מקרקעין גובלים: מחכים לפסיקה

ועדת הערר קובעת: לתסקיר השפעה על הסביבה אין "השפעה" על היות המקרקעין "גובלים"

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מהווה את הבסיס החוקי לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך של מקרקעין בשל אישור תוכנית בניין עיר. הסעיף במתכונתו המקורית היה: "נפגעו מקרקעין על-ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצוים מהוועדה המקומית בכפוף לאמור בסעיף "200.

סעיף זה תוקן בתיקון 38 לחוק התכנון והבנייה (בשנת תשמ"ג). הסעיף לאחר התיקון הינו: "נפגעו על-ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עימו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף "200.

מטרת התיקון היתה, כי רשות תכנונית המבצעת תכנון עיר, תוכל לדעת ולהעריך פחות או יותר את כמות הנפגעים ע-פי התוכנית, ולאמוד את שווי הפיצויים שהיא אמורה לשלם לנפגעים. דא עקא, כי המונח "גובל" השאיר שדה רחב של פרשנויות, ונשאלת השאלה: האם במונח גובל הכוונה היא להשקה פיזית גיאומטרית, או שהמדובר רק בסמיכות פיזית, קרי גם סמיכות של כמה מטרים בודדים נחשב כגובל?

על שאלה זו תלויים ועומדים ערעורים בבית המשפט העליון, על פסקי דין שונים שניתנו בעניין זה. ערעור אחד הינו על פסק דין של בית המשפט המחוזי בת"א, בפני השופט אורי גורן, בעניין עת"א 98/ 51 אלה גורן ואח' נ' ועדה מקומית. בפסק דין זה, השופט גורן בדעה, כי המונח "גובל" משמעו השקה פיזית ממש, ואילו פסקי דין אחרים של השופט ורדי זיילר, בעניין ע"מ 102/00 יוסף הלברייך ואחרים נ' ועדה מקומית ירושלים, ובבית משפט המחוזי בחיפה, בפני שופטת בילהה גילאור, בעניין עת"מ 154/00 אדליה ואברהם אילנץ' ואח' נ' ועדת ערר מחוזית חיפה, קבעו, כי "הגובל" משמעו סמיכות פיזית גם אם אין השקה פיזית.

בטרם הוכרעה מחלוקת זו, הגיע לדיון בפני ועדת ערר מחוזית של מחוז מרכז היבט מעניין אחר של הבעיה. הכוונה לערר 66/02 קרואני ואח' נ' ועדה מקומית לתו"ב ראש העין וכביש חוצה ישראל, שנידון בפני הרכב בראשות עו"ד אייל ד. מאמו.

בעניין קראוני, כחלק מהמסמכים שנלווה לתוכנית בניין עיר, היה גם תסקיר השפעת הסביבה. המקרקעין של העוררים לא גובלים פיזית בקו הכחול של התוכנית נשוא הדיון. חרף זאת, בתסקיר השפעת סביבה, שנערך לפי תקנות התכנון והבנייה (תסקירי השפעה על הסביבה) תשמ"ב - 1982 נטען, כי יש לתוואי של כביש חוצה ישראל משום השפעה על מקרקעין של העוררים.

העוררים, בהסתמכם על תסקיר זה, טענו, כי עצם הקביעה בתסקיר השפעת סביבה, מכניסה אותם לקטגוריה של "מקרקעין הגובלים" כנדרש לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. ועדת ערר, בראשות עו"ד אייל ד. מאמו, דחתה את טענת העוררים בקובעה, כי פרשנות העוררים אינה סבירה ומחטיאה את מטרת תיקון החוק, אשר דרשה להכניס וודאות לקביעת מעגל הזכאיים לפיצויים.

כדברי הוועדה: "קבלת טענת העוררים מובילה לאבסורד לפיו כל תוכנית, אשר הוכן בהקשר אליה תסקיר, חלה על כל תחום השפעתה אותה השפעה אשר נבחנה בתסקיר. יוצא מגישה זו, כי אין כל משמעות לקו הכחול של התוכנית, אין משמעות לתחום הוראותיה האופרטיביות, ואין גם כל מקום לשאלה מהם "מקרקעין גובלים", שכן כל מקרקעין המושפעים מן התוכנית יחשבו כמקרקעין הכלולים בתחום התסקיר ולכן כלולים בתחום התוכנית. לטעמנו ברור כי טענה זו מחוסרת כל בסיס".

הוועדה מתייחסת למחלוקת הקיימת בפסיקה בעניין פרשנות המקרקעין הגובלים והערעורים שבבית המשפט העליון, אך לא רואה עצמה (ועם כל הכבוד, בצדק) פטורה מלפסוק בעניין. אמנם הוועדה מגלה, כי במחלוקת הקיימת בפסיקה של בתי המשפט המחוזיים היא מאמצת את הגישה של השופט גורן, קרי "הגובלים" משמע גובלים פיזית, וזאת בכדי למנוע מצב לא ברור בשאלת המרחק מהקו כחול המחייב הגדרה שהמקרקעין גובלים.

כלשון הוועדה: "כיצד עלינו לפרש היעדר "חיץ של מרחק מהותי" (ר' עניין הלברייך הנ"ל). האם מרחק של 10 מ' הוא מהותי? 20 מ'? 30 מ'? אולי מטר אחד? כיצד נבחין בין שני בתים של תובעים, האחד במרחק של 20 מ' והשני 25 מ'? מתי נאמר כי האחד נמצא במרחק המהווה "חיץ של מרחק מהותי" והשני לא?"

אין ספק כי סוגייה נכבדה זו של מקרקעין, טרם מוצתה. יחד עם זאת אין ספק, כי השאלה ממתינה להכרעה של הפוסק האחרון, קרי בית המשפט העליון, שיבחר בין הפרשנויות האפשריות שהובאו בעניינים השונים.

לעניין זה השלכה לא רק לגבי סעיף 197. המילה "גובל" חוזרת על עצמה גם בעניין של השגת היתר בנייה והצורך במתן הודעה אישית. טול לדוגמא את סעיף 149 (א) (2א) (ב). בסעיף זה מחייבים את מי שמבקש היתר לשימוש חורג או מתן הקלות, להודיע "לכל הבעלים המחזיקים בקרקע או בבניין הגובלים בקרקע או בבניין שלגביהם הוגשה הבקשה".

הח"מ כבר טיפל במקרים, בהם שוועדה תכנונית אחת חייבה מתן הודעה לדיירים בבניין שרק גבל פיזית לבניין שבגינו התבקשה הקלה, וכמו-כן טיפל במקרים שוועדה תכנונית אחרת חייבה מתן הודעה גם לבניין שרחוב מפריד בינו לבין הבניין המבוקש.

האמור לעיל מעיד, כי על הפסיקה להבהיר את עמדתה בנושא ולקבוע קריטריונים ברורים למדיי למונח "גובל".

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.

צרו איתנו קשר *5988