"לעשות שימוש בכתב שיפוי במקרים ראויים בלבד"

פסק הדין של השופטת מוסיה ארד אינו עונה על כל הסוגיות המסובכות של כתבי שיפוי, בעיקר משום שברוב המקרים מגישי תוכנית הם יזמים פרטיים

בשבוע שעבר כתבתי אודות כתבי שיפוי והבעייתיות הנובעת מהן. יומיים אחרי הורדת החומר לדפוס, התקבל אצלי פסק דין חדש, העוסק, בין היתר, במידת חוקיותם של כתבי השיפוי. המדובר בעת"מ 657/02 סברנסקי צבי ואח' נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, עיזבון אלברט בניין ופרקש משה.

מעשה שהיה כך היה. העותרים גרים ברחוב ש"י עגנון בירושלים, וסמוך לבתיהם קיימות שתי חלקות, שעל פי תוכנית משנת 1977 ניתן לבנות עליהן בתים בני 4 קומות. היזמים הכינו תוכנית חדשה ובה הציעו, כי בשתי החלקות ייבנו 2 בניינים בני 9 קומות, וביניהם ייבנה בית כנסת. מתכנן המחוז דחה את התוכנית המוצעת וקבע, כי בתוכנית חדשה ייבנו על שתי החלקות בתים בני 7 קומות, כפוף להפקדת כתב שיפוי.

העותרים הגישו התנגדות לחוקיות התוכניות, וזו כללה מספר נושאים. אתמקד אך ורק בדיון ובהחלטה הנוגעים להפקדת כתב השיפוי.

לטענת העותרים, ההחלטה להתנות את הפקדת התוכנית במסירת כתב שיפוי על-ידי יזמי התכנית, למקרה שיוגשו נגד הוועדה המקומית תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, מהווה תנאי בלתי חוקי, שכן העברת נטל הפיצוי מהוועדה המקומית ליזם הפרטי מעקרת מתוכן את שיקול דעת מוסדות התכנון, שעה שהם שוקלים את פגיעת התכנית בסביבה. לטענתם, מקום בו ועדת התכנון תדע שיהיה עליה לשלם פיצויים על פגיעה הנובעת מתוכנית, תביא הוועדה בין שיקוליה גם את ההשפעה השלילית שתהיה לתוכנית.

המשיבים השיבו על טענה זאת, כי הפסיקה לא שללה עשיית שימוש בכתב שיפוי על-ידי רשות תכנון. הסדר השיפוי נועד ליצור מקורות מימון לחובת פיצוי זו. לטענתם, ההשלכות הישירות והעקיפות של תוכנית, לרבות הוצאות המוטלות בגין התוכנית על הוועדה המקומית, הן מרכיב רלוונטי בשיקולי הוועדה, עובר לאישורה של תוכנית. ובמקרה זה, לא היה בהתניה לקבלת כתב שיפוי, כדי למנוע מהוועדה לדון בכובד ראש בתוכנית המוצעת על יתרונותיה וחסרונותיה.

סגנית הנשיא בבית המשפט המחוזי בירושלים, מוסיה ארד, קובעת בהחלטתה: "האם רשאית ועדה מקומית להעביר את נטל הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, בגין פגיעה במקרקעין הנגרמת עקב תוכנית בנייה? הדעות בנושא זה חלוקות. יש המחזיקים בעמדת העותרים.. ויש הסבורים, כי במקרים מתאימים אין לפסול את ההסדר..

"אני סבורה, כי אין לפסול את השימוש בהסכמי שיפוי, אלא יש לעשות בהם שימוש מבוקר ולהעביר את נטל השיפוי במקרים ראויים בלבד. כך למשל, כשמדובר בתוכנית שנעשתה בידי יזם פרטי ונועדה להעניק תועלת כלכלית מובהקת לבעל הזכויות בקרקע ולא לציבור בכללותו, אין פגם בהעברת נטל הפיצוי המתחייב מסעיף 197 לחוק, מגבו של הציבור אל הגורם "המתעשר". ניתן לעשות שימוש בהסכמי שיפוי במקרים ראויים בלבד, ובד בבד גם להקפיד על בחינת התכנית על יתרונותיה וחסרונותיה תוך מתן משקל לפגיעות העלולות להיגרם לזכויותיהם של בעלי מקרקעין אחרים.

"במקרה הנדון כאן, מדובר בתוכנית שהגיש יזם פרטי, שאין בה כדי לתרום לרווחת הכלל. עיון בהחלטת הוועדה מלמד, כי קיומו של כתב השיפוי לא מנע מהוועדה לקיים דיון ענייני בתוכנית ולא עיקר את שיקול דעתה. צורת הבינוי שקבעה התוכנית במקורה, לא היתה מקובלת על מתכנן המחוז, עוד לפני שהומלץ להפקידה בכפוף לכתב שיפוי.

"בנסיבות אלה, אין מקום לפסול את החלטת הוועדה בגין ההמלצה להתנות את הפקדת התכנית בהמצאת כתב השיפוי".

עד כאן דברי סגנית הנשיא. כלום יש בפסק דינה פתרון לסוגיה הסבוכה של כתבי שיפוי? והרי כתב השיפוי נדרש תמיד, ורק בעת שהתוכנית מוגשת על-ידי יזם פרטי, ולא על-ידי הרשות המקומית. וכאשר התוכנית מוגשת על-ידי יזם פרטי, הרי תמיד יהיה הוא הגורם "המתעשר". ואם כך הוא, הרי שכתב השיפוי יהיה מוצדק תמיד, ולא רק בנסיבות המקרה הספציפי.

אבל משום מה, שכחה השופטת ארד, כי "המתעשר" משלם היטל השבחה בגין אישור התוכנית. כלומר, הוא מתחלק ב"עושרו" החדש עם הכלל. אז לא די התחלקות עם הכלל, הרי גם חובה עליו לשפות את הנפגעים האפשריים. ומה יקרה אם הסכום שישולם כהיטל ההשבחה, בתוספת הסכומים שישולמו כפיצויים לפי סעיף 197, יעברו את גובה "ההתעשרות"? האם במקרה זה, כתב השיפוי יהפוך ללא סביר?

מהשאלה הנשאלת נשמעת גם דעתי. הסוגיה הסבוכה והעדינה, נותרה עדיין ללא מענה גם לאחר פס"ד המאוזכר לעיל.

הכותב הוא מתכנן ערים ושמאי מקרקעין.

צרו איתנו קשר *5988