השווי המסתורי בשומת השמאי המכריע

בפתח פסק דינו כתב השופט כדלקמן: "הצדדים מודעים לכך כי הם אינם יכולים להעלות כנגד השומה המכרעת טענות שמאיות הקשורות עם הערכותיו של השמאי, אלא טענות משפטיות בלבד. אף על פי כן, כפי שנראה להלן, כל צד מבקש להלביש את כל טענותיו, גם טענות שהינן שמאיות מובהקות וקשורות בהערכת השמאי על פי שיקול דעתו, כאילו היו טענות משפטיות. בית המשפט איננו מהווה "שמאי על" ואיננו מחליף את השמאי המכריע בחוות דעתו. למרות זאת, פשה הנוהג שכל אימת שצד מקבל את השומה המכרעת והיא לא נראית לו, מיד הוא מגיש עליה ערעור ולמעשה מבקש מבית המשפט להיות ערכאה נוספת מעל השמאי המכריע גם בעניינים המסורים לשיקול דעתו של השמאי המכריע בלבד. כך הוא גם במקרה שבפנינו, בחלק גדול מן הטענות שהועלו" .

לכאורה, די היה בכך, אולם למרות האמור ברישא, בדק בית המשפט כל טענה לגופה. נפסק, כי נפלה טעות אריתמטית במכפלת שני מספרים שחישב השמאי המכריע, וכי יש לתקנה. עוד נפסק, כי השמאי המכריע קבע שיש להוסיף 20% של שטחי שירות לשטח העיקרי, אולם הוא לא עשה כן, וגם כאן נקבע כי יש לתקן את החישוב. טענות נוספות נבדקו לגופן ונדחו.

המסקנה העולה מכך, כי רצוי וראוי לערער על כל חלק בשומה המכרעת שאינה מסקנה מקצועית ומנומקת כדבעי.

החלק המעניין ביותר בפסק הדין דן במסגרת חובותיו של השמאי המכריע, וכך נפסק: "אין חיוב שהשמאי המכריע יפרט ויסביר בתוך השומה המכרעת מדוע הוא אינו מקבל את הכתוב בהסכם המכירה. אין השמאי המכריע חייב להשביע רצונו של כל צד בהסברים בשומה. השמאי המכריע צריך להראות כי הוא היה ער לטענות ולמסמכים שהוצגו בפניו, ולהסביר כיצד הוא הגיע לשמאות כפי שנקבעה על ידו. משכתב השמאי המכריע כי הוא ראה את הסכם המכר, הרי שעניין זה היה בפניו בעת שערך את השומה המכרעת, והטענה שהשמאי המכריע התעלם מהסכם המכר לחלוטין אינה יכולה להתקבל" .

עם כל הכבוד, איני מסכים למסקנה זו של בית המשפט. חוזה מכירה והמחיר הנקוב בו הם ראיה לכאורה לשוויו של הנכס. אם שמאי מכריע מוצא לנכון לקבוע שווי אחר, מוטלת עליו חובת ההנמקה, ועליו לשכנע את הקורא האינטליגנטי מדוע בחר לסטות ממחיר זה.

הנמקה כזו עשויה להתבסס על שומה סופית של מס שבח, שהייתה שונה מהמחיר הנקוב בחוזה, על השוואה עם מחירים של נכסים דומים - קרי שווי שוק, או על כל הנמקה מקצועית אחרת המותרת על פי תורת שמאות המקרקעין. שמאי מקרקעין, בעורכו חוות דעת לגבי שווי מקרקעין, ושמאי מכריע היושב כדיין, אינם יוצאים ידי חובתם באיזכור קיומו של חוזה המכר ובהתעלמם ממנו ללא הסבר ראוי.

שוו בנפשכם, כי מקרקעין נמכרו תמורת מיליון שקל, שמאי מקרקעין, שמאי מכריע או שופט היושב בדין "מאזכר" את קיומו של החוזה, וקובע או פוסק כי השווי הוא 250,000 שקל או 4 מיליון שקל. מדוע? לשמאי או לשופט הפתרונים, אם חובת ההנמקה לא רובצת עליהם.

אם זהו הדין, מוטב לשאול באורקל, או אולי להגריל מספר אקראי בתוכנה מתאימה - זול ומהיר יותר משמאי מכריע. שנינו: "כה אמר זרתוסטרא", לא שנינו: "כה אמר השמאי המכריע".

לטעמי, ניתן לערער על החלטת שמאי מכריע בכל עניין שניתן לערער בו על פסק דין של ערכאה משפטית ראשונה. לדאבוני, בתי משפט שונים פסקו אחרת והגבילו את מסגרת הסוגיות שניתן להעלות בערעור של שומה מכרעת, ואין הרפות ולשקוט עד אשר תשונה ההלכה הרווחת.

הכותב הוא מחבר הספר "היטל השבחה".