שבועיים לאחר שחתמו על עסקת ענק לרכישת יותר מ-100 חניוני רכב ברחבי בריטניה,
מעמיקים יצחק תשובה ויגאל אהובי את שיתוף הפעולה הנדל"ני ביניהם בכלל וברכישת
נכסים תחבורתיים בפרט. קבוצת דלק, שבשליטת תשובה, אישרה הבוקר ידיעה שפורסמה
ב"ידיעות אחרונות", לפיה מנהלת החברה-הבת, דלק נדל"ן, מו"מ להצטרפות לקבוצת
משקיעים שמייצג עו"ד שאול ברגרזון (והכוללת את אהובי ואת דודי עזרא), שחתמה
בחודש מארס על הסכם לרכישת השליטה בחברת הנכסים של חברי אגד - נצבא התנחלות.
הנכס העיקרי של נצבא התנחלות הוא מניות שליטה בחברת הנדל"ן הבורסאית נצבא החזקות
(כ-64%).
דלק מדגישה בהודעתה, כי בהסכם הרכישה הנ"ל כלולים מספר תנאים מתלים (בעיקר
אישור הממונה על ההגבלים העסקיים והסרת הליכים משפטיים בהם נקטו מתנגדי העסקה)
שטרם התקיימו. בנוסף למגעים עם בעלי השליטה החדשים בנצבא החזקות, מנהלת דלק
נדל"ן מו"מ לרכישת מניות חברה זו מידי גורמים נוספים.
בעלי המניות הבולטים בנצבא החזקות, מלבד נצבא התנחלות, הם חברות ההשקעה גמול,
גרנית הכרמל ואשטרום נכסים, כשמלבדם מקיימת דלק נדל"ן מגעים גם עם גורמים נוספים.
דלק מדווחת, כי אם העסקאות הנ"ל תצאנה אל הפועל, תחזיק החברה (במישרין ובעקיפין)
בכ-19%-15% ממניות נצבא החזקות. בשלב זה אין החברה יכולה להעריך את סיכויי
המו"מ ואין כל ודאות שהוא יבשיל לכדי עסקה.
נצבא החזקות, אחת מחברות הנכסים הגדולות בישראל, עוסקת בייזום, פיתוח, תפעול
והשכרת נדל"ן. פעילות החברה מתמקדת בתחומי המרכזים המסחריים, בנייני המשרדים,
ותחבורה. הנכסים התחבורתיים מושכרים בעיקר לאגד, כשבמסגרת פעילות זו מחזיקה
החברה מבנים בשטח כולל של כמיליון מ"ר המושכרים בתפוסה של כ-90% לכ-825 שוכרים
שונים (מתוכם מהווה אגד מקור ל-32% מההכנסות). בנוסף, לחברה פעילות בתחום שירותי
התיירות הקמעונאיים.
העסקה להעברת השליטה בנצבא התנחלות, החברה-האם שמניותיה מוחזקות בידי אלפי
חברי וגמלאי אגד, נחתמה כאמור בחודש מארס, לאחר מכרז מזורז ושנוי במחלוקת בו
לקחו חלק, מלבד קבוצת ברגרזון (שכללה את המיליונר פויו זבלדוביץ', שפרש בינתיים),
גם את גמול, גרנית הכרמל ואיל ההון ליאו נואי.
על פי תנאי העסקה, שכאמור טרם הושלמה, תרכוש קבוצת ברגרזון יחד עם קואופרטיב
אגד (ביחס של 60:40) את הבעלות בנצבא התנחלות, במחיר המשקף שווי של כ-160 מיליון
דולר לחברה-הבת נצבא החזקות - כאמור הנכס העיקרי של חברה זו. שווי זה, גבוה
ביותר מפי 4 (!) לעומת מחיר השוק לפיו נסחרות כיום מניות נצבא החזקות בבורסה
ומההון העצמי החשבונאי של החברה.
בשלב הראשון של העסקה, תפרע קבוצת ברגרזון-אגד חובות של כ-220 מיליון שקל שצברה
נצבא התנחלות לבנק הבינלאומי (כתוצאה מפדיון מניות חברים), ובנוסף, תשלם במזומן
כ-120 מיליון שקל, תמורת מניות שיקנו לה שליטה בנצבא התנחלות (ובאמצעותה גם
בנצבא החזקות). את יתרת מניות החברים בנצבא התנחלות, תרכוש הקבוצה משנת 2004
ובמשך 17 שנה.
דלק נדל"ן, שככל הידוע הגיעה לעסקה באמצעות קשריה עם אהובי, מעריכה כי בנצבא
החזקות טמון פוטנציאל עצום של קרקעות ונכסים, שאיננו בא כיום לידי ביטוי בספרי
החברה. דלק נדל"ן עצמה נחשבת לאחד הכוחות העולים בענף והפכה בשנים האחרונות
מרכז רווח עיקרי לקבוצת דלק, לצד עסקי הרכב של הקבוצה (דלק רכב).
רוב פעילות החברה מתבצעת כיום באמצעות החברה-הבת הבורסאית, דלק בינלאומי, שהודיעה
לפני כשבוע וחצי על השלמת עסקת הנדל"ן הגדולה בתולדותיה (ואחת הגדולות שקשרו
יזמים מקומיים בחו"ל), במסגרתה רכשה קבוצה בה היא שותפה עם אהובי את מלוא הזכויות
בלמעלה מ-100 חניוני רכב ברחבי בריטניה, שהיו בבעלות חברת NCP ("נשיונל קאר
פארקס") תמורת 609 מיליון ליש"ט (כ-4.3 מיליארד שקל). חלקה של דלק בינלאומי
בעסקה עומד על 40% (243 מיליון ליש"ט). העסקה מומנה ברובה בהלוואה שהעמיד רוייאל
בנק אוף סקוטלנד, בעל בשליטה בנשיונל קאר פארקס. דלק בינלאומי סיימה את המחצית
הראשונה של השנה עם רווח של 57 מיליון שקל מהכנסות של 156 מיליון שקל. את שנת
2002 כולה סיימה החברה עם רווח של 85 מיליון שקל מהכנסות של 277 מיליון שקל.
העסקה בבריטניה צפויה להגדיל את היקף פעילותה של החברה בכמעט 50%.
בבעלות דלק נדל"ן נכסים בשווי של כמיליארד דולר, 80% מהם בחו"ל (בריטניה וקנדה).
לאחרונה הוערך שוויי החברה בכ-200 מיליון דולר. מלבד קבוצת דלק מחזיקה במניות
דלק נדל"ן גם קרן הפנסיה מבטחים, שרכשה לפני כשלוש שנים 7.5% מההון לפי שווי
של 108 מיליון דולר (אחרי הכסף). למבטחים אופציה להגדיל את אחזקותיה ל-20%.
העברת השליטה בנצבא התנחלות לידי קבוצת ברגרזון-אגד, טעונה עדיין את אישור
הממונה על ההגבלים העסקיים וצפויה לעמוד גם במבחן בית המשפט: עתירתם של כ-30
מבעלי המניות בנצבא התנחלות כנגדה, אליה הצטרפו גם גרנית הכרמל וגמול, שתיים
מבעלות המניות הגדולות בחברה-הבת נצבא החזקות.
גמול, המחזיקה כ-12% ממניות נצבא החזקות, וכמוה גרנית ואשטרום (המחזיקות כ-10%
מההון כ"א), נאלצו להפחית בשנים האחרונות עשרות מיליוני שקלים משווי מניותיהן,
לאחר שאת השקעתן ביצעו השלוש לפי שווי דמיוני של כ-220 מיליון דולר לנצבא החזקות.
נצבא החזקות סיימה את המחצית הראשונה של השנה עם הפסד עצום של 78.2 מיליון
שקל, בעיקר כתוצאה מהחלת תקן 15, לירידת ערך נכסים, על חלק מנכסיה. את שנת
2002 כולה סיימה נצבא עם רווח של 13 מיליון שקל מהכנסות של 181 מיליון שקל.
לפני כשבועיים, דיווחה החברה כי בכוונתה לבצע הנפקת אג"ח בהיקף כולל של 200
מיליון שקל, חודשיים לאחר שחברת הדירוג מעלות הפחיתה את דירוג התחייבויות החברה
מ-AA מינוס ל-A (הפחתה של שני דירוגים). מעלות מסרה, כי אג"ח נצבא יישארו ברשימת
מעקב, על רקע העברת השליטה בקבוצה לקבוצת ברגרזון. מעלות מסרה, כי תבחן את
גרעין השליטה החדש בחברה ואת האסטרטגיה העסקית והפיננסית של בעלי השליטה החדשים.
את הפחתת הדירוג הסבירה מעלות בעיקר בהרעה בסביבתה העסקית של נצבא; המיתון
בתחום הנדל"ן המניב בישראל, עקב עודפי ההיצע בשטחים המוצעים להשכרה במישרין
ובשכירות משנה; ירידה בביקושים לשטחי מסחר, תעשייה ומשרדים; עליית הריבית הריאלית,
גידול במספר פשיטות הרגל של סוחרים והחמרת הקריטריונים של הבנקים למתן אשראי
לענף. הללו באו לידי ביטוי בירידת שיעורי התפוסה, קיטון משמעותי בדמי השכירות
(בעיקר באזור המרכז), ירידת מחירי הנכסים, פגיעה בשיעור החידושים של חוזי שכירות
קיימים והקטנת היקפי העסקאות.
אשר לנצבא עצמה, במעלות הצביעו על הרעה בחוסנה הפיננסי של החברה, שבא לידי
ביטוי בשחיקת שיעורי הרווחיות הגולמית מפעילות הנדל"ן המניב עקב ירידת שיעורי
התפוסה בנכסי החברה (הגם שהללו עדיין גבוהים מהממוצע בענף). פגיעה נוספת באיתנותה
של החברה נגרמה מכך שחלק ניכר מנכסיה אינו מייצר תזרים משמעותי ומגלם בעיקר
פוטנציאל השבחה עתידי, שנפגע בעקבות האופק הלא ברור של ענף הנדל"ן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
