"יציבות מדינית היא שם המשחק"

בניגוד למה שחושבים רבים במשק, הבעיה הגדולה של ענף הנדל"ן היא שאלת הביקוש ולא שאלת ההיצע", אומר דוד וינשל, יו"ר ועדת המניות של בנק לאומי, בעליה של חברה העוסקת ביזמות ובהשקעות, ומי שהיה מנכ"ל כלל, ומנכ"ל משרד השיכון בשנות ה-70. "לכן, כל עוד לא יהיו הסדרים מדיניים ורגיעה ביטחונית, שבעקבותיהם תתרחש תפנית בגידול ההשקעות במשק וכתוצאה מכך גם יגדל התוצר הלאומי הגולמי ויבואו עולים חדשים - אין שום סיכוי שהענף יצא מהמיתון בו הוא שרוי".

וינשל מדגיש, שלאחרונה נשמעות טענות מצד גורמים בענף, לפיהן רק אם ועדות התכנון היו פועלות בצורה יעילה יותר, אם מינהל מקרקעי ישראל היה מספק יותר קרקעות זולות, ואם מספר העובדים הזרים לא היה מקוצץ, ענף הנדל"ן יכול היה להפוך לקטר המושך את המשק מתוך בוץ המיתון. "לדעתי", הוא אומר, "מבלי לזלזל בחשיבות נושאים אלה, לא הם יזניקו את הענף".

וינשל מציע להסתכל על ענף הבנייה ממעוף הציפור ולהיווכח, ששני המנועים הגדולים של המשק היו תמיד העלייה בתוצר הלאומי והעלייה לארץ. אלה הביאו למחזור העסקים הגדול שהתחיל ב-1990 עד לשיא של 1997, ובעקבות החלשות עוצמתם, החל גם המשק לשקוע, כאשר לדעתו, כלל לא ברור האם הגענו לשיא השפל.

"אסור לשכוח, שהמיתון בו אנו שרויים אינו נחלתו של ענף הנדל"ן בלבד", אומר וינשל, "שכן כידוע שבמשק קיימים יחסי תשומה-תפוקה הדדיים בין ענף הבנייה לבין שאר ענפי המשק, שהמיתון פוקד גם אותם, ואחד משפיע על השני".

וינשל מדגיש, שהעלייה שהגיעה בסוף שנות השמונים ובתחילת שנות התשעים, ביחד עם הצרכים הדמוגרפיים של האוכלוסייה הוותיקה, הזניקו את הענף לשיא של 1997. התמתנות היקף העלייה החלישה את תפקודו של מנוע זה, וכתוצאה מכך הואט היקף ההשקעות השנתיות בבנייה למגורים.

"אם היה היום שקט בטחוני, הייתה ירידה באבטלה וצמיחה כלכלית, יהודים רבים היו עולים לארץ, או לפחות היו קונים לעצמם בית בישראל, וכך מנוע האוכלוסייה המקרטע היה נטען מחדש. בתקופה שבה הרב הראשי של צרפת אומר ליהודים לצאת לרחוב ללא כיפה, וגם באנגליה מתגברים סמני האנטישמיות, ישראל היתה יכולה להפוך למקלט".

אך לא רק זאת, גם מנוע התוצר ממשיך לקרטע בדיוק באותו אופן. לדברי וינשל, הנתונים מראים, שמתחילת האינתיפאדה החלה צניחה של התוצר לנפש, וזו גררה את המשק בשלוש השנים האחרונות לשיעורי צמיחה שליליים. הירידה בתוצר באה לידי ביטוי גם בירידה בהכנסה הפרטית, ולעליה באבטלה עד לרמה של 10.7%. הירידה בהכנסות מלווה בהגדלת הפער בחלוקת ההכנסות בין העשירונים השונים, ולכך הולך וקטן הסיכוי של העשירונים הנמוכים לרכוש דירה.

"מנתוני הלמ"ס עולה, שבשנים האחרונות הוכבד עומס ההוצאות לדיור בעיקר על שני העשירונים התחתונים, אך גם על העשירונים מהשלישי ועד השביעי", אומר וינשל. "למרות הוזלת מחירי הדירות ולמרות ירידה בריבית המשכנתאות, עלה העומס יחסית לשכר. כל אלה פגעו פגיעה קשה בביקוש למגורים. אמנם קיים במשק ביקוש דמוגרפי כבוש למגורים, אך הקושי הכלכלי מונע את סיפוקו".

וינשל מתריע על תופעה ההולכת וגוברת, לפיה עולה מספרם של אלה המתקשים להחזיר את תשלומי המשכנתא. לדבריו, הבנקים למשכנתאות חוזרים ומדווחים על מגמת עליה בפיגורים. בנק טפחות דיווח ברבעון השלישי שלו, שמתחילת 2003 עלו ההפרשות לחובות מסופקים ב-36% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. גם בנק דיסקונט למשכנתאות פרסם לאחרונה נתונים דומים. לדברי וינשל, אין צורך בדמיון רב כדי לחזות את הבעיה החברתית המתפתחת לנגד עינינו.

גלובס: מה זה עושה לביקוש?

וינשל: "לפי נתוני משרד השיכון, החל מ-1996 מסתמנת ירידה שנתית במספר התושבים הוותיקים המממשים את זכאותם להלוואות לדיור, כתוצאה מאי יכולת כלכלית. בשבוע שעבר פרסם מכון גיאוקרטוגרפיה סקר ממנו עולה, שהביקוש לדיור לא צפוי לעלות גם ב-2004. מגמה זו יוצרת הצטברות של משקי בית שאינם פותרים את בעיית הדיור שלהם. התוצאה מכל אלה היא, שבהעדר שוק פרטי מפותח להשכרת דירות, יש להניח שיגבר הלחץ על השכרה ציבורית. מדובר כאן לא רק בבעיה חברתית, אלא על השפעה ישירה על ענף הבנייה".

- מה יקרה אם לאורך זמן שכבות שלמות בציבור לא יוכלו לרכוש דירות?

"דבר יביא מצד אחד אמנם לירידה במחירי הקרקע, בשל העדר ביקוש, אך גם לירידה ברמת הדיור וברמת תחזוקת הדיור, עובדה שתביא להגדלת מספר השכונות הזקוקות לשיקום. קיימת גם אפשרות שהכבדת העומס, בעיקר על שני העשירונים התחתונים, תביא לגידול במספר חסרי הדיור, שיהפכו עד מהרה לבעיה חברתית קשה. מדינה הנמצאת על נתיב צמיחה, שבה התוצר השנתי לנפש הוא 17 אלף דולר, יכולה לספק רמת דיור גבוהה יותר ממדינה שהתוצר השנתי שלה לנפש יורד ל-16 אלף דולר לנפש. החשש הגדול הוא, שבעיות חברתיות בתחום השיכון, שנפתרו במהלך השנים, ישובו לצוץ ולהעיב על החברה והכלכלה".

- מה יקרה לדעתך לנדל"ן המניב?

"בעקבות המיתון בכל ענפי המשק, נוצר עודף של שטחי משרדים, מסחר ותעשיה. לצערי, אף אחד, ובהם גם אני, לא חזה שדווקא ההיי-טק יפסיק לתפקד, ובכך תיווצר כמות כה גדולה של שטחים שאין להם דורש. אני רוצה להדגיש, שההשקעות בכל ענפי המשק נמצאות בירידה, והן משפיעות על הענף. בתעשייה ירדו ההשקעות ב-30%, ולכן אין מי שישכור מבנים. גם ההשקעות מחו"ל קטנו מאוד. אני לא מחדש שום דבר כשאני אומר, שכדי שיגיעו לארץ השקעות מחו"ל צריך שתהיה פה יציבות ביטחונית ומדינית, ורק אז יגרמו מאמצי האוצר לכך שהצמיחה תהיה גדולה יותר.

"קטר נוסף שיכול להוציא את המשק מהמיתון הוא הייצוא, שיוכל לגדול ולפרוח אם יסירו ממנו את כל החסמים המדיניים. גם כאן יציבות מדינית היא שם המשחק. אני מאמין, שכאשר כל זה יקרה, ייספג גם עודף ההיצע בנדל"ן המניב".

- האם קיים בכלל פתרון?

"אין ספק שניתן לשנות כיוון, ולהפיח אנרגיה בשני המנועים, אך לשם כך דרושה מנהיגות כלכלית נועזת וחכמה, ולא ממשלה הבוחרת בדרך של קיפאון מדיני, והמעדיפה לקצץ בביקוש אך להרחיב את ההיצע.

"בהצעת חוק התקציב ל-2004, המונח עתה על שולחנה של הכנסת, הגדיר משרד השיכון את מדיניותו תחת ההגדרה של 'יצירת תנאים חדשים שיאפשרו לכלל האוכלוסייה למצוא פתרון דיור במחיר סביר, תוך התמקדות באוכלוסיות החלשות'. בפועל עושה משרד השיכון בדיוק את ההפך. הוא מצמצם את התקציב המיועד למענקים, ובמקומו מציע תקציב הלוואות מוגדל של 1.8 מיליארד שקל. לדעתי, זה מוזר מאוד, שדווקא בתקופה שבה צרכני הדיור מתקשים להחזיר הלוואות, מקצצים במענקים ומגדילים בהלוואות. לא זו הדרך להגדלת הביקושים.

"לא רק זאת, משרד השיכון מציע לצמצם בהנחות לשכר הדירה בדיור הציבורי, ולצמצם בהנחות שהוצעו במבצעי מכירת הדירות לדיירים. האבסורד הוא, שדווקא בתקופה שבה יכולת המימון של צרכני הדיור יורדת, מצמצמים דווקא בתוכניות שיש בהן משום פתרון לאוכלוסיות החלשות. גם ההצעה להפחית את הסיוע בדיור על ידי הקטנת מספר ועדות החריגים, המטפלות במתקשים לפתור את בעיית הדיור שלהם, בוודאי שאינה עולה בקנה אחד עם הצהרת המדיניות של משרד השיכון. בדרך זו, הצהרת המדיניות הופכת לסיסמה שדופה".

- אולי למשרד השיכון אין כסף?

"לעומת הפחתות אלה הפוגעות בצד הביקוש למגורים, יש למשרד השיכון תוכנית פיתוח הכרוכה בהוצאה של 1.8 מיליארד שקל, שמטרתה לתרום להיצע באמצעות תוכניות פיתוח קרקעות וקידום הבנייה. להבנתי, הממשלה אמורה להתערב בצד ההיצע כאשר הביקוש גואה, כמו למשל כאשר מגיעה עלייה המונית והשוק הפרטי אינו מצליח לספק פתרונות דיור בהיקף הנדרש. לצערי, לא זו הבעיה כיום".

- לאן להערכתך מופנים כספים אלה, אולי לשטחים?

"אני לא יודע. אני חושד שכן".

- למרות דבריך, הקבלנים ממשיכים להתלונן דווקא על מוסדות התכנון ועל העדרם של העובדים הזרים.

"נושא העובדים הזרים הוא עניין חברתי ממדרגה ראשונה, ולכן אסור להמשיך לאפשר בו שוק חופשי. זה ממש אבסורד שהישראלים מובטלים, ואילו המשק מעסיק עובדים זרים בהיקפים גדולים. צריך להביא למצב, שעובדים ישראלים יעברו לעבוד בענף הבנייה, שהגיע הזמן שיעבור ליתר מיכון ותיעוש . אסור להמשיך לאפשר לגורמים אינטרסנטים בענף הנדל"ן להמשיך לעבוד על הממשלה, ולהביא לארץ עובדים זולים שיוצרים אחר כך בעיה חברתית קשה".

- מה בכל זאת יכולה הממשלה לעשות?

"אין ספק שתנאי הכרחי לחידוש ההשקעות הוא הפעלת יוזמה ממשלתית לחידוש התהליך המדיני, שיביא ליציבות מדינית וביטחונית. רק תהליך כזה יביא לגידול בהשקעות בענפי המשק, שהיקפם ירד משמעותית בשלוש השנים האחרונות. כלל ידוע הוא, שמשקיעים נמנעים מלהשקיע במשק בו היציבות המדינית והביטחונית רעועה.

"בנוסף, ורק כפתרון ביניים, צריכה הממשלה להתמקד בחיזוק הביקוש, על ידי שינוי העדיפויות בהקצאת תקציב השיכון והעברתו לצד הביקוש, באמצעות פיתוח מסיבי של תשתיות. יש במשק גורמי ייצור רבים שאינם מנוצלים, שאפשר להשתמש בהם לסלילת כבישים ולהקמת מסילות ברזל באמצעות פרויקטים של BOT ו-PFI. רבים לפני כבר אמרו, שללא השקעה מסיבית בתשתיות לא ניתן יהיה להזיז את המשק".

- זה הזמן דווקא להשקיע בתשתיות?

"הממשלה צריכה להסתכל על מה טוב למשק. אם יש עודפי גורמי יצור ואבטלה גדולה של כוח אדם ושל ציוד, צריך לנצל אותם, במיוחד לאור העובדה שיש עוד הרבה מה לעשות בנושא זה, לאור רמת התשתיות בארץ".

- מה יקרה לענף הנדל"ן אם השיפור לא יבוא?

"ענף הבנייה רגיל לעבור מחזורי עסקים, כאשר מספר המחזורים נובע ממספר מחזורי העלייה לארץ. אני מאמין שכיוון שהענף שרד עד עכשיו, הוא ישרוד גם הלאה. הבעיה היא, שיש רבים שמתקשים לעבור את התקופה, והמחיר האישי שהם משלמים גבוה מאוד".

- הפעם נראה שמדובר במיתון ארוך במיוחד.

"לכן הוא חייב להביא לתיקון מהיר יותר. יכול להיות שאנחנו נמצאים כבר ערב התיקון".

- למרות הכל אתה נשמע אופטימי.

וינשל: "אני אופטימי, מכיוון שאנחנו חיים במשטר דמוקרטי, שיש לו נטייה לתקן את עצמו, כאשר השאלה היא, האם נוכל לשרוד עד לבוא התיקון. אני אופטימי, כי אני רואה תהליכים תת קרקעיים בתחום המדיני. אם כל זה אכן יקרה, התוצר יעלה, הכנסות הציבור יעלו, העלייה תתחדש ואיתה הביקושים לדיור. מישהו אמר פעם, שהממשלה תמיד מגיעה לפתרון הנכון, אבל לא לפני שהיא מנסה את כל שאר האלטרנטיבות".