הסכמי שיפוי: לא מעניינו של התובע

בקליפת אגוז, למי שלא קרא אותן כתבות אזכיר, כי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מזכה בעל מקרקעין, שמקרקעיו נמצאים בתחום תוכנית בניין ערים חדשה או גובלים עימה, להיפרע, כדי נזקיו, מהוועדה המקומית. ועדות מקומיות נוהגות לדרוש מיזמי התוכנית התחייבות, כי במידה ויחויבו בתשלום יחזיר להם (ובלשון המשפט - יישפה) היזם את שהתחייבו בו. מסמך זה קרוי במקומותינו "כתב שיפוי".

בדרך כלל עומד היזם על כך, שכתבי השיפוי יכללו הוראה שתאפשר לו להיות מעורב בהליך התביעה של הנפגע, על מנת להגן על האינטרס שלו. לכך חשיבות בעיקר בשל העובדה, שתביעת הנפגע נדונה, בראשונה, בוועדה המקומית, ומכיוון שככל שקיים הסכם שיפוי לא כספה הוא זה, היא עלולה, חו"ח, לגלות נדיבות יתר לטובת הנפגע על חשבון המשפה.

מה קורה כאשר יזם נדרש לחתום על כתב שיפוי המכיל הוראה המאפשרת לו להיות שותף בהליך, והוועדה המקומית, מן הסתם עקב מחדל גרידא, אינה מביאה את התביעה לידיעתו ומנהלת את ההליך בלעדיו?

עניין זה נדון בוועדת הערר מחוז תל-אביב (עו"ד ענת בירן יו"ר) בעררים קא / 03 / 5190 ו- קא / 03 / 5255 (שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח' ע"י עו"ד באום בעניין נחמן לביא ואח' ע"י עו"ד מימון והועדה המקומית לתכנון ולבנייה ע"י עו"ד אליאס והשמאית אבן חן). ההחלטה ניתנה ביום 20.7.03.

באותו מקרה ניתן כתב שיפוי על-ידי חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, עקב ייזום תוכנית. משהוגשה תביעה ובעקבותיה אף נקבעה שמאית מכריעה (השמאית אבן חן), התקיימו דיונים וניתנה החלטה (שגם עליה הוגשו עררים על ידי הצדדים להליך), נודע או הודע לחברת שיכון ופיתוח על קיום ההליך.

חברת שיכון ופיתוח פנתה לוועדת הערר וביקשה, כי כל ההליכים שהתקיימו אצל השמאית המכריעה יבוטלו ויתחילו בבראשית, בהשתתפותם, על מנת שיהיה לה יומה לגבי קביעת הפיצוי, עקב כתב השיפוי שנתנה.

ועדת הערר דחתה את הדרישה מכל וכל וקבעה, כי חובת תשלום הפיצויים חלה על פי חוק על הוועדה המקומית ועליה לשאת בפיצויים (וחובתו של נותן השיפוי הוא כלפי הועדה ולא כלפי התובעים).

עוד קובעת הוועדה: "מערכת היחסים החוזית בין הוועדה המקומית לבין גוף אשר נתן לה כתב שיפוי אינה מעניינו של התובע. הוא זכאי בכל מקרה לקבלת הפיצוי מהוועדה המקומית. הועדה המקומית היא זו אשר צריכה לשמור על זכויותיה החוזיות, ובנסיבות בהן יש בידיה כתב שיפוי, עליה לצרף במועד הקבוע בחוק את נותן כתב השיפוי להליכי ברור התביעה, וזאת על מנת שתינתן לו הזדמנות נאותה להתגונן מפני התביעה".

הוועדה קובעת, כי התובעים זכאים לכך שההליך יסתיים תוך פרק זמן סביר, ואין מקום שמחדלה של הוועדה המקומית, במקרה זה ליתן הודעה למשפה, יפגע בתובעים בכך שההליך יתחיל מתחילתו. הוועדה מוסיפה, כי לא ברור לה מהו האינטרס של חברת שיכון ופיתוח לתמוך בביטול ההליך והתחלתו מחדש, שהרי, על פני הדברים, דווקא העובדה שהוועדה המקומית כשלה ולא מסרה לה הודעה במועד, יכולה לפטור את חברת שיכון ופיתוח ממחויבותה לשיפוי, שהרי מתן אפשרות לשיכון ופיתוח להיות צד להליך בערעור התביעה מהווה תנאי (שהופר) בהסכם השיפוי.

מכל מקום, ועדת הערר החליטה, כאמור, להמשיך את ההליך מהשלב אליו הוא הגיע ולא לאפשר את "פתיחתו" על ידי צירוף המשפה.

סקירה זו אינה עוסקת בדעת הח"מ על הסכמי שיפוי, אלא במקרה בו המשפה לא שולב בהליך בירור התביעה על אף הוראה ברורה בהסכם השיפוי. עם זאת פטור בלא כלום אי אפשר.

לדעתי, נוהג זה של חיוב יזם לשיפוי נפגעים, בנוסף למחויבותו לשלם את היטלי ההשבחה הנובעים מהתוכנית, מהווה תמריץ אנטי תכנוני מובהק, ובכל הכבוד לאותן פסיקות, לרבות של בית המשפט העליון, שלא ראו פגם בדרישה זו, אני סבור, כי בדרך כלל אין מקום לדרישת כתבי שיפוי, הן מהטעם שהללו אינם מעוגנים בדין ואל לה לרשות לדרוש אלא את מה שהדין מרשה לה, והן מהטעם כי ראוי (בכלל ובימים אלו בפרט) לעודד יזמים ולא להרתיעם על ידי דרישות להסכמי שיפוי ושאר מרעין בישין. הציבור שייהנה מהיטלי ההשבחה, אגרות הפיתוח ומהארנונה, הוא שצריך, לדידי, לשאת את פיצוי הנפגעים מהתוכנית, אך אין זה הנושא העיקרי של סקירה זו ולכן לא ארחיב. אציין רק, כי לדידי אי מתן שיפוי הוא הדין הרצוי, אך דרישת הסכמי השיפוי מהיזם הפך למצב המצוי וההבדל בין רצוי (306 בגימטריה) ומצוי (146 בגימטריה) הינו כסף (160 בגימטריה, בדיוק ההבדל שבין 306 ו- 146), ובכספו של היזם עסקינן.

יגנס טויסטר ושות' מתמחים בתכנון, בנייה ונדל"ן.