אחוזת צהלה לא צהלה: דרך הייסורים של הדיור המוגן בשכונת המשתלה

לפני זמן קצר הסתיים בוועדת הערר במחוז תל אביב דיון בעררה של אחוזת צהלה בע"מ, כנגד התנגדותה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, ליתן לה היתר בנייה להקמת בניין לדיור מוגן (ערר מס' ת.א /5428 01 אחוזת צהלה בע"מ ע"י עו"ד חיים ויינטרוב נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב ע"י עו"ד הראלה אברהם אוזן, בפני ועדת הערר בראשות עו"ד ענת בירן).

מעשה בבקשה שהגישה, כאמור, אחוזת צהלה בע"מ, על מנת שיותר לה להקים בניין לדיור מוגן בשכונת המשתלה בתל אביב הנחשבת ליוקרתית. הבניין אמור לכלול 204 יחידות דיור.

הוועדה המקומית התנגדה עקרונית להקמת בניין לדיור מוגן בהיקף כה גדול, והיתה מוכנה לאשר פרויקט משולב, שיכלול 80 דירות רגילות ו-48 יחידות דיור מוגן בלבד.

אחוזת צהלה בע"מ פנתה לוועדת הערר, וזו החליטה כי הצדק בידי העוררת. הוועדה קבעה, כי אחוזת צהלה רשאית, בהתאם להוראות תוכנית המתאר הרלבנטית, להקים פרויקט לדיור מוגן כמבוקש, והוועדה המקומית אינה רשאית לשלול ממנה את זכותה זו.

עוד החליטה ועדת הערר של מחוז תל-אביב (בהחלטה חריגה), כי ועדת הערר תיכנס לנעלי הוועדה המקומית בכל הקשור להליכי הוצאת ההיתר, לרבות תוכנית העיצוב הארכיטקטוני.

כך מצאה עצמה ועדת הערר מחליפה את הוועדה המקומית ויורדת לפרטיה של בקשה להיתר. במסגרת זו נאלצה ועדת הערר לדון, בין השאר, בשאלה "מהו מרתף?".

ועדת הערר המחוזית הגיעה למסקנה, כי פרשנות סבירה של המונח מרתף מחייבת, שלא תהא חשיפה מוחלטת של קירות המרתף מעל פני הקרקע לאחר ביצוע פיתוח השטח. לדעת הוועדה, הגדרת המונח מרתף מחייבת, כי במצב הסופי של הבניין יימצאו רוב הקירות החיצוניים שלו מתחת לפני הקרקע.

נושא נוסף לו נזקקה הוועדה הינו השאלה, האם ניתן למקם במרתף משרדים, מרפאה, חדרי כושר וכיו"ב, שישרתו את הדיירים. ועדת הערר השיבה בחיוב על סוגיה זו, בהסתמכה על תוכנית ע1, שאושרה זה מקרוב, אשר קובעת, כי ניתן לאשר בקומת מרתף, בדיור מוגן, את השימושים הנ"ל.

ולבסוף, טענה הוועדה המקומית, כי היא קבעה קריטריונים לדיור מוגן (למשל חובת התקנת מחלקה סיעודית או שירותים מרכזיים).

ועדת הערר קיבלה את טיעוניה של העוררת, שאין בכוחו של נוהל פנימי לחייב את היזם, והסתפקה בכך שיש לחייב את היזם להתקין משרדי הנהלה, אב בית, מחסן תחזוקה ומרפאה, כדרישה אלמנטרית שלא ניתן לוותר עליה.

סוף דבר החליטה ועדת הערר לאשר את בניית בניין הדיור המוגן, בכפוף לשינויים המתחייבים לעניין גובה חלקי במרתף ותוכנית הפיתוח.

ועם סוף טוב, מדוע בחרנו לקרוא לכתבה "אחוזת צהלה לא צהלה"? ונשיב, כי בחרנו בשם זה לאור הזמן הרב שחלף מרגע שהגישה החברה את בקשתה ועד שנפסק מה שנפסק בוועדת הערר, וזאת הן מהסיבה המתוארת על ידי ועדת הערר כך:

"העוררת הגיעה לוועדת הערר לאחר דרך ייסורים שנאלצה לעבור בוועדה המקומית, אשר התחמקה באופן עקבי מדיון לגופו של עניין בבקשה, וזאת לאור התנגדותה העקרונית למימוש זכויותיה של העוררת בהתאם להוראות התקפות"; והן מהקושי של ועדת הערר לקחת על עצמה את התפקידים המסורים, באופן טבעי, לגורמים הטכניים והמקצועיים של הועדה המקומית.

ולבסוף גילוי נאות: יו"ר ועדת הערר, עו"ד ענת בירן, עומדת לסיים בקרוב את תפקידה ולהצטרף כשותפה למשרד הח"מ.

יגנס טויסטר ושות' מתמחים בתכנון, בנייה ונדל"ן.