יחסים מיוחדים עם המפלגה

בפועל ישבה המפלגה בבניין המשרדים במשך עשרות שנים, וטענה כי זכויותיה בנכס עולות כדי זכויותיו של דייר מוגן. לימים ביקשה בית ארלוזורוב למכור את זכויותיה בבניין ולשם כך שילמה למפלגת העבודה 60% מן התמורה שקיבלה עבור הבניין כדמי פינוי. בהצהרתה לרשויות המס ביקשה בית ארלוזורוב לנכות את דמי הפינוי מן השבח שנצבר על ידה. מנגד טען מנהל מס שבח, כי הואיל ומפלגת העבודה היא בעליה של בית ארלוזורוב, הרי שאין לנכות תשלומים אלה.

ככלל, סעיף 2(39) לחוק מיסוי מקרקעין התשכ"ג-1963 קובע, כי לשם קביעת השבח החייב במס רשאי הנישום לנכות את ההוצאות שהוציא לשם רכישת חזקה ייחודית במקרקעין. לפיכך, מקום שבו על מקרקעי הבעלים מצוי דייר מוגן והבעלים משלם לדייר המוגן "דמי פינוי" לשם קבלת חזקה ייחודית, זכאי הבעלים לנכות את דמי הפינוי מן השבח החייב במס.

השאלה המתעוררת היא, האם הבעלים רשאי לנכות דמי פינוי גם כאשר התקיימו יחסים מיוחדים בינו לבין הדייר המוגן. אמנם מלשון החוק לא משתמע, כי במקרה שהתקיימו יחסים מיוחדים לא יותרו דמי הפינוי בניכוי, אך בחינת תכלית החוק מלמדת, כי אין להתיר בניכוי את דמי הפינוי כאשר מתקיימים יחסים מיוחדים בין הבעלים לדייר המוגן. ודאי במקום בו הבעלים הינה חברה הנמצאת בשליטת הדייר המוגן, אזי דמי הפינוי אינם הוצאה "אמיתית" של הנישום אלא העברה פנימית של כספים ומכאן שאין להתיר את ניכויים.

בפסק דינו העדיף בית המשפט, בדומה לרוח הנושבת בין כתליו לאחרונה (פסק דין מ.ל. השקעות, בו ייצג את המערערים עו"ד זיו שרון ממשרד עו"ד אלתר) את תכלית החוק על פני לשונו וקבע, כי אין להתיר את ניכויים של דמי פינוי ששולמו מחברת בת לחברת האם. למפלגה אמנם היו זכויות חזקה בנכס, אך הואיל והמפלגה הינה הבעלים בפועל של בית ארלוזורוב, הרי שיש לראות בדמי הפינוי העברת כספים פנימית ולא הוצאה ממשית ולפיכך אין להתיר הוצאה זו בניכוי. בסוף דבריו מציין בית המשפט, כי הואיל ודמי הפינוי הועברו לידי מפלגת העבודה לאחר המכירה, הרי שלא ניתן, גם מטעם זה, לנכות את דמי הפינוי. מלשון הסעיף עולה, כי רק דמי פינוי ששולמו בין יום רכישת הנכס ליום מכירתו יותרו בניכוי. הואיל ומפלגת העבודה קיבלה את דמי הפינוי לאחר יום המכירה, לא ניתן להתיר את ניכויים של דמי הפינוי גם מטעם זה.

בהזדמנות זו נחזור ונזכיר, כי בתיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין התשכ"ג-1963, נקבעה שורת הקלות בעסקאות הנעשות בדיירות המוגנת בין הדייר המוגן לבין בעל הזכות במקרקעין. במטרה לעודד פינויים של נכסים מוגנים נקבע, כי הן הדייר המוגן, הרוכש את זכות הבעלים, והן הבעלים, הרוכש את זכותו של הדייר המוגן, יהיו זכאים להקלות במס. התנאי לשיעורי המס המופחתים הינו, כמובן, כי לאחר המכירה חדל חוק הגנת הדייר לחול על אותו נכס.

כך סעיף 48א1(ב)(1)(ב) קובע, כי בעלים של נכס, שהחוק להגנת הדייר חל עליו, המוכר את זכותו בנכס (המהווה זכות במקרקעין), במהלך שנת 2003 לדייר המוגן המתגורר בנכס, יהיה חייב במס בשיעור של 20% בלבד (בשנת 2002 בשיעור של 15%). התנאים לשיעור המס הנמוך הם, כי המכירה לא נעשתה ללא תמורה או בין קרובים, וכן שלא חל על המכירה פטור מלא או חלקי ממס או שיעור מס מופחת.

כמו כן נקבע בתיקון עקיף לפקודה (סעיף 124א), כי דייר מוגן המוכר את זכויותיו בנכס לבעליו בשנת 2003 יהא אף הוא חייב במס על רווח ההון בשיעור של 20% בלבד (בשנת 2002 בשיעור של 15%).

בנוסף נקבע בסעיף 9ג' לחוק, כי במכירת הנכס מהבעלים לדייר המוגן בשנים 2003-2002, ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5% ובלבד שלאחר המכירה יפסיק לחול חוק הגנת הדייר על השכירות בנכס.

נציין, כי באותם מקרים בהם רוכש דייר מוגן את זכות הבעלים בנכס התפוס על ידו ומוכרו כפנוי, עמדת רשויות המס היא, כי שווי הרכישה ייקבע לפי יום רכישת הבעלות על ידי הדייר המוגן ובהתאם לתמורה ששילם לבעל הנכס עבור זכות הבעלות. בנוסף, עבור זכויותיו כדייר מוגן יקבל ניכוי של הוצאה (לא חלק משווי הרכישה), כאשר בחישוב שווי אותן זכויות תילקח בחשבון התמורה שהיה עשוי לקבל, כנטו, לו היה מוכר את זכות הדיירות המוגנת לאחר קיזוז החלק המגיע לבעל הבית ולאחר ניכוי מס הכנסה שהיה משלם בגין חלקו.

ציין,כי אופן קביעת שוויה של הדיירות המוגנת יכול ויפגע בדייר המוגן,במקום בו רכש את הדיירות המוגנת בדמי מפתח יקרים וביום המכירה הוזל שוויה של הדיירות המוגנת. במקרה זה יוכל הנישום לנכות, על פי עמדת רשויות המס, רק את שווי הדיירות המוגנת ביום מכירתה על ידו. מאידך, על פי עמדת רשויות המס,עצם ההכרה בהוצאה הינה פעולה של לפנים משורת הדין,כיוון שזכות הדיירות המוגנת איננה חלק מן הזכות במקרקעין והיא נרכשה קודם לרכישת הזכות.

האמור ברשימה זו הוא על דעת הכותבים בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו. הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינ"ל ומנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין לשעבר בלשכה המשפטית בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין לשעבר.