הסכמה שבשתיקה תהפוך דייר למוגן

יש בחיים דברים שהשתיקה יפה להם - אך כלל זה כנראה לא חל בדיני מקרקעין. טול מקרה ובו בעל מקרקעין צופה מהצד בפעולות של צד ג' במקרקעין שבבעלותו, אך אינו נוקף אצבע. אותו צד ג' או צד ד', המכיר רק את צד ג' כבעלים או כנציגו, משנה מצבו לרעה. האם בעל הקרקע יכול להתכחש לזכויותיו של האחרון בשרשרת, שהסתמך על מצג בתום לב?

לאחרונה נדרש בית משפט השלום בת"א להכריע בסוגיה דומה, אך בדיני הגנת הדייר. העניין התעורר בת.א 107418/01 גולד גמה השקעות בע"מ נ' בנימין ששון ואח', בפני השופט דן מור. בעניין גולד גמה, התובעת רכשה בדרך של מכרז זכויות במקרקעין שבבעלות רשות הפיתוח (קרי ממינהל מקרקעי ישראל). על המקרקעין ממוקמות חנויות של הנתבעים, כשכל אחת מהחנויות מושכרות בדיירות "מוגנת" לנתבעים (לפחות לפי טענת הנתבעים).

דא עקא, כי לנתבעים (או למי שהנתבעים רכשו מהם את הזכויות) לא היו הסכמים עם רשות הפיתוח, אלא עם הפטריארכיה היוונית, אשר ככל הנראה בתום לב סברה שהיא הבעלים (בשל סמיכות החלקות), והיא זו שהשכירה בדיירות מוגנת את החנויות. הפטריארכיה היוונית אף גבתה במשך השנים דמי מפתח ודמי שכירות מוגנים מנתבעים אלו.

והנה, עת התובעת זכתה במכרז, היא הגישה תביעה נגד הנתבעים, בטענה כי אלו שואבים את זכויותיהם מהפטריארכיה היוונית, וזו האחרונה לא יכלה להשכיר להם בשכירות מוגנת באשר אינה בעלים של המקרקעין.

השופט דן מור, בדחותו את התביעה, ביסס את פסיקתו בעיקר על טענת ההשתק. התברר, כי אמנם רשות הפיתוח ידעה על קיומם של הנתבעים והחנויות שהם מחזיקים. כן התברר, שאכן רשות הפיתוח ידעה כי הפטריארכיה נוהגת בחנויות מנהג בעלים וגובה כספים, וכל זה מבלי למחות נגד הפטריארכיה.

השופט מור קובע: "מחדל זה יוצר מראית עין של הסכמה בהתנהגות ובשתיקה. רשות הפיתוח הינה בעלת הנכס, אך ניתנת לפטריארכיה יד חופשית לפעולותיה. על כן, בדומה למקרה בו זוכה המחזיק ב"רשות מכללא", והדין מכיר בזכותו של המחזיק להמשיך את חזקתו בנכס מכוח העיקרון ההסתמכות, והבעלים מושתק מלטעון כנגד חזקה זו, כך אף בפרשתנו, בו מושתק הבעלים מלהתעלם מזכות הדיירות על פי חוק של הנתבעים".

פסק הדים של השופט מור אכן מבוסס על תורת ההשתק וויתור מכוח התנהגות, אשר הכתה שורשים בפסיקה הישראלית. אך הפרשה הייחודית שהתעוררה בפני השופט מור מעוררת שאלה בהיבט של תום הלב של הדייר.

מנתוני פסק הדין עולה, כי הנתבעים הינם אנשים רגילים מהישוב, אשר בתום לב סברו, כי הם רוכשים את הזכויות ממי שיש לו חוזה עם הבעלים הנכון. נתבעים אלו רק לא ידעו, כי מי שסברו שהינו הבעלים, אינו הבעלים האמיתי.

דיירים אלו יכלו, בבדיקה של נסח המקרקעין, לוודא למי שייכת הבעלות במקרקעין, אך ככל הנראה לא עשו זאת. כידוע, שוכרי מקרקעין לא נוהגים להוציא נסח בכדי לוודא את הזכויות של המשכיר שלהם, אלא מסתמכים בתום לב על הצהרות המשכיר (מנהג שאינו נכון). אין ספק, כי הנתבעים, כאנשים שלא בקיאים ברזי דיני המקרקעין, לא העלו על דעתם, שיבוא יום ויתברר להם, שלמעשה בעל הבית האמיתי שלהם הינו גורם אחר. אך האם בכל זאת, חוסר בדיקת נסח המקרקעין (גם אם נעשה בתום לב ולא בכדי לעצום עניים) לא גובל בחוסר תום לב? אם התשובה לשאלה זו הינה חיובית, אזי ענין לנו במאזן בין שני כללים של "השתק" של הבעלים, מול "חוסר תום לב" של הדייר.

אמנם חוק הגנת הדייר נוסח משולב - 1972 מגדיר בעל בית כ"מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאינו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור". אך אין פירוש הגדרה זו, כי גם מי שאין לו זיקה למקרקעין יכול להיות משכיר? למעשה, כאן נשאלת השאלה, האם יש בהגנת הדייר "תקנת שוק" כדוגמא תקנת שוק במקרקעין?

טול מקרה בו מישהו מתחזה כבעלים של נכס ומשכיר בשכירות מוגנת את הנכס, ללא שהבעלים יודע או יכול היה לדעת. לאור פסק הדין של השופט דן מור, מאחר ואין כאן ידיעת בעל המקרקעין, אז לא תחול תורת ההשתק.

אך נראה כי במצב כזה אמנם לא תחול תורת ההשתק, כי הבעלים לא ידע ונניח כי לא יכול היה לדעת אך, יחול חוסר תום לב של הדייר, שלא בדק את הזכויות. יחד עם זאת, אין לומר כי מסקנת השופט דן מור לא נכונה. בהחלט ניתן לתאר מצב בו, במאזן הצדק, ההשתק של בעל המקרקעין חמור יותר מחוסר תום הלב של דייר מוגן (שהינו בד"כ אדם מן הישוב אשר בתום לב רוכש זכויות לפרנסתו היחידה). השופט מור עצמו מציין בפסק הדין, כי זה לא צודק לפגוע בזכויות של אנשים תמימים כנתבעים שהסתמכו על המצג ושינו מצבם לרעה, מה גם שהתובעת עצמה ידעה על קיומם של הנתבעים כדיירים מוגנים. אם נחזור למקרה של גולד גמה, נכון כי הבעלים, וכתוצאה מכך גם התובעת, מושתקים אך אין זה אומר שהדיירים לא נגועים בחוסר תום לב.

מכאן ניתן להסיק, כי חוסר תום לב של הדייר שאינו בודק נסח מקרקעין אינו סוף פסוק, אלא שיקול בין שיקולים שונים במאזן הצדק, כשההשתק של הבעלים יכול להיות גורם מכריע לטובת הדייר.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.