חלום בנימין

מבחוץ נראה בית-העמודים בן שלוש הקומות, ברחוב רמב"ם 14, כמו עוד אחד מהבתים הישנים בלב תל-אביב, שכמותם נבנו בעיר בשנות ה-30. אבל כשפותחים את דלת הכניסה, ועולים לקומה השנייה, מתגלה לפתע לעיני המבקר המופתע מראה שכמו לקוח ממלונות הפאר הקלאסיים של אירופה: לובי קטן ומהודר מוביל לארבע סוויטות מפוארות, שבכל אחת מהן רהיטים צרפתיים עתיקים לצד פריטים מודרניים, שטיחים פרסיים, נברשות תלויות מהתקרה, רצפת עץ, מראות דקורטיביות, וילונות מעודכנים לפי צו-האופנה ומטבח מאובזר היטב. המרשימה ביותר היא ככל הנראה סוויטה מספר 4, ובה חדר-שינה בסגנון ערבי-פרסי, עם מיטת אפיריון, אריחי רצפה תואמים ואמבט ג'קוזי צמוד.

רות שפייזר נולדה כאן, לפני 52 שנה, במה שהיום הוא חדר-העבודה של סוויטה מספר 1, ובו מחשב מחובר לרשת, הניצב על שולחן עתיק. היום, לאחר עשרות שנים, היא מתחברת שוב לשורשיה. יחד עם חברה-לחיים, שלמה לחי, איש היי-טק לשעבר שעשה הון כאחד ממייסדי חברת סאפיינס, היא מנסה להגשים חלום: להפוך את המדרחוב של נחלת בנימין, יחד עם רחובות רמב"ם והתבור, לעיר העתיקה המחודשת של מרכז תל-אביב. לבית העמודים שבו נולדה חלק מרכזי בחלום: הוא עתיד להפוך למלון-בוטיק ראשון מסוגו בארץ, ובו 27 סוויטות מפוארות. ארבע הראשונות כבר נמצאות בהרצה. "זהו חלום חיי, להחיות את הבית והרחוב שבהם גדלתי", אומרת שפייזר.

אלא שהגשמת החלום הזה מסובכת מאוד, ובעיקר יקרה. בני הזוג השקיעו כבר כ-50 מיליון דולר ברכישת שבעה בניינים במתחם לב תל-אביב המתחדש, מהם כ-33 מיליון דולר הלוואות מבנקים. ועדיין, ההערכות הן שלשפייזר ולחי חסר סכום עתק של 35 מיליון דולר כדי להפוך את החזון למציאות. שפייזר עצמה מודה, כי כיום הם מחפשים בנרות משקיע שיהיה מוכן להצטרף לפרויקט. בינתיים, המשקיע הזה טרם הופיע.

התכנון כבר קיים, והוא מפורט בספר בן 200 עמודים שערך האדריכל האחראי על הפרויקט, אמנון בר-אור. אלא שהבנייה הממשית טרם החלה, מלאכת השימור והשחזור אדירת ממדים, והבנקים מתחילים לשאול שאלות קשות. בייחוד מדובר בבנק לפתוח התעשיה, שלו חייבת קבוצת רדלנד, האחראית לביצוע הפרויקט, כ-22 מיליון דולר, והוא כבר פתח בהליכים משפטיים להשבת חלק מהחוב.

וכך, עולה השאלה שתרחף מעל הראיון עם שפייזר לכל אורכו: האם לפנינו ניסיון להגשים חלום חיים נגד כל הסיכויים, או שמדובר בעיקר ביוזמת נדל"ן גרנדיוזית בקנה-מידה ישראלי, שהאחראים לה מקווים לראות בסופה רווח נאה? האם, 14 שנה לאחר ששפייזר החלה לרכוש נכסים במתחם לב תל-אביב, אחרי שהושקעו עשרות מיליוני דולרים אבל אף לא בניין אחד שופץ ונבנה באופן מושלם, יש עדיין לפרויקט סיכוי להתמש, או שיזמיו, שמתברר כי הם פועלים באמצעות חברות הרשומות בפנמה, ייאלצו למצוא את הדרך לפרוש ממנו בנזקים מינימליים?

"אין דבר כזה שהפרויקט לא ייבנה", שפייזר נחרצת. "אני בטוחה שהוא יושלם. יש לו חיות וכוח כלכלי משלו".

ממפעל שעונים למלון בוטיק

לא מפתיע לגלות, שחייה של שפייזר לא התנהלו במסלול שגרתי. הוריה, יצחק ומלכה טננבוים, ילידי הונגריה, נפגשו בבודפשט לאחר המלחמה, ועלו לארץ עם הקמת המדינה. מלכה השאירה מאחוריה סוד כמוס, קשר מקצועי-אישי עם ראול ולנברג, שעליו סיפרה לבני-משפחתה רק כמה שנים לפני פטירתה (ראו מסגרת). יצחק טננבוים, שען במקצועו, רכש דירה בבית ברון, שנקרא כך על-שם בעליו, ברחוב רמב"ם 16, ופינה בו חדר לבית-מלאכה לשעונים. לאחר שנה ייסד את מפעל השעונים טניס-אידוקס, בצמוד לבית-המלאכה. שנה לאחר מכן נולדה רות.

"בית-המלאכה התרחב והפך למפעל לייצור שעונים", משחזרת שפייזר. "אבא ואמא שכרו עוד ועוד דירות וחדרים. בשיא הצלחתם, הם ישבו בשטח של כ-1,000 מ"ר והעסיקו 170 עובדים. בין היתר, יצרו שעון עם אותיות עבריות במקום ספרות. ראש הממשלה דוד בן-גוריון העניק בזמנו שעון כזה, כשי, לראש ממשלת בורמה או נו שביקר בארץ. ב-1965 עבר המפעל לדרום תל-אביב. שנים לאחר מכן, מכרו ההורים את המפעל לאחד הקיבוצים ופינו את בית העמודים".

כשסיימה שפייזר בית-ספר יסודי, החליטו הוריה שהיא מיועדת לנהל את המפעל. הם שלחו אותה לבית-ספר תיכון עם פנימייה בשווייץ, כדי שתלמד שפות וניהול עסקים. שם פגשה את מלינה מארטי, ידידת המשפחה, ש"פיתתה" אותה להחליף מסלול ולעבור לעיצוב פנים. מלינה ובת-חסותה הצעירה החלו במסע השינוי, ביקרו בבתיהם של צ'רלי צ'פלין ואיב סאן-לורן בשווייץ, ונסעו אחר-כך לפריס לראות אופנה ואדריכלות.

לבסוף חזרה שפייזר הצעירה לתל-אביב, נישאה למוטי שפייזר, ילדה לו את זוהר, ועבדה יחד איתו בחנות השעונים של המפעל. אחרי זמן קצר, בעודה בהריון עם בתה השנייה לי, כיום כבר בת 31, הם התגרשו. במקביל, פרשה שפייזר גם מעסקי המשפחה, והחליטה שייעודה בחיים הוא עיצוב פנים ושימור בניינים ישנים, אף שלא למדה מעולם את התחום בצורה מסודרת.

"התחלתי לעבוד כמעצבת-פנים לדירות בתל-אביב", מספרת שפייזר. "במשך הזמן יצרתי קשר עם חברות ניהול אירופיות, עברתי לשם והתחלתי לקבל עבודות כיועצת לשיפוץ בתים ישנים בצרפת, הולנד ובלגיה, לשם הפיכתם למלונות-בוטיק. מדובר בבתי-מלון לא גדולים, הבנויים לפי טעמם האישי של הלקוחות המיועדים. אחד הידועים הוא פאביון דה-לה-ראן, בפלאס ווז' בפריס, שאין בו שטחים ציבוריים. כל חדר הוא מעין סוויטה, שבה טרקלין לאירוח פרטי, יחד עם שירותי מזכירות מודרניים. בתל-אביב, למיטב ידיעתי, אין מלון כזה, ואני מתכננת לפתוח כאן את הראשון".

לפני כ-15 שנה חזרה שפייזר לישראל, אבל עד היום היא ממשיכה לחלק את זמנה בין דירה בתל-אביב לבין בית בשמפניי, פרבר של פריס. בשנה האחרונה, היא מספרת, היתה קורבן לגל האנטישמיות העובר עתה על צרפת, כאשר אלמונים פרצו לביתה, גנבו כמה פריטים וציירו צלבי-קרס על הקירות. תגובתה של שפייזר היתה אופיינית לה: היא רכשה מגרש קטן, בסמוך, והודיעה שתבנה עליו מלון-בוטיק, ליהודים-ישראלים בלבד.

כששבה שפייזר לעסקים בארץ, החליטה לחזור למקום שבו נולדה וליישם את הידע שלה בעיצוב-פנים. את הכסף הדרוש לשימור הבתים והחייאת המתחם הביא שלמה לחי, חברה-לחיים. בשלב ראשון, החליטה שפייזר לרכוש את בית העמודים, שבו נולדה וגדלה. היא גילתה שהבניין עבר בינתיים לבעלות דוד בלאס, איש הכספים שהסתבך לפני שנים בעסקות עם הקיבוצים. בדיקה בטאבו העלתה, שעל הבניין היו מוטלים 32 עיקולים שונים. שפייזר כמעט הרימה ידיים.

איך בכל זאת רכשת את הבניין?

"באותה תקופה הכרתי את שלמה, איש היי-טק, שהיה ממייסדי סאפיינס (לחי שימש, בין היתר, כסגן נשיא החברה בעת שזו כבר נסחרה בנאסד"ק, א' ל'). יש לו חוש טוב לעסקים, והוא ידע לצאת מהחברה בזמן, ולמכור את מניותיו ואת האופציות במיליוני דולרים. החלטנו לרכוש יחד את הבניין: שלמה יביא את הכסף, ואני אייעץ ואתכנן".

כמה שילמתם?

"לצורך הרכישה, שלמה הקים חברה בשם רדלנד (הרשומה בפנמה - ראו מסגרת). הוא איתר את חברת הנדל"ן ציפחה, בבעלות המשקיע האמריקני מרסל ברכפלד ושותפו אלברט לוי, שבנתה אלפי דירות ביהודה ובשומרון. ציפחה פעלה להסרת העיקולים מהבניין ולהסדרת נושאי המס, וקנתה את הבניין מבלאס ב-2.7 מיליון דולר, לא כולל הוצאותיה. לאחר מכן, מכרה לנו את הבניין ב-4.5 מיליון דולר".

מה עם הדיירים שגרו בבניין?

"ניהלתי משא-ומתן עם 19 הדיירים המוגנים, ופיניתי את כולם".

אמא מסתכלת מהשמיים

עם האוכל בא התיאבון, ושפייזר-לחי החליטו לרכוש בניינים נוספים במתחם ולהיכנס לפרויקט גרנדיוזי של שימור-שיפוץ, שספק אם נעשה קודם לכן בארץ בהיקף כזה. הבניינים שנרכשו הם כאלה שהשתמרו מראשית ימי תל-אביב בתחילת המאה שעברה, בעיקר משנות ה-20, בשנים שבהן מרכז הכובד הכלכלי עבר מיפו לתל-אביב, ורחוב נחלת בנימין שימש כמרכז המסחר העיקרי של העיר.

במהלך העשור האחרון רכשו שפייזר ולחי עוד שישה בניינים, בהשקעה של כ-10 מיליון דולר, ביניהם, מלבד "בית העמודים", גם "בית הדקל" (נחלת בנימין 8) ו"בית הגמלים" (נחלת בנימין 13). הם הקימו חברה נפרדת לכל רכישה, כאשר הבעלות בחברות נמצאת בידי חברות שרשומות בפנמה או בידי עו"ד אמיר רחמני מירושלים, שמשרדו מטפל בענייניהן. מנהלי החברות הם שפייזר ולחי. כפי שיתברר בהמשך, הבעלות הפנמית, שלא ברור בוודאות מי עומד מאחוריה, תעורר לא מעט תהיות.

איך החברות מימנו את הרכישות?

לחי: "בסוף 1999 התקשרנו בהסכם עם חברת הנדל"ן דיגל, בשליטת איש הביטוח מאיר שמיר ויבואן הזהב יהודה לוי, מבעלי החברה הבורסאית חמישה יוד תכשיטנים. ההסכם קבע, שדיגל רוכשת את השליטה ברדלנד, ובתמורה מקצה לנו 15% ממניותיה (של דיגל), וכן מתחייבת להשקיע 12 מיליון דולר במימון רכישת בית העמודים ובניינים אחרים.

"דיגל, שיש לה קרקעות גם באזור ארמון הנציב בירושלים, תכננה לגייס עד יוני 2000 כ-40 מיליון דולר בהנפקת מניות בבורסה, למימון העסקות בירושלים ובתל-אביב. אלא שההנפקה לא יצאה לפועל, מסיבות שונות, ואנחנו ניצלנו סעיף מילוט שהיה בחוזה, ובסוף 2000 ביטלנו את העסקה עם דיגל וקיבלנו בחזרה את הבעלות על רדלנד. בשלב הזה עברנו לגייס כסף מהון עצמי ומבנק לאומי, כדי להחזיר את החוב לדיגל, שתפח בינתיים, עם ריבית והצמדה, ל-12 מיליון דולר".

במקביל, נמשכו כל העת רכישות הבניינים. שפייזר: "לפני כעשר שנים קנינו מפרסומאי את בית הדקל בכ-2.5 מיליון דולר. אחר-כך קנינו מיוסי חכמי, אז בעל השליטה בחברת הביטוח הפניקס, את הבניין הסמוך, בנחלת בנימין 6, ב-2 מיליון דולר. בהמשך רכשנו גם את הבניין מהצד השני של הכביש, נחלת בנימין 7, במחיר דומה.

"בשנים האחרונות", ממשיכה שפייזר, "התפשטנו גם לרחובות אחרים. בדרך-כלל הקמנו חברה-בת לכל רכישה. תחילה, שמנו עין על בניין ישן ברחוב רמב"ם 15, שהיה בבעלות משפחת צדוק, ומנהל העיזבון הוציאו למכירה. השמאי חיים גלנצר העריך את שווי הבניין ב-1.2 מיליון דולר. אבל המכרז וההתמודדות עשו את שלהם, ולבסוף שילמנו 1.8 מיליון דולר. פתאום שמענו שהאוניברסיטה העברית מוציאה למכירה את חלקה, 50%, בבניין ישן אחר, ברחוב רמב"ם 18, פינת מוהליבר. הלכנו למכרז וקנינו חצי בית בכמיליון דולר. עכשיו אנחנו במשא-ומתן עם השותף לבניין, כדי לקנות גם את חלקו. כמו כן קנינו, ממשפחת אנשי הכספים אציל, בניין ישן ברחוב התבור 44, בכ-2 מיליון דולר".

תוך כדי רכישת הבניינים, התפתח אצל שפייזר ולחי חזון כולל למתחם כולו. שפייזר, שמשדרת אנרגטיות ונחישות, אינה מהססת להיתלות באילנות גבוהים. "אנחנו רוצים לבנות כאן את אזור המגורים המחודש והאלגנטי של לב תל-אביב, כפי שיש כמעט בכל עיר באירופה", היא מכריזה. "זו תהיה המורשת של תל-אביב משנות ה-30, כחלק מהעיר של שנות האלפיים. לכל בניין יש היסטוריה משלו".

שמת את כל כספך, והרבה כסף של הבנקים, בפרויקט אחד, שהסיכויים להגשמתו לא בהכרח גבוהים. מה מריץ אותך?

"חלום חיי הוא להחיות את הבית והרחוב שבהם גדלתי. אמי נפטרה בשיבה טובה לפי שש שנים, ובשנותיה האחרונות הייתי יושבת לידה ומספרת לה, בהונגרית של ימי ילדותי, על התוכניות. היא שאלה לפרטי-פרטים, ביקשה לדעת עוד ועוד. לבסוף אמרה לי: אינני מבינה את הפרטים, אבל אני מברכת אותך שתצליחי.

"לפני שלוש שנים, אחרי שקיבלנו סוף-סוף את החזקה על בית העמודים והתחלנו לשפץ אותו, עבר ברחוב רמב"ם איש זקן, שכנראה הכיר את אמא, התבונן ואמר לי בהונגרית: 'אמא שלך מסתכלת עלייך עכשיו מהשמים, ושמחה'. אינני אדם רגשן, אבל ברגע ההוא פרצתי בבכי לעיני כל האנשים ברחוב".

300 דירות, 1,500 מכוניות

שפייזר ולחי, שהשקיעו הון עתק ברכישות ובפינוי מאות דיירים מוגנים, גיבו את ההשקעה בתוכניות בנייה מפורטות. לפני כחמש שנים הקימה רדלנד צוות מומחים בן 17 איש, רובם אדריכלים ומהנדסים, שניסחו את התוכניות האדריכליות של החזון. עבודתם סוכמה בספר בן 200 עמודים, ערוך בידי האדריכל אמנון בר-אור, שיצא לאור בשנת 2000. שפייזר אמרה בעבר, כי בתוכנית בלבד הושקעו למעלה ממיליון שקל.

"התוכנית שלנו היא לשמר ולחדש את כל שבעת הבניינים", אומרת שפייזר. "בנוסף, מצאנו שלכל הבניינים יש חצר אחורית, עם זכויות בנייה לא מנוצלות. קיבלנו אישור עקרוני מהעירייה לבנייה על המגרשים האחוריים. על-פי החשבון שלנו, ניתן יהיה לבנות בשבעת הבניינים, בסך-הכול, כ-36 אלף מ"ר, מחציתם למגורים ומחציתם למסחר, ועוד חניונים תת-קרקעיים ל-1,500 מכוניות".

מה תבנו?

"במרכז הפרויקט תעמוד בנייתן של 300 דירות קטנות, חלקן בבניינים לשימור, וחלקן בחצרות האחוריות. אחד הפרויקטים המרכזיים שלנו הוא בית העמודים, שבו נולדתי. נהפוך אותו למלון-בוטיק בן 27 סוויטות, שיושכרו בכ-300 דולר ללילה. כבר הבאתי מצרפת את כל הרהיטים, השטיחים והנברשות, והם מאוחסנים במחסן ליד ביתה של בתי, לי, בכפר נטר. בחצר האחורית נבנה בית-מגורים חדש בן שש קומות. נבנה גם את כל הבניינים האחרים בשיטה דומה".

"הבתים במדרחוב, מעל לקומת החנויות, ריקים ועזובים", מסביר בר-אור את גישתו להחייאת האזור. "עם רדת היום מסתלקים הסוחרים, וחשכה יורדת על הרחוב. כל-כך הרבה אפשרויות גלומות כאן, אך איש לא מימש אותן. מה שיכול להחיות את הרקמה ההיסטורית בלבה של העיר הוא המדרחוב החדש, שיהיה מרקם עירוני אשר יפעל כל שעות היממה, ויהיה בו שילוב נכון של מגורים, מלון ומסחר ייחודי, כולל שימור המבנים ההיסטוריים והעצים. המדרחוב הוא פנינה היסטורית ואדריכלית, על מתחם בן 50 דונם, שעד עתה לא מומש הפוטנציאל שלה".

אלא שלא כולם מתלהבים מהתוכנית האדריכלית של המתחם. בר-אור עצמו, בראיון ל-Ynet לפני כשנתיים, הודה כי לו הדבר יהיה תלוי בו, היה מעדיף שהבניינים החדשים יהיו מודרניים לחלוטין, שונים מהבניינים לשימור.

עמותת אמני נחלת בנימין, שבה חברים אמנים שונים הפועלים באזור, טוענת שתוכנית השיפוץ תפגע ביריד האמנים שפועל כבר שנים ארוכות במדחוב. גם ישראל גודוביץ', מהנדס העיר תל-אביב הקודם, אשר אישר לשפייזר את פרויקט בית העמודים, אומר היום כי "אינני מבין מה הם רוצים לעשות שם. מדובר במתחם קטן, 50 דונם, ובו כ-100 מבנים לשימור. העיריה תומכת בחברת רדלנד, שבסך-הכול רוצה לשפץ 7 מתוך 100 הבניינים, וגם את זה היא לא עושה בפועל. דבר נוסף שאינני מבין הוא החניון. התוכנית שלהם מדברת על בניית חניון ענק מתחת לכל המתחם, ובו 1,500 מקומות חניה. לא ברור מאין נכנסים לחניון, מאין יוצאים, ובשביל מה צריך כזה חניון ענק על מתחם קטן.

"החברה מטפלת בנושא שנים על שנים, ועוד לא החלה לבנות דבר. בקצב שלהם, הבנייה תימשך עוד שנים ארוכות, וכשפרויקט נמשך יותר מדי זמן, הוא מאבד את הדינמיקה ואת כוח המשיכה שלו, ואז הוא עלול להיות גם לא כדאי מבחינה עסקית. לו לעיריה היה שכל, היא היתה לוקחת את המתחם כולו ונותנת אותו ליזם אחד, שיבנה אותו תוך שנתיים-שלוש".

את שפייזר ההתנגדויות לא מרתיעות, והיא נשארת נאמנה לחזון של השבת עטרה ליושנה. "התייעצתי עם מומחים כדי לשחזר את ההיסטוריה של הבניינים", היא אומרת. "מתברר שלכל בניין סיפור משלו. למשל, הבניין ברחוב רמב"ם 15 היה משכנם העיקרי של חבר'ה טראסק, שעשו שמח בתל-אביב המנדטורית של שנות ה-30. הצייר ראובן רובין ואשתו אסתר נישאו על גג הבניין. ברוך אגדתי ארגן ותכנן בבניין חלק מהנשפים הידועים שלו.

"הבניין בנחלת בנימין 8 ידוע בשם בית הדקל. הוא נבנה לפני יותר מ-80 שנה, ועל חזיתו סמלים יהודיים כמו חנוכייה ומגן-דוד. בבניינים אחרים התגוררו חלק ממשפחות רקנאטי וקרסו. שמחה דיניץ המנוח, שהיה שגריר ישראל בארצות-הברית, נולד באחד הבניינים. אחד הדברים שמרגשים אותי ביותר הוא, שהבניינים הללו הם מורשת אחרונה של סגנון הבנייה משנות ה-20 וה-30, ולא ניתן למצוא כמותם בשום מקום אחר בארץ. זה מלהיב ומרגש לבנות מחדש את מרכז העיר שלנו, כפי שהיתה לפני 70 ו-80 שנה".

נגמר הכסף

השרטוטים וההדמיות בספרו של בר-אור אכן מציגים תמונה אופטימית ומלהיבה. רואים בהם רחובות פנימיים המזכירים את אלה של לונדון ופריס. על-גבי הנייר, שופצו הבתים ההיסטוריים והפכו לפנינים ארכיטקטוניות מרהיבות-עין, המזכירות, למשל, את העיר העתיקה המשוחזרת של ורשה. אלא שיש רק בעיה קטנה אחת: ליזמים נגמר הכסף הדרוש למימוש החזון.

שפייזר ולחי השקיעו עד כה ברכישת הבניינים ובפינוי מאות דיירים, כ-50 מיליון דולר. 17 מיליון דולר גויסו מהון עצמי של רדלנד, והיתרה גויסה באמצעות הלוואות מבנקים. ההערכה היא, שהשלמת כל תוכניות הבנייה תעלה כ-35 מיליון דולר נוספים.

כבר היום מסתכמת יתרת החוב לבנקים בכ-33 מיליון דולר: 22 מיליון דולר לבנק לפתוח התעשיה, 8 מיליון דולר לבנק לאומי, ו-3 מיליון לבנק מרכנתיל. שוק הנדל"ן, כמעט מיותר להזכיר, נמצא בשפל ממושך. אין קונים לבניינים, לדירות-יוקרה או למרכז מסחרי חדש ויקר בלב תל-אביב.

התוצאה היא שהבנקים מתחילים לאבד את הסבלנות. אומנם תחשיב פנימי מצא שניתן יהיה למכור את הנכסים בעתיד ב-105 מיליון דולר, והרווח הצפוי ליזמים עשוי להגיע לכ-20 מיליון דולר. אבל בינתיים, הם זקוקים בדחיפות לכמה מיליוני דולרים טובים, כדי לפרוע חובות לבנקים - ואלה אינם עדיין בנמצא.

המשמעות היא, ששפייזר תיאלץ לותר על הבעלות לפחות בחלק מהפרויקט שלה. זה שנתיים שהיא ולחי מתרוצצים בעיר, ומנסים לגייס משקיעים. בחודשים האחרונים הם מנהלים פלירט די רציני עם שגרירות צרפת בישראל, המבקשת לרכוש את הבניין ברחוב התבור 44 ולשכן בו את המרכז לתרבות צרפת, היושב כיום בשכירות בבית שרבט, מול חוף הים. הנושא נדון ביוני אשתקד, בעת ביקורו בארץ של שר החוץ הצרפתי. לחי-שפייזר מקווים למכור לממשלת צרפת את הבניין ואת זכויות הבנייה ב-9.2 מיליון דולר. בשבוע הבא, הם אומרים, אמור להגיע לארץ נציג של משרד החוץ הצרפתי, כדי לסכם את העסקה.

אבל הנושה העיקרי, הבנק לפתוח התעשיה, אינו מתלהב מסיפורים כגון אלו. הוא רוצה את כספו חזרה. לפני שלוש שנים העמיד הבנק ליזמים הלוואה גדולה בסך 70 מיליון שקל. יתרתה כיום, עם ריבית והצמדה, מסתכמת ב-22 מיליון דולר. איך זה שהנהלת הבנק החליטה להלוות סכום עתק כזה למימון עסקת נדל"ן, בניגוד לייעודו המקורי של הבנק? על שאלה זו יצטרכו מן הסתם המנהלים-לשעבר להשיב, אם ביום מן הימים ייחקר הנושא לעומק.

לפני כשנה, לאור תמיהות שעלו בקשר להלוואה, אמרה שפייזר בראיון ל"גלובס" כי הבחירה בבנק לפתוח התעשיה נבעה מכך ש"בעוד שכמה בנקים הציעו לנו ליווי פיננסי תמורת 30% הון עצמי, הנהלת הבנק לפתוח התעשייה הציעה ליווי פיננסי תמורת השתתפות ברווחי הפרויקט, מבלי לקבל שקל אחד שחוק מההון העצמי של החברה".

אלא שהזמנים בבנק השתנו. לפני כשנה וחצי, לאחר שהבנק נקלע לקשיים חמורים, פרשה ההנהלה הקודמת ובמקומה באו רענן כהן כיו"ר ואורי גלילי כמנכ"ל. הבנק מחויב כיום למכור בתוך 3 שנים את תיק הנכסים שלו - ואין לו זמן להמתין לתשלום חובות שמתעכבים. גלילי, בנקאי מנוסה עם קריירה ארוכה בבנק לאומי, עיין במסמכים של רדלנד ובנותיה, וגילה ששתי חברות מקבוצת רדלנד היו חייבות לפרוע לבנק, עד אוקטובר 2002, כ-10.5 מיליון שקל, אך לא עשו כן. הבנק הגיש תביעה משפטית להחזרת הכסף.

לחי ושפייזר חזרו בדיון על הטענה, כי יש להם גם הסכם בעל-פה עם הבנק, ולפיו ייתן להם הבנק ליווי פיננסי בשיעור 100% מההשקעה בפרויקט השימור במדרחוב, תמורת 40% מהרווח. בית-המשפט דחה גרסה זו, ולפני כשלושה חודשים חייב את רדלנד לפרוע את מלוא הסכום.

שפייזר ולחי לא שילמו, פשוט מפני שהקופה ריקה. הבנק, בתגובה, ביקש למנות כונס לשני נכסים עיקריים של היזמים, ובהם בית העמודים - בבת עינה של שפייזר - כדי שיתפוס אותם, ימכור ויחזיר את החוב לבנק (ראו מסגרת). היזמים ביקשו לאחרונה עיכוב ביצוע, והגישו לבית-המשפט תזכיר מפורט, שבו הם מספרים על מגעים להכנסת שותף לפרויקט.

בינתיים, המגעים השונים לא הבשילו לעסקה לשילוב משקיע בפרויקט. גישושים עם חברת אזורים הסתיימו בלא-כלום. תוכנית אחרת שעליה מצהירה שפייזר היא למכור את הסוויטות במלון שעוד לא נבנה, וכך לגייס את הכסף הדרוש להצלת הפרויקט. גם היא עדיין לא התגשמה. "יש לי רשימת משקיעים, שכל אחד מהם יקנה סוויטה בת שני חדרים בכ-300 אלף דולר", שפייזר ממשיכה לפזר אופטימיות. "כשנמכור את כל הסוויטות, נגייס בדרך זו כ-8 מיליון דולר, ונצא למרחב. נקים חברת ניהול שתשכיר סוויטות לאורחים, בעיקר אנשי עסקים המגיעים לעיר, וההכנסות יתחלקו, על-פי המפתח המקובל בענף, בין חברת הניהול לבין בעלי הסוויטות".

גם רווח, לא רק חלום

כיום, לפחות, נדמה שהמאמץ הגדול ביותר להצלת פרויקט המדרחוב הוא התקשרות בין שפייזר-לחי בין חברת הנדל"ן של אריה שומר ואיתן בנצור, הפועלת בעסקות נדל"ן במזרח אירופה ובירושלים. שומר, לשעבר מנכ"ל בית נשיא המדינה ומנכ"ל משרד המדע, נבחר לאחרונה לחבר מועצת עיריית תל-אביב מטעם רשימת הגמלאים. שותפו בנצור הוא המנכ"ל-לשעבר של משרד החוץ. לשניים מערכת קשרים טובה בצמרת הפוליטית והכלכלית, והם מחפשים משקיע או שותף לרות שפייזר.

שומר, הנמצא בקשר עם מיכאל צ'רנוי, מנסה להכניס אותו כשותף לפרויקט. במקביל, נבדקות גם אפשרויות אחרות. שומר הציע את הפרויקט ליזם דוד יפרח מאשקלון, לקרן ההשקעות הישראלית-אמריקנית פייר, בניהולם של שלמה גרופמן וזלמן שובל (גרופמן: "ספק אם ניכנס לפרויקט"), וכן לקבוצת משקיעים מחו"ל, המיוצגת בידי עו"ד עדי גאסט משווייץ. בשבוע שעבר ביקר בפרויקט גם גיל רובינשטיין, מבעליה של חברת הנדל"ן הוותיקה אברהם רובינשטיין. אבל בינתיים, המשקיעים מחכים. אולי בגלל המיתון ומצב ענף הנדל"ן, אולי מפני שהם "מריחים" שככל שיגדל הלחץ על שפייזר-לחי, כך המחיר יירד.

גם בית-המשפט מחכה לעת עתה, והדיון בבקשה לעיכוב ביצוע נקבע ל-5 בפברואר. שפייזר קיבלה חודשיים נוספים של ארכה, שבהם תתאמץ לא לתת להגשמת החלום לחמוק לה מהידיים.

אחרי כל-כך הרבה שנים, את עדיין מאמינה שהפרויקט ייבנה לבסוף?

"בוודאי שהוא ייבנה. אני מעריכה שתוך פחות מחצי שנה נצא לעבודה".

למה לא להתחיל מחר?

"יש רק בעייה אמיתית אחת - החובות לבנק לפתוח התעשיה ודרישתו למנות כונס נכסים".

לא בעיה פעוטה. מדובר בבקשה לכינוס של "ספינת הדגל" שלכם.

"דווקא הדיון המשפטי, על-פי דרישת הבנק, הוא לטובתנו, כי במהלכו הבנק הודה ברבות מהטענות שלנו, וזה ייקל עלינו למצוא הסדר. הבנק גם הודה שהבטיח לנו ליווי פיננסי לפחות לחלק מהפרויקט".

ומאיפה תשלמו לבנק את החוב?

"נמכור את הסוויטות במלון וזה יאפשר לנו להשיג את המימון הדרוש".

ואיך תרגישי אם הפרויקט לא ייבנה לבסוף?

"אין דבר כזה. אני בטוחה שהוא ייבנה. לא יתכן, שלאחר שהעירייה אישרה זכויות בנייה בהיקף כזה, של עשרות אלפי מ"ר, במרכז העיר, לא יבנו כלום. השופטת דניה קרת-מאיר (השלום תל-אביב) אמרה באחד הדיונים שפרויקט כזה לא מקדמים על-ידי כינוס נכסים, ואם לא אנחנו, אז יימצא יזם אחר שיבנה אותו".

גם את תודי שמעבר לעניין הרגשי, מדובר בסופו של דבר בפרויקט כלכלי ובניסיון להרוויח מיזמות נדל"ן.

"בוודאי שהרווח משחק תפקיד. חשוב לי בעיקר להחזיר לשלמה את השקעתו, שגם הוא ירוויח, ושכל אלה שעבדו על הפרויקט יקבלו גם הם את הגמול המגיע להם. אני חושבת שגם לי מגיע גמול, אחרי שבמשך 14 שנים הקדשתי לפרויקט את כל זמני ומרצי". *

קשר גורלי עם ראול ולנברג

בפעם הראשונה חושפת רות שפייזר פרק לא ידוע בגורלם של יהודי הונגריה תחת הכיבוש הנאצי במלחמת העולם השנייה, שבו קשורה גם אמה, מלכה טננבאום, וראול ולנברג, שסייע לה בהצלת יהודים רבים.

"אמא גדלה בכפר קטן בקרפטים ההונגריים, נכנסה לעסקי שיווק שעונים ותכשיטים, התעשרה, ועברה בשנות ה-30 לגור בבודפשט", אומרת שפייזר. "במהלך המלחמה היא הכירה את ולנברג, שהיה דיפלומט בשגרירות שבדיה בהונגריה. אדולף אייכמן ושותפיו מהאס.אס היו מוכנים, במקרים מסוימים, למכור ליהודים את חייהם, תמורת זהב. אבל הם הודיעו שיקבלו רק מטבעות זהב, ולא תכשיטים. יהודים הביאו לאמא את תכשיטיהם, ולנברג צייד אותה בדרכון שבדי מזויף, והיא נסעה הלוך וחזור בין בודפשט לציריך, מכרה את התכשיטים וקנתה בתמורה מטבעות זהב. לבסוף הצליחה, בדרך זו, להציל גם את כל בני-משפחתה".

האם היה ידוע לאמך משהו על גורלו של ולנברג?

"היא סיפרה לי שאחרי המלחמה מינתה משפחתו עורך-דין, שיחקור מה עלה בגורלו. עורך-הדין הגיע לאמא וראיין אותה, אבל אינני יודעת פרטים נוספים (בשנים האחרונות הודיעה רוסיה רשמית, כי ולנברג מת בכלא סובייטי ב-1947)".

האם אמא דיברה על הנושא?

"במשך עשרות שנים שתקה. זה היה סוד משפחתי כמוס".

מדוע?

"בעיקר משום שזמן קצר לאחר המלחמה היא נישאה לאבי, יצחק, וברור שלא רצתה שהוא יידע על הסיפור. אבל בשנותיה האחרונות נתנה לי אמא עשרות יומני-שנה מתקופת המלחמה, שבהם תיעדה במפורט את קורותיה. מהיומנים למדתי על הקשרים בינה לבין ולנברג. שאלתי אותה לפני פטירתה, והיא אישרה לי את הסיפור".

למה פנמה?

מי באמת בעליו של הפרויקט, ועל מה נתבעה גילה הרץ?

חברת רדלנד רשומה בפנמה, ומחזיקה בחברה בשם ונטה הולדינגס, פנמית גם היא. לונטה הולדינגס יש שלוש חברות בנות ישראליות, שבידיהן נמצאת הבעלות בשבעת הבניינים שנרכשו - 2-3 בניינים לכל חברה.

בעבר הצהיר לחי כי הוא בעל המניות העיקרי ברדלנד. כיום הוא אומר כי הוא בעל המניות "הפורמלי" בחברה - והמשמעות היא כי יש שותפים נוספים. לחי מסרב לנקוב בשמותיהם. לדבריו, אחד השותפים העמיד לחברה הלוואת בעלים, שמימנה חלק מהרכישות, אך הוא אינו מוכן למסור פרטים נוספים, משום שמדובר בחברה פרטית. בדיון בבית-המשפט בספטמבר השנה, אמר לחי בין היתר: "רוב המניות של החברה הן בידיי. יש לי שותפים לא גלויים שהצטרפו אליי. שפייזר אינה בעלת מניות בחברה, אלא מנהלת אותה מטעמי".

זהותם העלומה של הבעלים של רדלנד עלתה על סדר היום בדיונים שנערכו בוועדה המקומית בעיריית תל-אביב, והיא הובילה בסופו של דבר לתביעת דיבה שהגישה שפיזר נגד חברת מועצת העיר גילה הרץ.

ביולי 2002 נערכה ישיבת ועדת משנה של הוועדה המקומית לבניין ערים, שבה נדונה, בין היתר, תוכנית הבנייה בנחלת בנימין. הישיבה היתה פתוחה לקהל. עם תחילת הדיון אמרה חברת המועצה גילה הרץ: "נקים על זה ועדת חקירה. לא, יותר מתאים למשטרה... יש בה 50 דונם שיש אנשים שלא יודעים, שהולכים להעביר אותם לחברה רשומה בפנמה, חברה פרטית שאין לה קשר לרכוש הזה חוץ מהתאווה, ואנחנו הולכים פה ואומרים כאילו העיריה משקיעה כספים בלהציג תוכנית. משתמשים בכסף של תושבים בשביל לגנוב אותם... כשגונבים לך את הבית אתה לא צריך לדעת?... אני לא מוכנה לתת לזה שיציגו פה תוכנית של יזם פרטי על מתחם של 50 דונם, זה לא חוקי... אני לא אתן לעשות מעשה נוכלות על גב התושבים".

בתגובה הגישה רדלנד, באמצעות עו"ד אלכסנדר זק, תביעת דיבה נגד הרץ, בסך 850 אלף שקל, ועוד 150 אלף שקל הוצאות. רדלנד טוענת כי אנשיה לא קיבלו אפשרות להשיג על דבריה של הרץ, שבפועל השתלטה על הישיבה. הוועדה החליטה להציג את המצגת של הפרויקט, אומרת רדלנד, ולמרות זאת המשיכה הרץ להפריע לסדר היום. לבסוף נואש היו"ר מלקיים את הדיון כסדרו, והורה על המשך הדיון בישיבה סגורה. הרץ התנגדה להוצאת הקהל - שסייע לה בקריאות ביניים. לבסוף אומנם הוצא כל הקהל, אבל הוצאו גם נציגי חברת רדלנד, שחלקם הגיעו במיוחד מחו"ל לישיבה זו, כך שהמצגת לא הוצגה.

הרץ הגישה כתב הגנה באמצעות עו"ד יורם מושקט. הגנתה מתבססת על כך שדבריה נאמרו במסגרת תפקידה כחברת מועצה, וכי הם היו בבחינת הבעה דעה ותו לא. בימים האחרונים התנהלו ישיבות קדם-משפט, אך דיון בתביעה לגופה טרם החל.

עמדת הבנק לפתוח התעשיה

הבנק לפתוח התעשיה העמיד לחברות בנות של רדלנד הלוואה בסך 8.5 מיליון שקל לפירעון עד אפריל 2002, והלוואה נוספת, בסך 2.4 מיליון שקל, לפירעון עד אוקטובר 2002. אין מחלוקת כי שתי ההלוואות לא נפרעו במועדן - אולם רדלנד טוענת כי היה הסכם לליווי פיננסי של הפרויקט.

בבנק מתעקשים כיום למצות את ההליכים המשפטיים שהחלו בהם. נציגי הבנק טוענים כי בית-המשפט דחה את בקשת הרשות להתגונן מטעם רדלנד, וכי בפסק-הדין של רשם בית-המשפט המחוזי עדי אזר נאמר כי "יש לשער שאומנם התנהל משא-ומתן לגבי הסכם ליווי, אך אין ראשית ראיה שהסכם כזה אכן הושג". עוד מפנה הבנק לפיסקה אחרת בפסק-הדין, שבה נאמר כי ההגנה של רדלנד היא "הגנת בדים, שאין בצדה ראשית ראיה".

לדברי הבנק, מכיוון שרדלנד לא פרעה את הסכום שהוטל עליה בפסק-הדין, בסך 10.8 מיליון שקל, לא נותרה לבנק ברירה אלא להמשיך בהליכים החוקיים לגביית הכסף, לטובת בעלי מניותיו. לכן מבקש הבנק כיום למנות כונס נכסים לשני נכסים של רדלנד - בית העמודים ובית הדקל - שבגינם ניתנו ההלוואות. רדלנד הגישה בקשה לעיכוב ביצוע ההליכים, והיא טרם הוכרעה בבית-המשפט.