איש מאתנו איננו בטוח

תמוטטות חירם-גת אינה ההסתבכות הגדולה ביותר של חברת הנדל"ן בשלוש השנים האחרונות. היא חייבת לנושיה "רק" כ-370 מיליון שקל, ומזה 95 מיליון שקל בערבויות ביצוע, שיבוטלו, חלקן לפחות, בבוא העת. ההסתבכות מעוררת עניין רב, משום שמדובר בחברה ותיקה, שעד לפני מספר שנים נחשבה לאחת מחברות הנדל"ן הפרטיות למגורים הגדולות בארץ. בנוסף, היא קשורה באנשי עסקים מהשורה הראשונה - המשקיע והבנקאי ישעיהו (שייקה) לנדאו מבנק איגוד, הקבלן הוותיק דוד גת, שהיה בעבר סגן נשיא התאחדות הקבלנים, הדירקטורים יוסי פינצ'וק (לשעבר מנכ"ל מבני תעשיה), עליזה שלוס (לשעבר מנהלת נכסי ההסתדרות) ואחרים.

קשייה של חירם-גת מעוררים הדים ותגובות רבים, גם משום שהמקרה הוא בבחינת "אם בארזים נפלה שלהבת". חירם-גת, בעיקר בשמה הקודם בן-יקר-גת, היתה לא רק חברה גדולה, אלא גם בעלת מוניטין ושם טוב. עובדה, שגם כיום, עד לאחרונה, בנתה כקבלן בניינים מן הגדולים בארץ, בהם בניין ההנהלה החדש של חברת החשמל בחיפה, בית רובינשטיין בת"א, בניינים בטרמינל נתב"ג 2000. אם הם נופלים - אמרו השבוע קבלנים - כמעט איש מאתנו איננו בטוח.

הנפילה היא חוליה אחרונה בשרשרת של הסתבכויות של חברות קבלניות בשלוש השנים האחרונות. לא תמיד קל לאתר את הסיבה המיידית. להלן רשימה, אולי לא מלאה, של חברות בנייה שנקלעו לקשיים בשנים האחרונות:

* ט.ש.ת, בשליטת משפחת תורג'מן מירושלים, שבנתה בבירה ובמבשרת ציון, נקלעה, יחד עם חברה-בת, לחובות בכ-100 מיליון שקל. עו"ד ישי בית-און, שכינס את נכסיה, הצליח להחזיר כ-60 אחוז מהחובות, הישג נכבד לגבי חברות במצוקה. לבסוף מכר את השלד של החברה למשקיע אברהם (אבי) דן מניו יורק, בעליו של מלון רויאל בים המלח.

* יוסף מושקוביץ, קבלן ותיק מחיפה, נקלע עם חברתו לחובות בכ-550 מיליון שקל. במקרה שלו, די ברור מה הביא לנפילה. הוא קנה מעיריית תל אביב, במכרז, מגרש ביד אליהו, ושילם מחיר גבוה מאוד, 24 מיליון דולר. בנק הפועלים מימן את העיסקה ואת בניית בנייני המשרדים על המגרש, אך הריבית העיקה ככל שמושקוביץ התעכב במלחמתו על הגדלת אחוזי הבנייה.

מושקוביץ נכנס להשקעה גבוהה מאוד, קיווה שיוכל לשווק את המשרדים במחירי שיא, אך בינתיים בא המיתון והמחירים נפלו, מ-20-22 ל-14 דולר למ"ר בחודש בעסקאות השכרה. הוא השכיר חלק מהמשרדים למינהל הדיור הממשלתי, ומכר את היתרה. העסקאות לא החזירו את ההשקעה, והוצאות המימון הלכו ועלו. מושקוביץ מכר תחילה 50% מהפרויקט לאלקטרה נדל"ן, ולאחר מכן מכר את המחצית השנייה לקבוצת סוארי-אהובי. גם לאחר מכירות אלו, ומימוש נכסים נוספים, עדיין לא נפרעו כל החובות. בנוסף, נכנס כשותף לפרויקט המגורים בחוף הכרמל, שבנייתו נעצרה בשל התנגדות הירוקים ומצב השוק, ולבסוף מכר את חלקו ללא רווח.

* סלע שולדר, חברת בנייה קטנה יחסית, שבנתה בעיקר בניין רב קומות בקרית מוצקין.היא נתקעה עם כ-50 דירות לא מכורות, ונקלעה לחובות של כמה עשרות מיליוני שקלים. הכונס, עו"ד ידי בית-און, מכר כמעט את כל הדירות, והחזיר את מירב החובות. זהו מקרה קטן, הבא להדגים, כי גם חברות מקומיות, ולא רק ארציות, נקלעות לקשיים.

* נגה נדל"ן, חלק מקבוצת נגה אלקטרוטכניקה שפעלה בתחומים שונים, ונקלעה לקשיים ולחובות של כ-850 מיליון שקל. חלקו של הנדל"ן בהסתבכות הוא כנראה כ-200 מיליון שקל. כונסי הנכסים עושים מאמצים לשקם את החברה. הם מכרו חלק מהנכסים, ומפעילים אחרים. דוגמא בולטת היא בניין מגורים בן כ-160 דירות קטנות, ההולך ונבנה ברחוב העלייה בתל-אביב. נגה מכרה 100 דירות, אך הבנייה נעצרה בשל קשיי מימון. בית המשפט מינה נאמן, שחידש את הבנייה ואת מכירת הדירות. שוק הדירות כיום קשה, כידוע, וקל יותר לכתוב "מחדשים את המכירה", מאשר למכור בפועל.

* ברנוביץ. חברת בנייה ותיקה ומכובדת, יותר מ-60 שנה בענף. היא נקלעה לקשיים ולהפסדים בשנתים האחרונות, הן בשל מכירה איטית של דירות יוקרה במגדל בהרצליה, והן משום שחויבה לשלם עשרות מיליוני שקלים לשלטונות המס. נכון להיום, החברה פעילה, אך פעילותה מצטמקת. העיסוק העיקרי שלה בשנה האחרונה היה בניית 650 דירות בנס ציונה, כקבלן ראשי של דלק נדל"ן, בעיסקה לפי 47%. בשבוע שעבר ניצלה דלק נדל"ן את זכותה לפי החוזה, והעבירה את הבנייה לסולל בונה. אריה ברנוביץ אומר, שהדבר נעשה בהסכם הדדדי, ולחברתו לא ייגרמו נזקים. מכל מקום, לפני כחצי שנה קנתה החברה מהציבור את כל מניותיה בבורסה, בכמיליון שקל, וכתוצאה מכך שוב אין היא חייבת לפרסם דו"חות כספיים ומאזנים.

* צמנטכל. עוד חברת בנייה ותיקה ובעלת שם טוב, בעיקר בתחום הביצוע, שנלקעה לקשיים ועושה מאמצים גדולים להישרד. לפני שנתיים היתה חייבת כ-260 מיליון שקל, בעיקר לבנקים. הבעלים, משפחת קוטיק, מכרו את אחזקותיהם, וכיום נמצאת החברה בעיקר בבעלות סולל בונה, משה פרוז'ינסקי ומיכה טלמור. הבנקים מחקו 25 מיליון שקל, הציבור ויתר על 20 מיליון שקל אג"ח, החובות קטנו והחברה מנסה להמשיך ולפעול, תוך פעולות חסכון ויעול, שכללו כמובן הקטנת הוצאות המימון. החברה בונה שלב ב' באודיטוריום בחיפה, וכן זכתה זה עתה במכרז, עם סולל בונה, לבניית מטה המשטרה בחיפה, ב-62 מיליון שקל. המנכ"ל יוסי כהן: "הקשיים נבעו בעיקר ממצב הענף, בעיות ניהול והוצאות מימון גבוהות".

* רובננקו, עוד חברה ותיקה שנקלעה לקשיים. חובותיה, בעיקר לבנקים כמובן, נאמדים ב-250 מיליון שקל. בית המשפט מינה לחברה נאמנים, שעשו מאמצים גדולים כדי לשקם את החברה. המתכון ידוע, והוא בנוי על מכירת חלק מהנכסים, כולל חלקה של החברה בפרויקט במזרח אירופה. לפני זמן קצר אישר בית המשפט המחוזי בתל-אביב סופית את העיסקה, שבה נמכרה השליטה ברובננקו לקבוצה בראשות משפחת יונה ומשה חדיף. הקונים קיבלו על עצמם בעיקר לפרוע חובות של החברה. המייסד והבעלים, שמואל רובננקו, גם מקבל סכום כסף מסוים במזומן. בכוונת היזמים לשוב ולהפעיל את החברה, כמובן תוך התחשבות בתנאי השוק.

* שמשון פריצקר, קבלן ויזם גדול מחיפה, נקלע אף הוא לקשיים. הבעיות שלו , בניגוד לרוב היזמים האחרים ברשימה, קשורות בעיקר בשוק הנכסים המניבים: פריצקר שותף בפרויקט משרדים גדול בחיפה, שבמרכזו קרית הממשלה. בניית המשרדים נעצרה בשל מצב השוק, אחרי שנעשו כבר השקעות גדולות בתשתית. החוב, במקרה זה לבנק דיסקונט, הוא כ-150 מיליון שקל.

* שיכון ובינוי, קבוצת הבינוי הגדולה ביותר בענף. כאן אין לדבר על הסתבכות, כי הקבוצה גדולה, פעילה וככל הנראה גם רווחיות, למרות הפסדים רבעוניים לעתים (של סולל בונה בעיקר). אולם, לפני שלושה שבועות הודיעה שיכון ובינוי על פיטורי 430 עובדים, שהם 20 אחוז מכלל מצבת כוח האדם שלה. הדבר מעיד על קשיים מסוימים ועל ההכרח לחסוך ולייעל.

* אילן גת, חברת בנייה קטנה יחסית, מבעלי פרויקט מגורים גדול ביפו (גבעת אנדרומדה), שנקלע לקשיים עקב המיתון והקשיים במכירת דירות יוקרה. יש לה גם נכסים מניבים. החברה חייבת כ-140 מיליון שקל, והיא נכנסה באחרונה להסדר חובות.

האם יש מכנה משותף לכל ההסתבכויות הללו, ומהו? ברור, שהסיבה המובילה והכואבת ביותר היא המיתון הכבד במשק, שניתן לכנותו כבר כשפל רב-שנתי, המעיק על הענף במשך 7 שנים ולא רואים את סופו. המצב פשוט: מוכרים פחות דירות, ומי שיש לו מלאי ונתקע אתו, מצבו אינו טוב, אם לדבר בלשון המעטה. הבנקים, שכבר נכוו בשנתיים האחרונות מנפילות של חברות נדל"ן ומחקו סכומים גדולים, בעיקר בפרשיות שתוארו לעיל, נעשו זהירים מאוד. הם מצמצמים את קווי האשראי, דורשים לפרוע חובות ולתת עוד בטחונות. הבנקים גם נעשו מעורבים יותר מבעבר בפעילותו לפתרון בעיות של חברות שונות.

רוב ההסתבכויות הן של חברות קבלנות וביצוע, ופחות של יזמים. המיתון והשפל הביאו לירידה חדה בהזמנות ובמכרזים. הקבלנים שנותרו מתמודדים על כל מכרז תוך הגשת הצעות מחירים כמעט ללא רווח, ואולי אפילו במחירי הפסד.

גם המחסור בעובדים מפריע. אבי ארנסון, גדול הקבלנים הפרטיים כיום, אמר ל"גלובס": "הממשלה סגרה את השמים, ולמעשה כמעט ואינה מאפשרת לייבא עובדים זרים. נוצר מחסור בפועלי בניין, מחיר שעת עבודה קפץ בשנה האחרונה מ-26 ל-46 שקל לשעה, ובכמה מקרים משלמים אפילו 60 שקל לשעה. אני חושש ששכר העבודה ימשיך ויעלה גם ב-2004. ברור, שבמצב כזה עובדים בהפסד". קבלנים נוספים נתנו תמונה דומה.

עוד סיבה להתמוטטויות היא אי-ביזור ההשקעות. דוגמא טובה וחיובית נתנה ונותנת אפריקה-ישראל להשקעות. הממשיכה להרוויח ולעשות עסקים טובים גם בתקופה הקשה הנוכחית. בעליה לב לבייב ומנכ"לה פנחס כהן, נקטו במדיניות ביזור כפולה: ראשית, הפנו חלק גדול מהיזמות החדשות של החברה לחוץ לארץ. החברה מעורבת כיום ב-25 פרויקטים יזמיים בצפון אמריקה ובאירופה, בהיקף השקעות כולל של 1.6 מיליארד דולר. זה מאפשר לה להתרכז בפעילות שבהן ענף הנדל"ן פורח. אפריקה-ישראל אינה היחידה. חברות רבות גילו שחו"ל מהווה מענה לבעיות בארץ. אולימיפיה, כדוגמא נוספת, הקפיאה בניית בנית משרדים בת"א וברמת-גן, ונכנסה לפרויקטים בהונגריה. חברות גדולות נוספות שנכנסו לפעילות בחו"ל הן יעקב אנגל, ב.ס.ר, סולל בונה (חטיבת היזמות), חפציבה ומרלז של משפחת יונה, האחים משה ויגאל גינדי ורבים אחרים. כדאי לשים לב לכך, שכמעט כל החברות שהתמוטטו, ברשימה דלעיל, אינן פעילות, או עובדות רק מעט, בחוץ לארץ.

אפריקה-ישראל עשתה פעילות ביזור נוספת, על-ידי כך שנכנסה לענפים שאינן נדל"ן, כגון מלונאות, תעשייה ואחזקת רשת של תחנות דלק בארץ ובחו"ל. רק חברות נדל"ן מעטות יכולות להרשות לעצמן ללכת בעקבות אפריקה-ישראל, בגלל ההשקעה הגדולה הכרוכה בכך.

גלובס: האם יש מכנה משותף להסתבכויות?

רואת החשבון עליזה שרון, המתמחה בהבראת חברות בקשיים, בענף הנדל"ן ובענפים אחרים: "מכנה משותף אחד הוא מוסר תשלומים גרוע של מזמיני עבודות, בעיקר הממשלה וחברות ממשלויות. יתכן שגם להם סיבות אובייקטיביות ובעיות תקציב, אבל לקבלנים זה לא עוזר. יש קבלנים שעיקר עבודתם היא עם מזמינים כאלו. מוסר התשלומים הירוד מביא לכך, שספקי החברות מבקשים לקבל חלק מהתשלום במזומן, ואינם נותנים אשראי שוטף ועוד 30-120 יום, כפי שהיה מקובל. גילינו גם, שבעלי החברות עצמם, שהם יזמים מיומנים, לא תמיד מודעים למצבם האמיתי, חושבים שהפרויקט מרוויח, אך לא ערים למצב תזרים המזומנים, והם מופתעים לגלות מה מצבם האמיתי. גם החשבים לא תמיד רואים את כל התמונה".

- איך אפשר למנוע הסתבכויות של חברות נוספות?

שרון: "המצב בשוק בכללו קשה. אם בעלי חברות ישכילו להבין שיכול להיות שמצבם קשה, ויעשו איבחונים מקצועיים לנושא תזרימי המזומנים, זה יכול לעזור. כמובן, דרושים גם צעדי חסכון וייעול, כגון חסכון בכוח אדם וייעול תיפעולי, כמו גם ריכוז העבודה בכמה אתרים".

- באילו נסיבות אפשר להבריא חברה שכשלה?

שרון: "זה שונה ממקרה למקרה, ותלוי בבעלות, במבנה הנכסים וההתחיבויות, בסדר העדיפות של הנושים ועוד. אתן שתי דוגמאות מהעבודה שלנו כיום: אנחנו מטפלים בחברה ציבורית שהיא יזמית ויש לה חברהבת שהיא קבלן ביצוע. כלפי חוץ הכל בסדר, ואין שום דיווח לבורסה, כי אין צורך. בכל אופן כרגע. בחברה-הבת יש בעיית נזילות קשה, עקב הצטברות חוב לספקים בהיקפים אדירים, עשרות מיליוני שקלים. יש גם חובות לבנקים. מצד שני, מזמיני עבודות חייבים כסף. ההבראה מתבטאת בכך, שאנחנו מעבירים את הספקים לחברה האם ומפעילים את החברה באמצעות החברה האם. במקרה אחר מדובר בחברה ציבורית גדולה, שכל מזמיני העבודה שלה הם מוסדות ציבוריים, החייבים לה עשרות מיליוני שקלים, משרד השיכון ואחרים. במקרה כזה אנחנו מווסתים את כניסת החברה למכרזים, בודקים תמחיר של כל מכרז כדי לוודא שהוא רווחי. בכל מקרה, דרוש להקפיד על זהירות בקבלת עבודות, תזרים מזומנים חיובי, ובעיקר - ניתוח העובדות והכרה של המנהלים במצב האמיתי".