מדובר בשווי הקרקע פלוס מע"מ

בשנת 1995 הפקיעה עיריית ראשון לציון (להלן: "הנתבעת") מטחורש רחל ואח' (להלן: "התובעות"), חלקה של 17,980 מ"ר בראשון לציון, שעל פי התוכנית התקפה יועדה להרחבת בית עלמין צבאי. ההפקעה נעשתה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 ולפי סעיפים 189 ו-190 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965.

התובעות הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בת"א, לקבלת פיצויים בגין ההפקעה של הקרקע בשלמותה. לאחר מכן הגישה הנתבעת הודעת צד ג', נגד משרד הביטחון, וסוכם שהוא זה שישא בתשלום הפיצויים. התביעה נדונה בפני השופטת לבהר-שרון.

שתי מחלוקות עיקריות נותרו בין הצדדים: האחת - באשר לשווי הקרקע; והשניה - האם הפיצוי המגיע לתובעות צריך לכלול גם מע"מ.

שווי הקרקע - בית המשפט מינה שמאית מטעמו, שתכריע במחלוקת באשר לשווי הקרקע. השמאית קבעה, כי שווי הקרקע בחלקה הנדונה הינו 52 דולר למ"ר קרקע, לא כולל מע"מ.

הנתבעת טענה, כי הואיל ומדובר בקרקע חקלאית בשטח של כ-18 דונם, שנמצאת בסמוך לבית עלמין צבאי, ככזו הקרקע אסורה לבנייה, והשווי הפוטנציאלי שלה שואף לאפס. היא הסתמכה על פקודת בריאות העם מ-1940, שסעיף 7 שבו קובע שלא ניתן לבנות במרחק של 100 מטר לפחות מגדר בית העלמין. השופטת לבהר-שרון דוחה טיעון זה, שכן הסעיף מתייחס אך ורק לבית עלמין חדש שייבנה, ובמקרה זה מדובר בהרחבת בית עלמין קיים.

זאת ועוד, אין מקום להפחית מהשווי שנקבע על ידי השמאית, בשל העובדה שמדובר בשטח שקרוב לבית עלמין, שכן השמאית הביאה זאת בחשבון בעת עריכת השומה, כפי שמצוין במפורש בחוות הדעת. לא מדובר בחלקה קטנה שגובלת בבית עלמין, אלא בשטח אדמה בגודל של כ-18 דונם.

שאלת המע"מ - המחלוקת העיקרית והעקרונית היא, האם יחושב הפיצוי שמגיע לתובעות לפי שווי הקרקע בתוספת מע"מ או ללא תוספת מע"מ.

הפקעה של מקרקעין מבעלי נכסים על ידי הרשות היא במהותה אילוץ של בעלי הקרקע למכור את הנכס לרשות המפקיעה, קובעת השופטת לבהר-שרון. זוהי למעשה "מכירה מאונס", כאשר האזרח אינו יכול להתנגד להפקעה. זכותו היחיד של האזרח היא לקבל את המחיר הראוי וההוגן עבור הקרקע שהופקעה ממנו. הלכה פסוקה היא, כי הפיצוי שזכאי אזרח לקבל בגין ההפקעה נקבע על פי שווי המקרקעין בשוק חופשי, כפי שגם נקבע בסעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור).

בית המשפט בוחן מהו מחיר הקרקע בעיסקה שבין מוכר לקונה מרצון. אמת המידה היא מידת ההיצע והביקוש למקרקעין. מדובר במבחן אובייקטיבי, שלא מבין בחשבון היבטים סובייקטיביים של העלאה והפחתה בשווי, מטרת הפיצויים היא "להעמיד את בעל הזכות או טובת ההנאה במקרקעין, שהופקעה, באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל מהרשות המפקיעה יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה מידיו" (ע"א 589/87 משרד השיכון ואח' נ' בירנבוים ואח', פ"ד מט(1), 625).

השאלה היא מה מחיר הקרקע, דהיינו, כמה ישלם הקונה אם ירצה לקנות קרקע זו מחדש. אין ספק שהמחיר הוא שווי הקרקע מע"מ, כי זה המחיר שיידרש קונה מרצון לשלם למוכר מרצון.

סעיף 27 לחוק מס ערך מוסף מתייחס באופן ספציפי להפקעה וקובע כדלקמן: "27. בהפקעה, חילוט או החרמה חל החיוב במס על תשלום הפיצוי או התמורה". בעניין זה נכתב על ידי פרופ' נמדר בספרו "מיסוי הפקעת מקרקעין", תשנ"ט - 1999 בע"מ 235: "גם לעניין הפקעה יש לעסקת אקראי נפקות. יש לזכור כי הרשות המפקיעה הינה מלכ"ר כך שהפקעה מאדם פרטי וכן הפקעה ממלכ"ר או מוסד כספי תחויב במע"מ כעסקת אקראי..."

לגבי הפקעה מאדם פרטי קובע סעיף 21 לחוק מע"מ, כי שר האוצר מוסמך לקבוע כי בעסקאות מקרקעין מסוימות המס יוטל על הקונה. שר האוצר השתמש בסמכותו זו וקבע בתקנות מס ערך מוסף, תשל"ו - 1976, במפורש, כי בעסקאות אקראי במקרקעין המס מוטל על הקונה. כאשר הקונה הוא מוסד כספי או מלכ"ר, קיימת לגביו חבות במס והוא יצטרך לדווח על העיסקה בטופס עיסקת אקראי ולשלם את המס עליה.

אין איפוא יסוד לטענת הנתבעים - קובעת השופטת לבהר-שרון - שאין להוסיף מע"מ לשווי הקרקע שנקבע על ידי השמאית, שציינה במפורש שלסכום שנקבע על ידה יש להוסיף מע"מ. בשעת הפקעה יש לפצות את בעל הקרקע על פי שווי הקרקע ביום הקובע, בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית, ובתוספת מע"מ על מלוא הסכום. אין כל הצדקה לקפח את בעל הקרקע ולחייבו לשלם את המע"מ מכיסו, שהרי אם ירצה לשוב ולרכוש קרקע דומה יחויב כמובן לשלם את המע"מ מכיסו, ובכך ישנה את מצבו לרעה.

התוצאה הסופית: נקבע שהפיצוי בגין הפקעה כולל גם תשלומי מע"מ. ת.א 464/96, מחוזי ת"א, השופטת: ר. לבהר-שרון.

בשם התובעים: עו"ד פרידמן.

בשם הנתבעת: עו"ד בר.

בשם משרד הביטחון: עו"ד מירז.