בר רשות חייב להוכיח את השקעתו

קושי נוסף טמון בכך, שעל פי רוב הסכמי בר רשות אינם בכתב אלא בעל פה או בהתנהגות. ענין זה מקשה ביותר על הבנת כוונת הצדדים, ועל כן יש להבין זאת מהנסיבות בכללותן. יש והרשות הזו הינה בעלת אופי זמני בלבד, כגון במצבים שבעל הדירה מרשה לשכנו לחנות בחניה שלו. בר רשות מסוג זה מטבעה הינה בר רשות מהסוג החלש ביותר, באשר ברור על פניו, שאין כאן כל רצון מצד בעל הנכס להקנות זכות קנויה בנכס שלו לבר רשות.

אך שונה הוא הדבר, עת אופי הרשות הניתנת לבר רשות מעיד, כי לא מדובר בבר רשות זמני אלא לאורך זמן, ארוך ולעיתים לצמיתות. יש להדגיש, כי הפסיקה קבעה, כי אפילו התנהגות של בעל נכס אשר נוטעת אמון בלבו של בר רשות כי זכותו איננה זמנית, יכולה להצמיח לבר רשות זכות אשר לא ניתן לבטלה בקלות.

הדרגה הגבוהה ביותר של זכות בר רשות הינה בר רשות בלתי הדירה. זהו המצב שלא פעם בתי המשפט פסקו, כי בשל נסיבות שנוצרו, כגון השקעות בר רשות בתום לב במקרקעין והמצב הבלתי הפיך שנוצר, אין לבטל את זכות בר רשות.

הפרקטיקה המשפטית מראה, כי ביתי משפט נוטים לפצות אפילו בר רשות מדרגה חלשה על השקעותיו במקרקעין, אם משתכנעים כי השקעות בר רשות נעשו בהסתמך על הרשות ו/או המצג של בעל הנכס, ובוודאי בלי התנגדותו. אך נשאלת השאלה, איך בר רשות כזה צריך להוכיח את נזקיו בעד ביטול הרשות?

שאלה זו נידונה לאחרונה בבית המשפט העליון, בענין רע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר ואח' נ' אלון לידאי, בפני ההרכב של השופטים ט.שטרסברג-כהן, י.טירקל, י.אנגלרד.

בענין דנן, החלקה הינה בבעלות של המשיב. סבו של המשיב הרשה למבקשים להתגורר בצריף מגורים בחלקה, "כדירת שירות". בדירת שירות הכוונה למצב, שכל עוד בר הרשות עובד אצל בעל הקרקע, יש לו רשות להתגורר בנכס.

המבקש 1, שהינו אבי המבקשים, עבד אצל משפחת המשיב כפועל שכיר בין השנים 1995 -1957. בשנת 1995 מבקש 1 פוטר מעבודתו וקיבל פיצויים, אך נמנע מלפנות את הדירה בטענה כי הוא דייר מוגן, ולחילופין, שהוא קיבל רשות להתגורר בנכס כל חייו.

כמו כן המבקשים, טענו כי על סמך רשות זו השביחו את הנכס. בית משפט השלום קבע עובדתית, כי אכן הדירה היתה רק "דירת שירות" ללא תמורה ועם סיום העבודה הרשות נפסקה. כמו כן בית משפט השלום קבע, כי לא היה כל מצג שהמבקשים יכלו להסתמך עליו, שאכן יהיו זכאים לגור בדירה לעולמי עד. כמו כן בית משפט השלום קבע, כי הוכח לו, שמי שלמעשה פנה ושיפץ את הדירה היה סבו של המשיב ולא המבקשים. הערעור של המבקשים בבית משפט המחוזי נדחה, אך בית המשפט המחוזי פסק לטובתם פיצויים בעד ביטול הרשות, למרות שבבית משפט השלום המבקשים לא הגישו כל חוות דעת שמאית ואף לא ביקשו לפצותם. שני הצדדים הגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

השופט טירקל, אשר נתן את עיקר פסק הדין, ויתר השופטים, הסכימו עמו וקבלו את עמדת המשיב. השופט טירקל קבע, כי ענין מתן הפיצויים נגזר או מהסכם מפורש או כשלפי הנסיבות שיקולי צדק מחייבים מתן פיצויים. גם השופט טירקל היה בדעה, כי "דירת שרות" מטבעו הינה רשות ארעית ולא לתמיד.

לענין הפיצויים קובע השופט טירקל, כי המשיבים למעשה שמטו את הקרקע מתחת לרגליהם בקובעו שהמבקשים "לא טענו לפיצויים בכתב הגנתם ואף ביקשו מבית המשפט שלא לפסוק פיצויים, אלא להימנע מלהודות על סילוק ידם. רק בהודעת הערעור שהגישו בבית המשפט המחוזי טענו המבקשים לראשונה שהם זכאים לפיצויים. אף על פי כן פסק להם בית המשפט המחוזי פיצויים, וזאת בלי שהונחה לפניו תשתית עובדתית וכאומדנה דדיינא. די בכך כדי לבטל חיוב זה".

לפסק דין זה חשיבות במישור הפרקטי. מפסק דין זה יש להסיק, כי התנאי ההכרחי שבר רשות יזכה לפיצויים הינו, כי לפחות יטען טענה כזו בכתב הגנתו ויניח את התשתית העובדתית בכתב טענותיו, אחרת לבית המשפט אין סמכות לתת פיצויים מיוזמתו.

כמובן שתנאי הכרחי נוסף הינו, כי בר רשות יוכיח, כי קיומו במקרקעין והשקעותיו הינם ברשות הבעלים - אחרת ייהפך למסיג גבול, וזו קטגוריה אחרת של דיון.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.