מועד מימוש הזכויות בהיטל השבחה

למועד המימוש חשיבות יתרה בקביעת מרכיבי ההשבחה ואופן חישובה. נהרות של מילים זרמו והתנקזו לפרשנות הראויה שבין המקפצה למדרגות ואשכולות התוכניות לסוגיהן. מעט הושקע, אם בכלל, בקביעה חד ערכית של מועד מימוש הזכויות, בציר הזמן שבין יום עריכת חוזה המכר לבין סיומה של העיסקה ברישום בפנקסי המקרקעין. כאשר מסתבר, כי בחלל הזמן הנוהג במחוזותינו לרישום העיסקה עשויה להתאשר תוכנית המסיטה את תאריך החישוב, או נסגר חלון זמן בו היה פטור לעיסקה - יש חשיבות יתרה לקביעת מועד המימוש.

שני פסקי דין שניתנו לאחרונה דנים בהגדרת מועד המימוש לפי התוספת השלישית. בע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה המקומית המרכז (פסק הדין ניתן ביום 26.05.03), נדונה עיסקה שנערכה בשנת '94 בקרקע חקלאית, שהופשרה בסמיכות למכירתה. המערערים והוועדה גיבשו שומה מוסכמת לשיעור היטל ההשבחה. ברם, טענת המערערים היתה, כי מועד המימוש משתנה בהתאם לאופי העיסקה - בעיסקה המסתיימת ברגיל ברישום יהא מועד הרישום גם מועד המימוש, בעוד שבעיסקה במקרקעין בלתי מוסדרים, לגביהם הרישום הינו בחברה משכנת או במנהל מקרקעי ישראל, מועד המימוש הינו יום המכירה.

חשיבות האבחנה בערעור זה נעוצה באופן הצמדת החיוב בהיטל - ככל שיקבע כי מועד הרישום (המאוחר משמעותית ליום אישור התכנית המשביחה) קובע, יוצמד ההיטל למדד הנמוך שבין מדד המחירים לצרכן לבין מדד תשומות הבנייה. במידה ויקבע בית המשפט, כי יום המכירה הינו הקובע - ישולם ההיטל על פי מנגנון ההצמדה והריבית הנוהג בחוק הרשויות המקומיות.

בפסק הדין נדחתה הפרשנות המוצעת על ידי המערערים, לפיה יש לפצל את ההוראה הקבועה בס"ק 1 (א) (3) לחוק, באופן ש"העברתם או העברת החכירה לדורות בהם" תיוחס לעסקאות המסתיימות ברגיל ברישום, בעוד "הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין" מתייחסת למקרקעין בהם הרישום רחוק ואינו ודאי. קביעת בית המשפט היתה, כי יום המכירה הוא גם יום מימוש הזכויות.

פסיקה סותרת ניתנה ביום 02.06.03 על ידי השופט דן מור (שילוני נ' הועדה המקומית רמת השרון, בש"א 107637/02) באותה מחלוקת עצמה, אם כי במערכת עובדתית שונה. בעניין זה נמכר נכס על ידי כונס נכסים ביום 16.10.00. ביצוע המכירה עוכב בצו ביום 09.11.00, צו זה בוטל ביום 14.01.01. צו נוסף בוטל ביום 27.02.01 והחזקה בנכס נמסרה לרוכשים ביום 28.02.01. היטל ההשבחה חל חל פי חוזה המכר על רוכשי הנכס, אשר טענו כי אירועי המימוש הרלוונטיים, ביטולי צווי העיכוב ומסירת החזקה, חלו כולם בחלון זמן בו היו תקפות הוראות תיקון 53, על פיהן המכר גופו אינו מהווה מימוש זכויות ולא חלה בגינו חובת תשלום היטל השבחה.

הוועדה מנגד טענה, כי הפירוש היחיד הנכון ל"העברת הזכויות" יהיה ביצוע רישום הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין.

בפסק הדין נתקבלה עמדת הוועדה, אגב קביעה, כי הפרשנות הראויה לס"ק 1 (א) (3) חייבת להיות עיסקה במקרקעין הנגמרת ברישום, שכן, כל שאר המקרים הינם התחיבות חוזית לעשיית עיסקה שאין בהם משום קנין מלא.

נראה, כי מיסוד חלונות הזמן, בהם יחול פטור בעת המימוש עקב חלות תיקון 53 , צפוי להניב גל נוסף של פסיקות לעניין מועד המימוש. על רקע זה מומלץ לעורכי הדין המעורבים בעסקאות מכר, לנקוט בהקפדה יתרה בהגדרת החבות ולהצטייד בחוות דעת שמאי המנתחת את רכיבי החבות בהיטל השבחה - לפני ביצוע העיסקה.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.