חוק הגנת הדייר: אבסורד בן 60 שנה

מאחר ושכר הדירה שבעלי הבתים גובים הוא כה נמוך, הם הזניחו במשך שנים את רכושם, בשל אי יכולת כלכלית לשפצו וכאמצעי לחץ על הדיירים לעזוב את הדירות; התוצאה: רחובות שלמים במרכזי הערים הגדולות הוזנחו

את הבשורה על אי עליית המדד במשק בשנה שהסתיימה בנובמבר 2003 קיבלו בעלי הבתים שנכסיהם מושכרים במסגרת חוק הגנת הדייר ברגשות מעורבים. אמנם משמעות הדבר היא, שלא יוכלו להעלות את שכר הדירה שהם גובים מהדיירים בשנה הקרובה, אך במקביל, מאחר ושכר הדירה כה נמוך והתוספת היא של שקלים ספורים בלבד, אין לכך ממילא משמעות רבה.

"אי העלאת שכר הדירה בדיור המוגן חמור במיוחד על רקע העובדה, שהממשלה החליטה במסגרת חוק ההסדרים להעלות את שכר הדירה בדירות הדיור הציבורי, ולבטל את זכות ההורשה", אומר יו"ר התאחדות בעלי בתים, אבי רוזן, המייצג בעלים של כ-20 אלף דירות עליהן חל חוק הגנת הדייר, וכ-10,000 עסקים שגם עליהם חל החוק.

"עובדה זו יוצרת מצב אבסורדי, שבו המדינה פוגעת בשכבה החלשה ביותר במדינה, שברובה מתגוררת בפריפריה, ומתפרנסת ממילא מקצבת הבטחת הכנסה, אך ממשיכה להפלות לרעה את בעלי הבתים הפרטיים המשכירים את רכושם לא אחת למשפחות בעלות אמצעים הממשיכות להנות משכר דירה מוגן במרכזי הערים".

רוזן מדגיש, ששכר הדירה הממוצע אותו מצליחים בעלי הנכסים לגבות נע בין 140 שקל לחודש ל-170 שקל לחודש - תשואה אפסית לעומת שוויו הריאלי של הנכס.

במהלך השנים, ובעקבות אי עדכון שכר הדירה, הוא נשחק עד כדי כך, שכיום הוא מהווה כ-0.5% מהשכר הממוצע במשק. לדברי רוזן, השוכרים משלמים שכר דירה מגוחך בעבור נכסים במרכזי הערים, ששווים האמיתי מיליונים רבים.

חוק הגנת הדייר הוא אחד החוקים המשונים, שסירבו לעזוב את הארץ יחד עם כוחות המנדט הבריטי. החוק חוקק בשלהי מלחמת העולם השנייה, כאשר בארץ היה ביקוש גבוה לדיור והיצע מועט ביותר, שהביא לעליית מחירים. אז הודיעו שלטונות המנדט שהם מקפיאים את שכר הדירה לתקופה מוגבלת, כדי למנוע השתוללות מחירים. באותם ימים היווה שכר הדירה כ-40% מהשכר הממוצע במשק. התקופה המוגבלת לא תמה עד היום. במהלך השנים ניסו בעלי הנכסים להשתחרר מכבלי החוק, אך ללא הועיל. הוועדות השונות רק הקשיחו את חוקי הגנת הדייר, והוסיפו להם תקנות חדשות, כמו זו למשל שמאפשרת זכות הורשה בדיור המוגן באם בן זוג או קרוב משפחה אחר מתגורר עם הדייר במשך חצי שנה.

ב-1997 ניסו הממשלה והכנסת לשנות את החוק בעקבות המלצה של ועדה ציבורית, בראשות עו"ד יהושע רוטנשטרייך, ולבטל את תקרת שכר הדירה המוגן בבתי העסק. עם פרסום התקנות הפגינו השוכרים, בעיקר באיזור ירושלים, והממשלה ביטלה את ההחלטה. ביולי 1980 התקבל תיקון בחוק שחייב את הממשלה לעדכן את שכר הדירה המוגן אחת לשנה בסכום הנע בין 70% עד 100% מעליית המדד, אך מתברר שבשנים בהן המדד אינו עולה, אין בתיקון הרבה תועלת.

בשנים האחרונות הוצאו מהחוק עסקים רבים, ביניהם בנקים, מסעדות ועסקים נוספים, וגם זאת רק באם לא שילמו דמי מפתח עם תחילת השכירות. אלה חויבו בתשלום שכר דירה ריאלי. שאר העסקים ממשיכים גם כיום לשלם שכר דירה סמלי.

לדברי רוזן, מאחר וקשה להוכיח האם השוכר אכן שילם דמי מפתח או לא, תלויות ועומדות עשרות תביעות משפטיות של בעלי בתים נגד שוכרים, הטוענים ששלמו דמי מפתח ולכן הם משוחררים מתשלום שכר דירה ריאלי.

לחוק הגנת הדייר פן נוסף. מאחר ושכר הדירה שהצליחו בעלי הבתים לגבות היה כה נמוך, הם הזניחו במשך שנים את רכושם, בשל אי יכולת כלכלית לשפצו, אך גם כאמצעי לחץ על הדיירים לעזוב את הדירות. התוצאה היא, שרחובות שלמים במרכזי הערים הגדולות הוזנחו, והבתים הלא משופצים הפכו לכתמים של כיעור ועזובה. אי היכולת לפנות את הדיירים גורמת לאובדן הכנסה אפשרי רב לבעלי הבניינים, ולניצול כושל של הקרקע.

כסיכום לעבודה שערך אהוד מנירב, חוקר במכון ללמודים אסטרטגים ופוליטיים, צויין, שחוק הגנת הדייר הוא גרוע מאחר והוא נועד לקבוצה מוגדרת מאוד של אנשים שזכו להטבה ניכרת על בסיס העבודה ששכרו דירות לפני 1940.

לדעתו, החוק פוגע לא רק בבעלי הבתים אלא גם בדיירים עצמם, שכן הוא הופך אותם לאסירים בדירות עליהן שילמו דמי מפתח, אותן הם פוחדים לאבד; הוא פוגע בזכויות הקניין של בעלי הבתים; מביא להתדרדרות מלאי הדירות; לבזבוז משאבי קרקע ולמוביליות חברתית נמוכה, שכן בעלי הדירות אינם רוצים לעזוב את דירותיהם, שנמצאות בעיקר במרכזי הערים. מהמחקר עולה, שבעוד שבעל דירה ממוצע מחליף דירה אחת ל-12 שנה, הדיירים ששילמו דמי מפתח נשארים בדירותיהם עשרות שנים מפחד איבוד זכויותיהם.

המחקר מדגיש את העובדה, שחוק הגנת הדייר הוא אחת הסיבות למיעוט הדירות להשכרה בארץ, שכן יזמים פחדו במשך שנים לבנות דירות להשכרה פן יחול עליהן החוק. משכירי דירות חוששים להשכיר את דירותיהם לפרק זמן העולה על שנה, מתוך חשש שתקופה ממושכת יותר תקנה זכויות לדיירים. לא רק זאת: אי פיתוח שוק להשכרה עודד את משרד השיכון במשך שנים לבנות בנייה זולה, שהפכה למפגע בפני עצמו. המחקר ממליץ להאיץ את התהליך שבו בעלי הדירות ירכשו את דירותיהם מידי השוכרים ששילמו דמי מפתח. סיוע לכך ינתן באמצעות פטור ממס שבח לבעל דירה המחזיק מספר נכסים, או עדכון אחוזי הבנייה כך שיביאו לבעל הנכס רווח עתידי.

המלצה נוספת היא פישוט ההליכים המשפטיים במקרה שבעל הבית מבקש לפנות דיירים, תוך מתן פיצוי הולם. עוד מוצע לקבוע שבתוך חמש שנים יבוטל החוק ותינתן לצדדים אפשרות להגיע להסכמה על גובה הפיצוי.

צרו איתנו קשר *5988