קרקע המריבה

אתמול התכנסה ועדת הכלכלה של הכנסת, בהשתתפות היו"ר שלום שמחון, מתן וילנאי, אברהם רביץ, מנהל המינהל יעקב אפרתי, נציגי האוצר ומשרד השיכון. הוזמנו עו"ד רם כספי, נשיא לשכות המסחר אוריאל לין, ויעקב גדיש הממונה על התקציבים לשעבר במשרד האוצר וכיום כלכלן, כאשר כל אחד הציג את משנתו הכלכלית והדרך ליציאה מהמיתון.

ח"כ רביץ ציין שחברי כנסת נדהמו לשמוע שהחכירות בישראל אינן מוסדרות בחוק. שמחון ורביץ החליטו לקדם את הצעת חוק החכירות שהצעתי, וציינו כי הצגתי משנה סדורה שניתן ללכת איתה קדימה. הם החליטו לקיים ישיבה משותפת של ועדות הכלכלה והכספים של הכנסת, כדי לגבש עמדה משותפת. מנהל המינהל ונציגי האוצר ביקשו לא לקדם את העניין אלא בנוכחותם, ושמחון הבטיח לכנס ישיבה נוספת בחודש הבא כדי לשמוע את האוצר ואת מנהל מינהל מקרקעי ישראל.

אינני מאמין שאפשר לתקוף מוסדות מבחוץ. לגופים ביורוקרטיים כבדים כמו מינהל מקרקעי ישראל, שמעורבים בהם הרבה אינטרסים זה דורות, יש מספיק אמצעי הגנה אידיאולוגיים, פוליטיים, והבנה ביחסי ציבור כדי להמשיך ולעמוד בפני ביקורת ציבורית, על חשבון הציבור. מוסדות כאלה מתמוטטים וקורסים אך ורק מבפנים, כשמתברר שאינם מסוגלים יותר למלא את שליחותם.

מהי השליחות של מינהל מקרקעי ישראל? הגוף, שהוא מיסודו מונופולי, מחזיק בבעלותו 90% ממקרקעי המדינה: ישראל משתרעת על פני 22 מיליון דונם אדמה, מתוכם מיליון בידיים פרטיות ו-21 מיליון בידי המדינה. הנחת היסוד בימי קום המדינה הייתה שהציבור מיוצג על ידי המדינה, היא הנאמן שלו, היא פועלת לטובתו גם במתחם הקנייני. ואילו השקפת העולם הליברלית הפוכה: מה שטוב לפרט טוב לציבור.

ככל שקרסו המשטרים במזרח אירופה, כך הוכח ששלטון המדינה על משאבי הקרקע והייצור באמצעות הביורוקרטיה אינו פועל לטובת הציבור, וכיום אנחנו עדים, בכל העולם כולו, להפרטה חברתית (ואני מדגיש חברתית) של המקרקעין. סין עברה הפרטה של המקרקעין לאוכלוסייה של מיליארד ורבע בני אדם. רוסיה, ברה"מ לשעבר, העבירה לפני כשלוש שנים חקיקה של הפרטת כל הקרקעות. חברי הקולחוזים, הסובחוזים (משקים ממשלתיים) והקואופרטיביים העירוניים הפכו להיות בעלי המשקים, הבתים והדירות.

כיום מצטרפות לאיחוד האירופי מדינות מזרח אירופה פולין, הונגריה, צ`כיה, סלובקיה. התנאי לצירופן היה הפיכת הקניין הקרקעי לקניין פרטי. ואכן, המדינות הגדולות של מזרח אירופה, פולין, צ`כיה וכל היתר, ביצעו הפרטה. לפי פירסומי האו"ם והבנק העולמי, מעל 97% מהארצות בעולם מנהלות כיום מדיניות מקרקעין המתבססת על הפרטת הקרקע והענקת קניין פרטי במקרקעין בהן.

במציאות זו, נותרנו אנו עם מינהל מקרקעי ישראל שהוא הבעלים, מונופול וגם הרגולטור של קרקעות המדינה. התוצאה היא, כרגיל בנסיבות מוזרות כאלה, שתושבי המדינה משלמים את מס המונופול: הסחורה המוצעת על ידו היא סחורה גרועה, בכמות מועטת ובמחיר גבוה.

למה בכמות קטנה? רוב הקרקע במדינה כלל לא משווקת, לא נגישה לבני אדם, לצרכני המקרקעין. המינהל מחליט מדי פעם איפה לשווק, כמה לשווק ובאיזה מחיר.

האיכות נמוכה משום שבפועל יש היצע מוגזם של אזורי תעסוקה. המינהל הציף את שוק המקרקעין הישראלי באזורי תעסוקה בתקופת הביקושים הגדולה. דבר זה גרם לכך שמערכות עסקיות והשקעות בנקאיות ציבוריות ענקיות ירדו לטמיון או איבדו הרבה מערכן. אמנם היה מצופה מגוף רגולטורי שיעצור את ההיצף הזה ויווסתו, אבל כאן הוא הרי גם הבעלים, המעוניין לשווק, בתקופה של עליית מחירים.

באספקת דיור למגורים התופעה היא בדיוק הפוכה: למרות עודפי ביקושים יציבים של זוגות צעירים, משפרי דיור, עולים מתבססים, המינהל לא מצליח, למרות החלטות חוזרות ונשנות של הממשלה, לספק את הסחורה. בשוק מורכב ותחרותי, הקרקע נשלטת על ידי גוף ביורוקרטי, שמטבעו לא יודע להיות פעיל ויזם.

משרד האוצר הכיר בכך וטוען, בחוק ההסדרים האחרון, שהמונופולין של המינהל צריך להישבר, שהוא גורם ניוון של ענף הבנייה. אם האוצר ואגף התקציבים הגיעו להבנה זו, פירושו של דבר שהמערכת הכירה בעובדה שהיא קורסת ויש להגיע להסדרים שמתאימים למאה ה-21.

המחירים באזורי התעסוקה בישראל, עם כל הזהירות, גבוהים פי 4 מהמחירים באירופה המערבית או בארה"ב. דונם של אדמה לתעסוקה בישראל כבר הגיע למיליון דולר, ובמחירי מיתון ל-400-500 אלף דולר. בארה"ב או באנגליה המחיר הוא 100 אלף דולר. דוגמאות: לפני כארבע שנים שיווק המינהל קרקעות לתעסוקה בפתח תקווה בחצי מיליון דולר לדונם, ובהרצליה במיליון דולר לדונם.

שוק המקרקעין הוא אוצר בלום שניתן להפעילו לטובת כלכלת ישראל. אין לי ספק שאילו מקרקעי ישראל היו נפתחים לשיווק כולל, היו נמצאים משקיעים למכביר בארץ ובעולם, שהיו תורמים למערכת הזאת, לפי הערכה זהירה שלנו, שוק זה היה מגיע במשך שנים להיקף של למעלה מחמישים מיליארד דולר. דבר שהיה מביא לכך שניתן היה, במיתון הנוכחי, לגרום תחילת צמיחה בענף הבנייה והמקרקעין.

אולם השיקול המכריע בהצעה לחוק החכירות לישראל הוא הצד החברתי. הנכס המרכזי בציבור הרחב הוא הדירה, הבית, חלקת האדמה. למעלה מ-50% מההון הלאומי של הציבור הרחב הוא בדירה שבידיו. יש לנו היום כשני מיליון דירות, מהן 70% בבעלות דייריהן. 30% (600 אלף דירות) בתפוצה שאינה בבעלות הדיירים. כ-20% מתושבי המדינה גרים בשכונות עוני, על מקרקעי המדינה. חוק החכירות שאני מציע קורא למדינת ישראל לפתוח דף חדש בנושא שיקום שכונות. כסיסמת כל הממשלות הליברליות בארה"ב ובאירופה המערבית: "תן להם את מה שיש להם בלאו הכי".

אל תגרש אותם. אל תמסור את אדמת השכונות לקבלנים כדי שירדפו את השוכנים בהן ויוציאו אותם מהדירות בדרכים של פינוי ובינוי. בארה"ב ובאירופה הכירו בכך שמי שיושב עשרות שנים על אדמה וגר בה ומגדל בה את משפחתו, יש לו זכות על אדמה זו.

חוק המכיר בזכותם על המקרקעין ועל זכויות הפיתוח עשוי לייצר תנופה אדירה של יציאה מהעוני ומהניוון בסלמה, באבו כביר, בקטמונים, בקריית מנחם ובמורדות הכרמל. אוכלוסייה של כשני מיליון בני אדם ומאות אלפי ילדים יכולה לזכות בדיור ובפיסת רכוש משלה, היום ועכשיו. המרחב הישראלי יכול להיראות אחרת. שהרי כדי שתהיה איכות סביבה, צריך שתהיה איכות חיים. אין דבר המזהם יותר את הסביבה מאשר העוני.

אני דוגל בעכשוויזם, בפתרונות שניתן לממש אותם כאן ועכשיו, ולא בחיטוט בעבר או בחיפוש הבטחות לעתיד, שמי יודע אם יתממשו. מהו הדבר הנכון מבחינה לאומית, בתקופת מיתון? הייתכן כי שלטון בעל השקפות ליברליות לא ייתן יד לחקיקה שתמנע ביורוקרטיה?

במסגרת המדיניות הליברלית, כעיקרון של תלמידו של זאב ז`בוטינסקי, הוא שר האוצר בנימין נתניהו, יש סיכוי למהפך ליברלי במדיניות הקרקעית. ומי ייתן שהיא תהיה ברוח של הפרטה חברתית.

*** עו"ד בירן מתמחה בדיני תכנון, בנייה ומקרקעין