זה לא רק הקרקע, אלא דמותה החברתית והכלכלית של המדינה

פורום 15 הערים קיבל גיבוי מפתיע מפרופ' אריה שחר, מעורכי תמ"א 35 המיועדת להיכנס לתוקף, שביקש לצרף לעתירתם חוות דעת משלו על מה שצפוי לפני הארץ הזו לטווח ארוך בעקבות ההחלטות החדשות להפשרת קרקע חקלאית, וצריך לקחת בחשבון, ששותפו של שחר לעריכת תמ"א 35, שמאי אסיף, עומד להתמנות כראש מינהל התכנון במשרד הפנים

עתירת פורום 15 הערים העצמאיות (שאינן מתוקצבות בתקציב המדינה) נגד החלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר היוון חלקת המגורים, מהווה את יריית הפתיחה לשלב הבא בסאגה הבלתי נגמרת של הקרקע החקלאית.

עתירה זו מצטרפת לעתירת פורום הקרקעות, בו חברות הקשת הדמוקרטית המזרחית, האגודה לזכויות האזרח ואגודת אדם טבע ודין, נגד הוראות המעבר של מועצת מקרקעי ישראל, ולהצהרות החברה להגנת הטבע, לפיהן גם היא שוקלת האם לעתור כנגד ההחלטה בעניין חלקת המגורים. לפי שעה, ההחלטה על חלקת המגורים טרם נחתמה על-ידי שר האוצר, בנימין נתניהו, אך הפורום הזדרז להתנגד לה לפני החתימה הצפויה.

המסר של פורום ה-15 בעתירה הוא, שמועצת מקרקעי ישראל ומינהל מקרקעי ישראל טרם הפנימו את החלטת בית המשפט, שהתקבלה בעקבות בג"ץ הקרקעות, לפיה עליהם לקבל החלטות על-פי עקרונות הצדק החלוקתי בלבד.

ראשי הערים טוענים, כי רוב ההחלטות שהתקבלו מאז הבג"ץ, שביטל את החלטות מועצת מקרקעי ישראל 717 (תעסוקה) 727 (בנייה רוויה) ו-737 (הרחבת מושבים וקיבוצים), לוקות בסימפטום של הסקטוריאליות, תוך העדפה בולטת של המגזר החקלאי על-פני שאר 95% תושבי המדינה, תוך אי התחשבות בתכנון ארוך טווח, ותוך פגיעה בשטחים הפתוחים.

במרכז עתירת פורום הערים התנגדות לסעיפים המאפשרים לכל בעל נחלה חקלאית במושבים לעשות בחלקת המגורים כדלקמן: לבנות שלוש יחידות מגורים ואף למעלה מזה, לפצל את הנחלה, ולמכור בתים לאחרים. אם לא די בכך, מאפשרת ההחלטה לבעל הנחלה להפוך ליזם נדל"ן קטן על שטח של 500 מ"ר, ובניגוד להחלטות הקודמות - גם להשכירו לאחרים. משמעות הדבר היא הפיכת יישובים חקלאים לאיזורי תעשייה ומסחר. יש להדגיש, כי סעיפים אלה של ההחלטה עדיין ממתינים לחתימת שר האוצר לפני הוצאתם לפועל, והמצב הנוכחי אינו מאפשר פיצול נחלה, 500 מ"ר לתעסוקה וכיו"ב.

תוספת

לדעת פורום הערים, יש להחלטה השלכות חברתיות וכלכליות ארוכות טווח, הנוגעות לא רק למשטר הקרקעות בארץ, אלא לצביונה ולדמותה של החברה והכלכלה, שכן להחלטה השפעה מכרעת על המגזר העירוני.

לטענתם, הבנייה במרחב הכפרי תגרום לאוכלוסייה החזקה לצאת מהערים ולעבור להתגורר בכפר, בבתים צמודי קרקע. משמעות ההחלטה היא פרבור הולך וגדל, והתדלדלות הערים מאוכלוסיה חזקה.

בנייה מסיבית של תעסוקה בכפר תפגע במרכזי העסקים העירוניים, דבר שעלול לגרום להתמוטטות כלכלית וחברתית של הערים, בהן מתגוררת רוב אוכלוסיית המדינה. לטענתם, פגיעה במגזר העירוני משמעותה פגיעה במשק כולו.

עוד טוען הפורום, שההחלטה התקבלה על-ידי נציגי המגזר החקלאי, מבלי לאפשר ייצוג לאוכלוסיה העירונית, שהיא המושפעת הראשית ממנה. בוועדה שדנה בהצעה להיוון חלקת המגורים היו חברים ראש המועצה האזורית עמק חפר, נחום איצקוביץ', שר החקלאות לשעבר, שלום שמחון, כנציגי המושבים, יו"ר מהדרין, יונתן בשיא, חבר קיבוץ שדה אליהו ובארי הולצמן כנציגי הקיבוצים. עוד השתתפו בוועדה גם נציגי מינהל מקרקעי ישראל.

זכויות

לטענת הפורום, החלטה בסדר גודל כזה אסור שתתקבל בחדרי חדרים, במסגרת ישיבת מועצה בעלת סדר יום צפוף, שבה גם הוחלט על הוראות המעבר לקרקע החקלאית. לדעת הפורום, החלטות בסדר גודל כזה יש לקבל בממשלה תוך שקיפות מרבית.

טענה נוספת היא, שההחלטה נוגדת את העקרונות שנכתבו בתוכנית "ישראל 2020" ובתוכנית המתאר הארצית (תמ"א) 35, המדגישות את הצורך בחיזוק מרכזי הערים, תוך שמירה על הקרקע למען הדורות הבאים. עוד הם טוענים, שהפרבור לו יגרמו ההחלטות יביא לייקור תשתיות, לעודף כלי רכב הנוסעים על הכבישים ולקריסת האפשרות לפיתוח מערכת הסעת המונים יעילה. הפרבור יגרום לעלייה במספר תאונות הדרכים, ולעלייה בזיהום האוויר הנגרם מהנסיעות המרובות.

לעתירה צירף פורום הערים את חוות דעתו של פרופ' אריה שחר, מתכנן הערים, חתן פרס ישראל, ממתכנני תמ"א 35 ותוכנית המתאר של תל-אביב, פרופ' אריה שחר, המתנגד בכל תוקף לאישור ההחלטה. שחק מדגיש, שהחליט לצרף את חוות דעתו, ללא תמורה, בשל חשיבותו הרבה של הנושא.

לדעת שחר, על בית המשפט מוטל לבטל את ההחלטה, משום שאימוצה יפגע במשק העירוני, שכן קיים קשר הדוק בין התפשטות הבנייה הפרברית-כפרית ובין מצבן של הערים. דוגמאות רבות לכך הוא מוצא בצפון אמריקה ובאירופה, שם ניתן כבר כיום לזהות את ההשפעות השליליות על מרכזי הערים בעקבות פיתוח הפריפריה.

בסקירה עולמית, אותה מצרף שחר לחוות דעתו, הוא מתאר את שקיעתן של ערים אירופאיות ואמריקאיות בעקבות תהליך הפרבור שהחל אחרי מלחמת העולם השנייה, ואת תוצאותיו הקשות על רקמת החיים העירונית. שחר מדגיש, שמדינות רבות מנסות כיום לצמצם את מימדי התופעה, וזאת לאחר שהתבררו תוצאותיה השליליות. במרבית המקרים במדובר בניסיונות כושלים ומאוחרים מדי.

מספר

לדברי שחר, תופעת הפרבור בארה"ב גרמה לנטישת מרכזי הערים, למעבר של אוכלוסיות חלשות אליהן, להתמוטטות המסחר ובשל כך גם להתמעטות הארנונה ותקבולי הרשויות, להגדלת הפערים החברתיים, וכתוצאה מכך להתגברות הפשע.

שחר מתאר שרשרת שבה, הודות ליכולתן למשוך שימושי קרקע עסקיים מניבים ולייצר מערכת שירותים ופעילות כלכלית עצמאית, פיתחו הפרברים מקורות תעסוקה, שעודדו את יציאתם של משקי בית חזקים לפריפריה. בתהליך זה, מקומות התעסוקה שנוצרו בפרברים משכו אוכלוסייה נוספת אליהם. כך למשל, במחקר מראשית שנות השמונים נמצא קשר סטטיסטי מובהק בין הגירתה של אוכלוסייה לפרברים לבין יצירת מקומות תעסוקה בפרברים. תהליך יציאת פונקציות תעסוקתיות אל הפרברים הביא להתרוששותן ההדרגתית של הערים מנכסיהן הפיננסיים. בכך איבדו הערים מקורות ארנונה חיוניים, ולכך הייתה השפעה מעגלית על מיקומם של עסקים שנותרו בעיר.

בעקבות בסיס המס ההולך ומתדלדל, ולאור רצונה של הרשות המוניציפלית לחסוך בעלויות התפעול העירוניות, קיצצו הערים בהשקעות בתשתית. זאת ועוד, ההצטמקות הדמוגרפית בערים הוותיקות השאירה עודפי תשתית ללא שימוש לצד הצורך הקבוע לתחזקן, כך שמכאן קצרה הייתה הדרך להגברת העול על הקופה המוניציפלית המתדלדלת.

בתהליך השקיעה הכלכלית נפגעו העסקים הפרטיים בעיר. ככל שהמיסוי העירוני גדל והתקציבים וההשקעה לפיתוח הצטמצמו, ערך הנכסים העירוניים החייבים במס ירד ואיתם גם התשואות הריאליות מנכסים אלו. ירידת ערך התשואות העירוניות, והגידול במיסוי העירוני, הביאו לשקיעה נוספת באיכות החיים העירונית ולבריחת העסקים ממנה.

גם התשתיות הפיזיות נפגעות. כך למשל, במטרופולין סנט. פול-מיניאפוליס, עיקר פיתוח תשתיות הביוב בשנות השמונים התרחש דווקא באזורי הפרברים, שאופיינו בצפיפויות בנייה נמוכות ובפיתוח פיסי מוגבל. לעומת זאת, הערים הוותיקות במטרופולין זכו לשיעור קטן הרבה יותר בהשקעות בתשתית, על אף היותן מפותחות ובעלות צפיפות מגורים גבוהה. למעשה, הכוונת התקציבים לפרברים מבוססים העלתה את ערך הנכסים בעבור בעליהם, דבר שהגדיל את הפער בין העיר המרכזית לפרברים החדשים והמבוססים יותר.

לא רק זאת, לדברי שחר, מקרים מוכיחים, שפיתוח הפרברים גרם להשתלטות על קרקע חקלאית, לאובדן שטחים פתוחים יקרים, ולהתגברות זיהום האוויר כתוצאה מעליית מספר המכוניות על הכבישים.

התפשטות הבנייה גורמת לכך, שחקלאים רבים מגיעים למסקנה, שעדיף להם שלא לעבד עוד את אדמתם, לנוכח הידיעה שזו תהווה בעתיד מקור לפיתוח יזמי עירוני הנושא עמו רווחים נאים. בהנחה שקצב הזחילה העירונית והפרבור לא יואטו, ושזחילה זו תמשיך לכרסם בקרקע חקלאית, הרי שתהיה בכך פגיעה במגוון מוצרים ציבוריים, ובהם מניעת חלחול למי תהום, זיהום מקורות מים והרס מתמשך של בתי גידול בתחום הצומח והחי, עד כדי הכחדתם.

על פי חישוביו של שחר, באם ההחלטה לא תתבטל, היא תחול על 772 יישובים חקלאיים, שבהם כ-60 אלף נחלות, ששטחן מגיע לכ-2.8 מיליון דונם, ואשר בנייה עליהן עלולה לפגוע ברקמת החיים העירונית, שהיא הבסיס לקידומה החברתי-כלכלי-תרבותי של המדינה.

לדבריו, הסיבות לנטישת מרכזי עסקים, מסחר ותעשייה ברורות, והן נובעות מתעריפי הארנונה הנמוכים יותר שדורשות המועצות האזוריות, בגלל האוכלוסייה הדלילה שבהן ומיעוט המשימות המוטלות עליו לעומת המשימות המוטלות על הערים הגדולות.

להערכת שחר, הפסד הארנונה הצפוי לערים הוא כ-610 מיליון שקל מאובדן ארנונה ממסחר ותעשייה; 83 מיליון שקל מאובדן ארנונה הנובעת ממגורים, ובסה"כ כ-700 מיליון שקל בשנה. כתוצאה מכך תדרדר איכות החיים בעיר, ורמת השירותים שהיא מסוגלת לספק לתושביה תלך ותפחת. ההתדרדרות השירותים תגרום לעזיבה נוספת של הערים לטובת הפרברים. דוגמאות לכך ניתן לראות כבר כיום בנתניה וברחובות, שאוכלוסייתן החזקה נוטשת, ובמקומה מגיעה לעיר אוכלוסייה חלשה הרבה יותר.

שחר מדגיש, שמסביב לנתניה יש שלוש מועצות אזוריות (מועצה אזורית עמק חפר, חוף השרון ולב השרון), שבכל אחת מהן הוקמו אלפי מטרים של שטחי תעסוקה חוקיים ובלתי חוקיים. הקמת שטחי תעסוקה אלה גרמה לנטישת בעלי עסקים לטובת מושבי הסביבה המציעים דמי שכירות ותשלומי ארנונה נמוכים לאין שיעור.

"הקמת 1.5 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה במרחב הכפרי של נתניה, נוסף על הקיים, תגרום לפגיעה נוספת באטרקטיביות הכוללת של העיר, לצמצום היקף הפיתוח האפשרי ולפגיעה אנושה בכלכלתה", אומר שחר.

שחר מתריע על כך, שבסמוך לנתניה הוקם איזור מסחר בשטח של כ-2 מיליון מ"ר, על השטחים של קיבוץ געש וקיבוץ שפיים, שצפוי להניב הכנסות אדירות. מי שייהנה מההכנסות הם 1,300 תושבי הקיבוצים, זאת בשעה ש-150 אלף תושבי נתניה הסמוכה נאנקים תחת נטל האבטלה, המשבר הכלכלי, ועתה גם מנטישת העסקים ואובדן הארנונה.

בסמוך לרחובות שוכנים הקיבוצים נען, גבעת שילר וגבעת ברנר, שבהם 620 נחלות, שייהנו מ-310 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, בנוסף למתחמי התעסוקה של קריית עקרון, בשטח של 438 אלף מ"ר. ההפסד הצפוי לרחובות מאובדן הארנונה הוא של 90 מיליון שקל לשנה, המהווים 30% מסך הכנסות העירייה. ההפסד מאובדן היטלי השבחה גבוה פי כמה.

שחר מתריע על כך, שתהליך שינוי ייעוד הקרקע החקלאית יחזק את תהליך הנסיגה החברתית המתהווה בשנים האחרונות. על-פי תהליך זה, המושבים הופכים להיות למועדון סגור של אליטה חברתית-כלכלית, המסתייעת בוועדות קבלה המבטיחות הומוגניות חברתית. באותה עת, הערים והעיריות ימשיכו להתמודד עם אתגרים ומצוקות חברתיות-כלכליות קשות, ביניהן אינטגרציה, אבטלה, מצוקה, עוני ועוד.

"תופעת הפרבור מנוגדת לחלוטין לכל תפיסה תכנונית ונוגדת את הוראות תמ"א 35", מסכם שחר, "תוספת של מאות אלפי יחידות דיור חדשות ברחבי הארץ, מחוץ לערים, ודאי שלא תסייע בהגשמת עיקרון צמצום תופעת הפרבור, העומדת ביסוד מגמת התכנון הארצית. תוספת בינוי של 500 מ"ר לתעסוקה ולמסחר בכל נחלה לא תסייע ולא תתרום לחיזוק המשק העירוני, המהווה בסיס מוצק במגמת התכנון ארוך הטווח, ובוודאי שלא תשמור על האופי הכפרי של ההתיישבות החקלאית. הפשרת הקרקעות תרחיב דרסטית את תופעת הפרבור, תפגע בשטחים הירוקים ובשטחים הפתוחים ותגרום נזק חמור ובלתי הפיך לבסיס הכלכלי של ערי ישראל".