כתבי שיפוי: איזון האינטרסים בין היזם לוועדה המקומית

אישור תוכנית עשוי להשביח מקרקעין בתחום התוכנית ובאלו הגובלים עמה מחד, ובה בעת עלול לפגוע ולגרום לנזקים במקרקעין אחרים. במטרה לאזן בין תוצאות ההשבחה מתוכנית לבין הנזקים שהיא גורמת, חייב המחוקק בהיטל השבחה את בעלי המקרקעין הנהנים מהתוכנית מחד, ומאידך העניק לבעל זכויות במקרקעין שנפגעו מאישור תוכנית, זכות לקבל מהוועדה המקומית פיצויים בגין הפגיעה, בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בשנים האחרונות הולכת ומתרחבת התופעה, לפיה יזמים פרטיים אשר מבקשים לממש את הזכות ליזום תוכניות, נדרשים, כתנאי להפקדתן או אישורן, לחתום על כתב שיפוי בו הם מתחייבים לשפות את הוועדה המקומית, בגין פיצויים שתשלם לפי סעיף 197, למי שנפגעים מהתוכנית. זאת, בנוסף לחובתם של היזמים לשאת בהיטל ההשבחה הנובע מאישור התוכנית שיזמו.

באמצעות כתב השיפוי מעבירה הוועדה המקומית את נטל הפיצוי ממנה ליזם הפרטי, ובכך היא משתחררת מעולם הפיצויים לפי סעיף 197.

השאלה המתעוררת היא, אם רשאית ועדה מקומית להעביר את נטל הפיצויים ממנה ליזם, כאשר במקביל לכך נדרש היזם לשלם גם היטל השבחה בעקבות אישור התוכנית. יצוין, כי לפי הדין, היטל ההשבחה נועד לשמש לצורך מימון הוצאות התוכנית, ובכלל זה תשלום פיצויים לפי סעיף 197, כך שניתן לגרוס שהיזם "משלם פעמיים": פעם אחת במסגרת היטל ההשבחה, ופעם נוספת במסגרת כתב השיפוי.

בהקשר זה נשאלת השאלה, אם בעת חישוב היטל ההשבחה שמשלם היזם יש להביא בחשבון את העובדה, שעל פי התוכנית נדרש היזם להפקיד כתב שיפוי, כרכיב אשר מפחית את ההשבחה הנובעת מאישור התוכנית.

הטיעון המרכזי להצדקת הסדרי השיפוי נסב על אבחנה בין תוכנית שהיא לטובת כלל הציבור לבין תוכנית מתאר נקודתית, שהיא פרי תכנון של יזם פרטי ומיועדת לטובת מיזם פרטי שלו. בתוכנית נקודתית קיים בדרך כלל קשר חד ערכי בין טובת ההנאה הצומחת ליזם "המתעשר" מהתוכנית, לבין הפגיעה שהיא גורמת לבעלי זכויות אחרים, בעוד שבתוכנית המיועדת לטובת כלל הציבור, קשה להצביע על קשר ברור כזה.

בתי המשפט הכירו באפשרות של העברת נטל הפיצוי לפי סעיף 197 מהוועדה המקומית ליזם, וראו בכתבי השיפוי דרך לגיטימית הפתוחה בפני רשויות התכנון למימון הוצאות תוכנית, אך יחד עם זאת, דרשו לעשות בכלי זה שימוש מבוקר ולהעביר את נטל הפיצוי רק במקרים ראויים.

הצעה לתיקון החקיקה: סדרי השיפוי הנוהגים אינם אחידים ולרוב אינם מתחשבים בהיטל ההשבחה שמשלם היזם. מן הראוי אפוא, כי המחוקק יתערב ויסדיר את השימוש בכתבי שיפוי באמצעות תיקון מתאים בחוק התכנון והבנייה, כפי שנעשה בסעיף 119ד' לחוק התכנון והבנייה, המסדיר את חלוקת נטל הפיצויים במקרה של פגיעה עקב תוכנית דרך. ההסדר המוצע צריך לחתור ליצירת איזון בין היטל ההשבחה שנדרש היזם לשלם, לבין היקף השיפוי שהוא נוטל על עצמו כלפי הוועדה המקומית.

אנו מציעים, כי במסגרת איזון זה יוקצו עד 70% מכספי היטל ההשבחה לטובת תשלום פיצויים לפי סעיף 197, באופן כזה שהיזם לא יידרש לשפות את הוועדה אלא בגין תשלום פיצויים שסכומם עולה על 70% (בשווי ריאלי) מסך היטל ההשבחה ששילם. בדרך זו, מובטח לוועדה המקומית, שבכל מקרה ייוותרו בידה, לאחר תשלום הפיצויים, לפחות 30% מהיטל ההשבחה שגבתה מהיזם, אשר ישמשו אותה לכיסוי ההוצאות שהיטל ההשבחה נועד לממן, לפי הדין.

ההסדר החקיקתי המוצע, צריך שיהיה מרכיב עיקרי בכתבי השיפוי, שכן הוא מביא בחשבון את יחסי הגומלין בין רכיב הפיצויים להיטל השבחה, ובכך מאזן באופן ראוי בין האינטרסים של היזם והוועדה המקומית. הוועדה המקומית תישאר תמיד עם חלק מהיטל ההשבחה, והיזם לא ישלם "כפל מס". ההסדר המוצע לא ירתיע את היזמים מליזום תוכניות מתאר, וגם לא ירפה את ידי הרשויות מלתמוך ביוזמות פרטיות לפיתוח עירוני ראוי.

הכותב היוא יועץ משפטי להתאחדות הקבלנים.