אחד מהצעדים הראשונים שעושה כל יזם ו/או המתעניין במקרקעין, הינו בדיקת המצב
התכנוני של המקרקעין. מידע זה חושף בפני המתעניין, בין היתר, את ייעוד המקרקעין
(האם הם ליעוד חקלאי או אולי לבנייה לדוגמא). ובנוסף לכך, מידע זה מגלה למתעניין
את אפשרויות הבנייה ובעיקר את "אחוזי הבנייה", קרי אותם מטרים מרובעים שניתן
לבנות על החלקה. כידוע, אחד מהמרכיבים החשובים ביותר לכדאיות הכלכלית של כל
בנייה הינו כמות אחוזי הבנייה ואופי הבנייה (כגון משרדים ו/או מסחרי ו/או מגורים),
שניתן לבנות על המקרקעין.
חוק התכנון והבנייה מחייב כל רשות תכנונית לתת מידע תכנוני לכל מי שפונה אליה.
לעיתים קרובות מידע זה משמש בסיס לרצון הקונה הפוטנציאלי לרכוש מקרקעין. כמו
כן, מידע זה משמש תמיד את הקבלן והמתכנן לכלכל את צעדיו בניצול מירבי של אפשרויות
הבנייה.
קורה לא פעם, שבדיעבד מסתבר, כי המידע שהתקבל מהרשות התכנונית היה שגוי, כולו
או חלקו. מי שמצוי בתחום יודע , כי גם טעות קטנה במידע תכנוני עלול להביא לנזקים
כבדים ביותר למי שהתעניין במקרקעין. נשאלת השאלה, האם הרשות המקומית הינה אחראית
לנזקים שנגרמו בשל מידע שגוי שנמסר לפונה? ואם כן - עד כמה?
בעבר נפסק, כי אכן הרשות התכנונית תישא בנזקים שנגרמו למי שהתבסס על המידע
השגוי (ראה ע.א יוסף זלסקי נ' ועדה מקומית לתכנון ולבנייה פד"י מה (604 )4).
אך השאלה היותר חשובה הינה, מה גודל הנזקים שעל הרשות לפצות. האם הניזוק זכאי
לקבל פיצויים על מה שהשקיע על בסיס המידע השגוי (פיצויי הסתמכות) או שמא, זכאי
גם לפיצויי קיום? כלומר, האם הניזוק יכול לתבוע את הרשות המקומית על רווחים
שיכול היה להפיק לו היה בונה באותה כמות, כפי שהמידע התכנוני השגוי, התיימר
להעניק לו?
שאלה זו נידונה לאחרונה בבית המשפט העליון בענין ע.א 1540/97 , הוועדה המקומית
לתכנון ולבנייה חולון נ' אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ, בפני הרכב
של השופטים ש. לוין, ט. שטרסברג-כהן, י. טירקל. בענין רובינשטיין הנ"ל, בראשית
שנת 1980, החברה הקבלנית התעניינה בבניית פרויקט מסחרי בעיר חולון.
לפי המידע שהתקבל מהרשות התכנונית, החברה יכלה לבנות בין היתר מגדל בשטח של
3,000 מ"ר בייעוד מסחרי, לא כולל שטחי מרתפים ומעברים וכו'.
על בסיס מידע זה, החברה החלה לבנות את הפרויקט, אך תוך כדי הבנייה, וכתוצאה
מרצונה לבצע שינויים בבנייה התברר, כי לפי התוכניות שבתוקף, החברה יכולה לבנות
רק 970 מ"ר מסחרי ולא 3,000 מ"ר. דא עקא, בניית 970 מ"ר כבר לא היו כדאיים
לבנייה. בעקבות זה החברה תבעה את הרשות התכנונית על הנזקים שנגרמו לה ותבעה
את נזקיה על אובדן רווחים ממה שיכלה להרוויח לו בנתה את כל ה-3,000 מ"ר.
השופטת ד. פלפל, שבפניה התבררה התביעה בבית המשפט המחוזי בת"א, קיבלה את טענת
החברה וקבעה, כי הרשות המקומית, במחדלה, הציגה מצג שווא כלפי החברה. יחד עם
זאת, השופטת פלפל קבעה, כי נזקי החברה ימדדו לפי העובדה שלא היה כדאי לה לבנות
את 970 מ"ר המותרים לפי התוכניות.
בבית המשפט העליון נחלקו הדעות. השופט לוין קיבל את הערעור שכנגד של החברה
וקבע, כי יש לחשב את נזקי החברה בגין חוסר אפשרות להקמת מגדל בשטח של 3,000
מ"ר. השופט לוין קיבל את עמדת החברה, שלפיה "משהתבררה הטעות היתה כבר בניית
המרכז המסחרי מעשה עשוי ולא נותרה בידיה האפשרות לבנות את המגדל אלא בשטח של
970 מ"ר, דבר שלטענתה היה חסר כדאיות כלכלית".
לעומת זאת, השופטת שטרסברג-כהן קבעה, שאין לפצות את החברה על נזקיה לפי אובדן
אפשרות לבנות מגדל בשטח 3,000 מ"ר אלא רק על בסיס אפשרות לבנות מגדל בן 970
מ"ר בלבד: "... משלא היתה קיימת על-פי דין, אפשרות לקבל היתר בניה למגדל בן
3,000 מ"ר, ומשלא ניתן היה לקבל על-פי חוק היתר למגדל בשטח של מעבר ל- 970
מ"ר, לא ניתן לפצות את רובינשטיין בגין אי בניית שטח שלא ניתן היה לקבל בגינו
היתר בניה".
השופט טירקל היה בדיעה, שיש להחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי לבירור השאלה
העובדתית, "מה היה מצבה של רובינשטיין אלמלא מצג השווא של הועדה המקומית לתכנון
ולבניה?", כלשון השופט טירקל, אך השופט טירקל הצטרף לדעת השופטת שטרסברג-כהן
בקובעו, כי עמדת השופט שלמה לוין תביא לתוצאה קשה יותר.
אי לכך נפסק, כי אכן הנזק שבגינו החברה תפוצה יהיה רק על פיצויי הסתמכות ולא
פיצויי קיום. פסק דין זה מעורר שאלה משפטית כבדת משקל, שעל הפסיקה עוד להתחבט
ולתת תשובה.
נשאלת השאלה, האם מתן מידע מהרשות התכנונית יוצר בין הרשות למקבל המידע מעין
התחייבות עצמית של הרשות התכנונית, התחייבות במובן שאם תוגש בקשה להיתר, אפשרויות
הבנייה יהיו כאלו ואחרות, לפי דף מידע.
אם התשובה לשאלה זו תהיה חיובית, אזי האם נפגע ממעשה ו/או ממחדל של הרשות,
זכאי לכל הסעדים הנתונים לו בגין הפרת התחייבות, קרי פיצויי הסתמכות ו/או פיצויי
קיום? ומנגד ניתן לטעון, כי הרשות התכנונית לא יכולה להתחייב על דבר שאין לה,
קרי , המידע התכנוני המוטעה, ועל כן כל ההתחייבות היתה VOID מלכתחילה. ושוב,
מקבל המידע יפוצה רק על מה שעשה בהסתמך על מידע שגוי. שאלה זו בוודאי עוד תזכה
לדיון בבתי משפט.
הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
