעשה עוד לפני הטלת העיקול."

סיבה אחרונה להעדפת בעל המשכון רואה השופט ורדי בדיני עשיית עושר ושיקולי צדק וקובע, כי בנסיבות העניין אין זה צודק להעדיף מעקל "מקרי" על מי שמתוך כוונה ברורה מימן רכישה של נכס, מתוך ציפייה שביום מן הימים ייפרע מהנכס אם ולא יקבל את כספו בחזרה.

פסק דין זה למעשה קובע כי "עיקול" הינו רק מעין הכרזה על קיום של חוב ותו לא. עיקול לא מעניק כל זכות וכל עדיפות, והוא יכול להיות מועדף רק על מי שידע על קיומו לפני הרכישה.

יש להלכה זו, שהינה תוצאה מתבקשת של הלכת אהרונוב וקולעת גם לדעת מלומדים (ראה מאמר פרופ' מיגל דויטש המוזכר בפס"ד), משום לקח לציבור הנושים. אם ברצון נושה להבטיח עצמו, הדרך היחידה הינה יצירת משכון ותו לא.

נשאלת השאלה, האם אותו דין יהיה גם על מעקל לא מקרי? יש והנושה, רק לאחר שנוכח כי החייב לא מחזיר חובו, מתחיל לחפש את נכסי החייב, ושם עיקול על מה שהוא מוצא. אך יש גם נושה, שלפני מתן הלוואה וידא , כי, לדוגמא, לחייב יש נכס מקרקעין נקי משעבודים, ובהסתמך על "רזרבה" זו נתן הלוואה לחייב. האם דינו של מעקל כזה כדין מעקל ראשון?

נתעלם מהשאלות בדיני ראיות, כלומר איך יוכח כי אכן המעקל שם עינו על הנכס לפני ששם עיקולו. נניח כי אכן הוכח שההלוואה ניתנה לחייב על סמך מקרקעין של החייב. נכון שהמלווה התרשל בכך שלא רשם מייד שעבוד על הנכס, אך האם בכל מצב מעקל כזה יסוג בפני קונה אחר?נראה כי תשובה לשאלה זו נגזרת, במידה רבה, מהקביעה שלרכישת זכות בידי רוכש מעמד מועדף מאשר ל"מקפיא הזכות" בידי המעקל. וכתוצאה מקביעה זו, לא משנות הנסיבות שהביאו את רישום העיקול.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובניה וממ"י.