צדק חלוקתי - גם בהיטל השבחה

בסיפור המעשה שתי משפחות, האחת משפחת צרי, שבבעלותה מגרש בגבעתיים. בני הזוג צרי, הרשומים כבעלי המגרש, התקשרו עם קבלן בעיסקת קומבינציה לבניית בניין הכולל 9 דירות, ששטח כל אחת מהן קטן מ-120 מ"ר, 4 מהן יהיו התמורה למשפחת צרי. ארבעת בני משפחת שבילי, בעלי מגרש אחר בגבעתיים, ביקשו היתר לבניית 4 דירות, ששטח כל אחת מהן אינו עולה על 120 מ"ר.

כמקובל במחוזותינו, כל אחת מהמשפחות ביקשה מהוועדה המקומית פטור מהיטל השבחה לכל הדירות, לפי ס' 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, לפיו "בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר..".

הוועדה המקומית סברה לעומת זאת, כי כל אחת מהמשפחות זכאית לפטור לדירה אחת בלבד. הסוגיה הובאה בפני בית משפט השלום, אשר אימץ את עמדת המשפחות וקבע פטור לכל אחד מבני המשפחה, פסיקה שהתהפכה בערעור הוועדה לבית המשפט המחוזי.

פסק הדין שניתן מנתח את שרשרת הפטורים הקבועים בחוק לסוגיה המתוארת, תוך התייחסות לתכלית החקיקה, וקובע כי ההצדקה המקובלת להיטל ההשבחה היא התוספת בשווי הקרקע הנובעת מהחלטות גופי התכנון. בנסיבות אלו, מקום בו התעשרו בעלי הקרקע כתוצאה מפעילות נורמטיבית שכזאת, ישתפו הם את הקהילה בעושרם. גישה זו מוצאת חיזוק גם באי השוויון שנוצר בעת אישור תוכנית - ההטבה הגלומה בתוכנית אינה ניתנת לכלל הציבור, וכיוון שכך, ראוי שהנהנים יפרישו מרווחיהם לכלל.

קביעה נוספת בפסק הדין דנה בהיבטים הסוציאליים של הפטור ובכוונת חקיקתו להיטיב עם אותם אזרחים החפצים בשיפור תנאי מגוריהם. נקודת האיזון העולה מהמקובץ היא, כי מהצד האחד מטרת הפטור הינה לאפשר לאדם להגדיל את דירתו מבלי להיכנס להוצאות, ומהצד האחר - מטרת החיוב נעוצה בחשיבות שיתוף כלל הקהילה בהטבה אותה קיבל הפרט.

האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות. עיגון לגישה זו נמצא הן בהגבלה על היקף הבנייה המותרת בפטור (120 מ"ר) והן בפרשנות המצמצמת של הוראת ה"מחזיק", שכן, אין די בהיותו של אדם בעלים או חוכר, כי אם נדרשת גם החזקה בפועל מחד ושימוש למגורים מאידך.

פרשנות המבקשים, לפיה יינתן פטור כמספר המחזיקים, נמצאה בפסק הדין כלא הגיונית, וכפרשנות שאינה מאזנת כיאות את הפגיעה בציבור כתוצאה מהפטור עם הרציונל העומד ביסודו. הפטור יינתן לדירה אחת בלבד, ורק ל-120 מ"ר הראשונים בה. הפטור המתואר יחול בעת הרחבת דירה ובעת בניית דירה חדשה במקום דירה קיימת, אולם, לא יחול לדירה חדשה נוספת. שאלה שנותרה בפסק הדין בצריך עיון היא, מה דינן של מספר דירות חדשות, ששטחן הכולל אינו עולה מגבלת ה-120 מ"ר.

הדומיננטיות של מגבלת 120 המ"ר בפסק הדין מוצאת ביטוי גם בקביעה, לפיה הפטור יינתן רק לדירה עיקרית אחת של המחזיק או קרובו, ששימשה ושתשמש בפועל למגוריו, ללא כל קשר למספר החלקות עליהן יושבת הדירה הקיימת או מספר הבעלים ומספר המחזיקים.

שני מסלולים נקבעו בסיכום לפטור. הראשון, מסלול ה"מחזיק", דורש שבעל או חוכר הדירה יגור בה, עובר לפטור, במגורים עיקריים, תוך שמרחיבה, אם ע"י הוספה ואם ע"י הריסתה ובניית אחרת במקומה, למטרת מגוריו העתידיים ובהתאם לכך קיים הצורך אף למגורים עתידיים, לאחר הבנייה או ההרחבה. המסלול האחר, מסלול ה"קרוב", דורש, שקרובו של בעל או חוכר הדירה הוא זה שיגור בה עובר לפטור, במגורים עיקריים, כך שההרחבה או הבנייה תיעשה עבורו, והוא גם זה שיגור בדירה לאחר הבנייה או ההרחבה.

ולסיום, הפטור לא יינתן מקום בו הדירה שימשה למגורי המחזיק, אך תשמש למגורי הקרוב (שלא גר בה קודם), שהרי, תכלית החוק היא לתת הטבה צרה המיועדת לשיפור תנאי המגורים של הגר בדירה - שלו ולא של אחר.

הכותב הוא יו"ר לשכת השמאים.