כוחו של נוהג בוועדה המקומית

פסק דין מעניין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום הרצליה (בש"א 2528/02 קפוסטה נ' הוועדה המקומית הרצליה) מעלה לדיון את סוגיית הנוהג לעניין היטל ההשבחה. סוגיה זו זכתה בעבר לפסיקות סותרות, בהקשר של הכללת הנוהג בשווי "מצב קודם" לצורך חישוב ההשבחה. המחלוקת הטיפוסית התמקדה בנוהגי הוועדות המקומיות בשנות ה-60 וה-70 - מתן היתרים למרפסות כתוספת לזכויות הבנייה, אישורי בנייה המחושבים משטח המגרש ברוטו, מרתפים ותוספות שונות אחרות, שלא היו מתועדות בתוכניות בניין עיר מאושרות, אך ניתנו כנוהג.

שתי אסכולות מרכזיות קיימות בפסיקה. הליברלית שבהן מחזיקה בדעה, כי כל עוד מוכח, שהנוהג השפיע על שוויים של המקרקעין, הרי יש לראותו כחלק בלתי נפרד משווי המצב הקודם. לשון אחר, כשהשוק שילם בעבור קרקע פלונית מעבר לשווייה הנגזר מזכויות הבנייה התקפות החלות עליה, הרי שווייה בשוק כהרי שוויה ב"מצב קודם" לצורך חישוב ההשבחה.

הגישה השמרנית עוסקת בחוקיות הנוהג המסוים וקובעת, שככל שניתנו תוספות בנייה בעבר ללא עיגונן בתוכנית בניין עיר, תוספות אלו אינן חוקיות ואין להביאן בחשבון בעת הערכת שווי הנכס ב"מצב קודם".

פסק הדין בעניין קפוסטה נבדל מפסיקות קודמות בכך, שהוא דן בנוהג המתרחש בוועדה המקומית (במקרה זה - הרצליה) בהווה ולא בעבר. המדובר בערעור על פסיקת שמאית מכרעת - חלקה ששטחה 3,934 מ"ר נכללת בתוכנית מאושרת המתירה בניית 120%. תוכנית מופקדת מגבירה את זכויות הבנייה ל-160% אגב שינוי ייעוד חלק מהחלקה לצרכי ציבור כך, ששטחה "נטו" יהיה 3,165 מ"ר בלבד. הוועדה המקומית הנהיגה בתחילה מתן היתרים בתחום התוכנית המופקדת לפי 120% משטח החלקות "נטו" ע"פ התוכנית המופקדת, ולאחר מכן שינתה את מדיניותה באופן שניתנו היתרים לפי 120% מהשטח ברוטו, ובלבד שהבנייה לא תחרוג מ-160% מהשטח "נטו".

הוועדה, בהתאם למדיניותה החדשה, התירה בנייה הכוללת הקלה לקומה נוספת והגדלת השטח המבונה ב-1,265 מ"ר. המחלוקת שהובאה בפני השמאית המכרעת נעוצה בשיטות חישוב שונות:

הוועדה חישבה את ההיטל כדלהלן: שטח נטו של החלקה - 3,165 מ"ר. 120% מהשטח נטו - 3,798 מ"ר. השטח שאושר לבנייה - 5,063 מ"ר. ההפרש החייב בהיטל - 1,265 מ"ר.

קפוסטה, להבדיל, גרסה כי יש לחשב כדלקמן: שטח ברוטו - 3,934 מ"ר. 120% מהשטח ברוטו - 4,721 מ"ר. השטח שאושר לבנייה - 5,063 מ"ר. ההפרש החייב בהיטל - 342 מ"ר.

השמאית המכרעת קבעה, כי שטח של 923 מ"ר המצוי במחלוקת אכן כלול ב-120% מהשטח "ברוטו", אולם, בהתאם למדיניות העבר של הוועדה, היה קיים סיכון ששטח זה לא יאושר לבנייה. כיוון שכך, יוחס בשומה המכרעת לשטח זה מחצית מן ההשבחה המלאה.

על קביעה זו הוגש הערעור, אגב התמקדות בטענה, כי שינוי מדיניות של הוועדה אינו משמש ע"פ החוק בסיס להטלת היטל השבחה. כן נטען, כי שינוי המדיניות הינו למעשה תיקון המעוות, שכן, לדעת המערערת, התוכנית שבתוקף מקנה לה מלכתחילה את הזכות לבנות 120% משטח החלקה ברוטו. הוועדה מנגד טענה, כי אושרה הקלה לפיה זכויות הבנייה חושבו לפי שטח החלקה "ברוטו", בניגוד למצב העובדתי הקיים והנוהג בפועל, שהשתקפו בשווי המקרקעין. אישור ההקלה על בסיס החלטת הוועדה לחשב את הזכויות מהשטח "ברוטו", הוא שגרם לעליית השווי ולפיכך חייב בהיטל השבחה.

פסק הדין אימץ את עמדת קפוסטה, אגב קביעה נורמטיבית: באם קיים סיכון שהשטח העולה על 120% מהשטח "נטו" לא יאושר לבנייה - הרי סיכון זה אינו נובע אלא מנוהג, או מדיניות, או פרשנות לא נכונה שהוועדה נקטה בעבר. כאשר הועדה מתקנת את המעוות ועולה על דרך המלך של הפרשנות הנכונה, אין בכך משום "הקלה" ואין בכך בכדי לגרור חבות בהיטל השבחה.

החלטת השמאית המכרעת בוטלה בהתאם ונקבע, כי יתרת השטח של 923 מ"ר אינה מהווה הקלה ואין לשלם בגינה היטל השבחה.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.