השימוש הנעשה בכל בניין חייב להתאים לתוכנית בניין עיר החלה על האיזור, וכן
להיתר הבנייה של הבניין שניתן בשעת הקמתו. סטייה כלשהי מהמסמכים הנ"ל יהווה
שימוש חורג, ויש לקבל אישור מיוחד מהרשות המקומית, שיאפשר את השימוש "החורג"
מהמטרות שמנויות בתוכנית בניין עיר, או בהיתר הבנייה.
כמו כן, יש להבחין בין שימוש חורג לבין הקלה. הראשון (שימוש חורג) נוגע לשימוש
הנעשה במקרקעין והסותר תוכנית בניין עיר ו/או היתר בנייה של הבניין. לעומת
זאת הקלה מתייחסת לאופן הבנייה, ובמסגרתה מבקש ההקלה מבקש למעשה "לבנות" בשונה
מהקבוע בתוכנית בניין עיר, לדוגמא, להגביה את הבניין ו/או להתקדם עם קווי בניין
ו/או לפתוח חלון מסוים וכו'.
כשתוכנית בניין עיר הינה תוכנית "מודרנית", לאחר קום המדינה ובוודאי של השנים
האחרונות, או כשהיתר הבנייה ניתן בשנים אלו, בדרך כלל קל לקבוע אם השימוש הינו
חורג או הינו בהתאם לתוכניות. דא עקא, כי בלא מעט מקרים (ובמיוחד בבניינים
ישנים), הבניין נבנה לפי תוכנית בנין עיר ישנה (מנדטורית או מיד לאחר קום המדינה)
וגם ההיתר אינו מסוג ההיתרים שניתנים היום ע"י רשויות אשר מפרטות יותר. במקרים
כאלו קשה להתחקות אחר המטרות המדויקות של התב"ע ו/או ההיתר.
לאחרונה נדרש בית משפט השלום בת"א לסוגיה זו, בעניין 2602/98 מדינת ישראל ואח'
נ' יהודית ארד ואח', אשר בו נידונה סוגיה של שימוש רב שנים בבניין ישן לניהול
משרד עורכי דין.
בעניין יהודית ארד, הנאשמת המנהלת משרד עורכי דין ברחוב הוברמן בת"א נדרשה
להוציא שימוש חורג בגין משרד עורכי דין בקומת הקרקע, המנוהל מזה שנים רבות
בקומת הקרקע בבניין. לטענת העירייה, השימוש למשרדים חורג, באשר בהיתר הבנייה
לא הותר באופן מפורש שימוש למשרדים. היתר הבנייה לבנין ניתן בשנת 1948 ובאותה
עת חלה תכנית "גדס" המנדטורית, אשר קבעה שימושים מעורבים באזור נשוא הדיון,
לרבות משרדים.
בשלב כלשהו, הנאשמים עצמם הגישו בקשה לשימוש חורג, אך השופט דניאל ארנסט, אשר
קיבל את טענת הנאשמים, קבע: "הגשת בקשה להיתר כלשהו אינה אלא עובדה ניטראלית,
שאינה חוסמת טענה שאין צורך בהיתר. הגשת בקשה בטעות או מתוך אי רצון לנהל מערכה,
תוך העדפת פתרון המחלוקת על דרך של הוצאת היתר, אין בה כדי ליצור השתק, ובוודאי
שלא בתחום הפלילי, שבו נבחנת השאלה האם נעברה עבירה עפ"י הדין, ותו לא". מכאן,
השופט ארנסט מנתח את הסוגיה ומגיע בסוף פסק הדין למסקנה, כי אין המדובר בשימוש
חורג, וכי הנאשמים פטורים מהוצאת אשור כזה.
בשעתו, בפסק הדין ע.א. 1216/98 "אבוטבול" נקבע, כי שימוש חורג משמעו שימוש
למטרה שלא הותר להשתמש בה. וכל שאינו מותר מפורשות - אסור. אך השופט ארנסט
מנסה להבין את "פשר" שתיקת היתר הבניין בעניין שימושים מהנסיבות של התיק.
לפי קביעתו, פעם היה נהוג, שמשרדים של בעלי מקצועות חופשיים ימוקמו בקומת קרקע
של בנייני מגורים. בשנות ה-70 עיריית ת"א נקטה במדיניות של פינוי משרדים אלו,
אך לאחר מכן השתנתה הגישה, על רקע "התפיסה החדישה הרווחת גם בעולם לפיה אין
זה רצוי לייחד איזורים בעיר למשרדים בלבד, באופן הגורם לריקנות מוחלטת של האזור
לאחר שעות העבודה ולכניסת אלמנטים בלתי רצויים לאזורים אלה בשעות הלילה", כלשון
השופט ארנסט.
מכאן השופט ארנסט מגיע למסקנה, כי למרות שההיתר לא התיר באופן מפורש את השימוש,
הרי התרת השימוש נעשית ע"י תוכנית המתאר החלה באזור ומושפעת בפועל גם ממדיניות
העירייה. ואכן העירייה לא מתנגדת לעצם השימוש שנעשה ע"י הנאשמים, אלא דורשת
קבלת אשור לשימוש חורג, דבר הכרוך בתשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג, אשר
לעיתים מסתכם בסכומים גדולים.
השופט ארנסט, בהסתמכו על פסק הדין רע"פ 5633/93 "מ"י נ' הומניפיל" קובע, כי
בבניינים ישנים בית המשפט רשאי להסיק את דבר ייעודם מהנסיבות. כלומר, אכן בדיני
תכנון ובנייה מה שלא הותר במפורש אסור, אך בבניינים מסוג נשוא הדיון, יש משקל
כבד לעצם השימוש של עשרות שנים, כשאין איסור מפורש בהיתר בנייה.
בשעתו, בפסק הדין הומניפיל נקבע, כי תכנון הפנימי של מבנה אינו מהווה ראיה
מוחלטת ומכרעת לייעודו ולשימוש שניתן לעשות בו, אלא רק ראיה נסיבתית, שאת משקלה
היחסי יש לקבוע בכל מקרה נתון ובהתחשב בכלל הראיות. ומבחינת נטל הראיה, בבניינים
הישנים, שבהם לא צוינה מטרת השימוש, נטל הראיה עובר לעירייה לקבוע, כי השימוש
הינו בניגוד להיתר ולא על הנאשם. לכן השופט ארנסט מזכה את הנאשמים מכל אשמה
ופוטר אותם מהוצאת היתר לשימוש חורג.
אין ספק כי לפסק הדין השלכה על משרדים רבים המנוהלים בבניינים הדומים לבנין
נשוא האישום, ועל פרשנות של שימוש חורג ביחס לשימוש של שנים רבות, בהיתרי בנייה
אשר לא אוסרים במפורש את השימוש נשוא כתב אישום.
הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
